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盡管房地產公司的上市禁令早在2001年解凍,直到2007年夏天,證監會纔為民營房企撥開一條中小板上市的門縫。
6月29日,來自河北的榮盛房地產公司在深圳交易所首發申請獲證監會發審委批准,歷經3次上會波折,榮盛房地產終於如願獲得IPO資格。和4月27日上市的浙江民營企業廣宇集團如出一轍,榮盛進入的也是中小板市場。
6月28日,證監會一位內部人士告訴記者:『證監會鼓勵大盤藍籌回歸A股市場,也將進一步支持優質的公司在內地而不是海外上市,這包括民營房地產企業。』
上市指標的松動對房地產企業來說無疑是一道福音,而此前對A股上市不抱希望,數量眾多的房地產公司出走香港。
東方不亮西方亮7月份,SOHO中國、合景泰富都將在香港上市,緊跟其後的還有恆大地產和中遠地產。對於這些企業為何捨近求遠,中信建投證券房地產分析師張朝暉回答得非常直白,『因為它們上不了A股,至於個中原因,只有證監會最清楚。』包括中信建投在內的多家券商很少承接房地產企業上市承銷服務,主要是成功率太低。
『長期以來在A股上市的主要是國有背景的房地產企業,如果連香港股市的大門也關閉,一些規模小的開發商只有在項目完成後轉行或者等死。』張朝暉告訴記者。
資本是房地產企業的生命線,而近年來政府在宏觀調控中堅定不移地使用緊縮銀根、限制上市等金融手段。銀河證券房地產分析師丁文告訴記者:『為抑制房地產投資過熱,政府長期以來對民營房地產企業緊閉股市大門。』
政策打壓的結果是,A股市場100多家地產股中,大多數是國有背景,貨真價實的民營企業不超過20家,其中世茂股份和萬通地產多家公司還是通過借殼上市擠進A股市場的。『買殼上市不知水深水淺,有條件當然選擇首發。』廣宇集團老總王鶴鳴在上市後吐露心跡。
4月廣宇房地產成為浙江第一家在A股上市的民營房地產企業,而廣宇的多位『老鄉』綠城和世茂房地產早已經在2006年登陸H股。
2006年以前國內股市持續低迷,幾乎失去融資功能,讓房地產企業望而卻步,去年A股已經進入大牛市,政府也在試圖爭取將優質公司留在內地,以維持資本市場的繁榮,在這種背景下,國內房地產企業上市之路前景仿佛豁然開朗。
中金公司房地產分析師白宏偉表示:『A股正在對房地產企業恢復吸引力,民營房地產企業海外一邊倒的情況會發生改變,未來A股和H股都是可取的。』
駱巧玲律師告訴記者,目前政府對房地產企業在A股上市已經沒有嚴格的限制,民營企業在股市門前徘徊難進,有房地產企業本身的問題。『大部分區域性的房地產企業依靠土地資源生存,斷斷續續做項目,不能保證永久經營的能力,很難摸到上市的門檻。』
攘外安內的策略『最近獲得消息,監管層正在考慮給房地產企業提供新的融資手段,可能會推出一些新的金融產品。』駱巧玲律師告訴記者。
而此前中國房地產及住宅研究會的副會長顧雲昌也向記者表示,『房地產企業需要多元化的融資渠道,應該把公眾的錢從房地產實物性投資轉向開發領域,讓個人投資者也享受房地產開發中的利潤。』
業內人士分析,監管層要疏通房地產企業的融資渠道,是對民營房地產企業頻頻和外資私募基金接觸做出反應。
6月19日公布的5月份國房景氣指數顯示,1—5月全國房地產開發企業資金利用外資222億元,同比增長89.9%。去年7月份商務部發布10號令以來,政府在一年內密集出臺了4個與限制外資投資房地產的文件,而外資的介入有增無減,正是國內房地產企業出現融資瓶頸,境外資本得以乘機湧入。
2006年以前,境外投資者在國內對房地產企業進行股權並購時有出現,上德律師事務所曾做過規模達數億的境外並購案子,駱巧玲表示:『商務部發出10號令以後,類似的收購案,政府一般會長期擱置,長時間得不到審批,外資最後只能知難而退。』
面對諸多政策限制,來自海外的基金更多通過項目合作滲透到國內房地產企業。5月份,記者在世界不動產俱樂部舉辦的『開發商和海外投資者的私人聚會上』看到荷蘭ING房地產基金的身影,這家基金2006年以來先後與復地集團和龍湖地產聯手開發項目。
基強聯行執行董事陳泳東博士告訴記者:『房地產企業的資本運作能力還有一個很大的發展空間,與海外基金的接觸還在一個初試階段,國內的房地產企業要實現多元化融資,要進一步改善自我治理的能力。』
業內人士分析,房地產企業利用外資的比重還在進一步擴大,這種情況下政府正在改變壓制房地產企業融資的思維,放開民營房地產企業A股上市的通道並不是空穴來風。
H股、A股可以並存『國內房地產受行政資源制約,還不是完全市場化的行業,美國人看不懂國內房地產企業的運作模式,SOHO中國曾經嘗試在紐約上市,最後無功而返。』駱巧玲告訴記者。
事實上,多年來民營房地產企業海外上市,無一例外選擇地緣文化接近大陸的香港,從復地股份、世茂房地產、綠城到碧桂園、SOHO中國……H股的內地房地產企業名單越拉越長。
在H股上市法律流程相對簡單,效率要高一些,而在A股上市要經過兩年時間的審核過程,後續融資也要嚴格審批,很多缺錢的開發商往往等不及跑去了香港。
而縮緊境外上市的風聲越來越緊,6月12日,來自香港媒體的消息稱,證監會開始暫停私人企業赴海外上市的審批,國內企業赴香港上市將變得艱難。
來自香港的陳泳東博士告訴記者:『在很長一段時間,H股吸引了國內的地產企業。目前的市場情況是,A股行情看好,一些房地產企業可能對上市環境作一個綜合的考量,在對比上市流程和融資額度後,也可能重新考慮在境內上市。』
政策消息撲朔迷離,但從兩地股市的比較來看,港交所依然是房地產企業的一個不錯選擇。『香港股市是一個與國際接軌的市場,進入港交所的內地企業可以直接接觸海外資本,也為後期進行多渠道的融資創造了條件。』陳泳東表示。
『考察在H股上市的內地房地產企業,一個共同的特點是在內地進行土地儲備愈演愈烈,這是上市帶來的業績壓力所在,要求這些企業有持續經營的能力。』駱巧玲告訴記者。
中信證券分析師王德勇對記者表示:『外管局和商務部對外資投資房地產越掐越緊,在境外上市的企業可能要面對募資的資金如何返回內地的問題。』目前包括富力地產、世茂房地產多家企業正在籌劃回歸A股。
在H股上市,並不限制其回歸A股,事實上如富力、世茂房地產在香港上市後,公司的持久經營能力提高很快,回歸A股反而還有優勢。
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