|
||||
一個漸次成熟的城市,我們發現會自然而然地形成基於地理位置的劃分階層的『信息符號』,比如豪宅區、高校區、工薪階層居住區、外來人口聚居區等等,很多人就是憑借『信息符號』來判斷他人的社會地位、品位及所受的教育,而且這種『信息符號』越清晰,城市越成熟,古今中外,似乎概莫例外。
作為中國北方經濟中心的天津,迎來了歷史性的發展拐點,無論是經濟發展作俑還是客觀的自然存在,天津的居者開始分層是必然的趨勢。作為掌握著社會80%財富的20%財富階層,哪裡是他們未來的城市理想居住?城市豪宅,是北京、上海、深圳、廣州等成熟大城市給予我們的答案之一。天津,作為未來中國經濟的焦點城市,城市豪宅的成長和發展又將如何呢,我們將從多角度來剖析和解讀。
豪宅激活生態鏈
豪宅,其實更應該從『生態鏈』上來打量。樓市生態是一個『拍地—買地—起樓—賣房』的生生不息的大循環系統。哪個環節上都斷不得鏈,因為買新房者必須要賣或租掉舊房,纔能有機會進出新加盟者,如此循環不斷、吐故納新。哪一環一旦不暢順了,市場便會流動不起來。
樓市憑什麼能夠不斷地『買與賣』呢?市場上供給的一手樓產品,如果都跟二手樓差不多,就會很難讓人產生換房的動力。開發商一旦賣不動樓,就會直接影響到政府拍不出地。所以,為了讓二手樓可以被倒換,除了銀行規矩配合上的與時俱進外,打造的一手樓,就不能等同於二手樓。
從這條生態鏈上看豪宅,就不應該只是表面上分析它已經有多少了,剩下的恐怕會沒人買了。而是應該看到,豪宅又有了換代產品上的新突破,又給相應的目標消費群制造了新的市場誘惑與需求。於是,在這條大鏈的循環上,豪宅就變成了一臺生態發動機。打壓與限制它的進步和發展,不讓它再向高處又拓展,就會產生很多上下游的新問題。
強調開發中低檔房的直接問題在哪裡呢?中低檔房是給更多的新加入者,有一個可以跟二手樓相比較的平臺;大家在都能夠負擔得起的情形下,可以有一些新的不同選擇。但不可回避的問題是,中低檔房明顯承擔不起樓市生態鏈循環發動機的大任。
從某種意義上來說,其實不是城市豪宅在『浪費土地』,而是『破房子在浪費土地』。因為對未來的規劃與發展、對財富的固化集聚與內流、對現實的生活影響、對環境的美化、對經濟的貢獻等等,豪宅和『破房子』的利益相較,其實早已經優劣立判。
豪宅在引發供給、創造需求。讓富人們不斷地住上好房子,其他人也纔能相繼住上好房子。否則,反市場應用起來,就肯定會影響到樓市的生態循環。大家都知道,20%的人掌控著80%的財富,從生態鏈的有效激活上,當然也就應該想方設法讓這群人猛買,讓他們的財富都紛紛落格在這上面。因為這樣的價值實現,對整個國民經濟產生的貢獻,無疑比吸引與照應首次置業者大而多。比如深圳的購房一族平均統計為6年左右換一次樓,豪宅又是3~4年換一次。深圳人居水准的不斷提高,豪宅的不斷出新善莫大焉。
一個有意思的現象是經濟學家在看平遙大宅時,看到那些青磚木石結構的精湛工藝,無不驚詫於當時的藏富於民,感嘆先人對住宅的要求實在太高。也許,一直以來就是因為有了這些標尺性建築物的存在,大家對住宅質量的追求始終沒有止境。一個城市,如果沒有一些個『平遙大宅』,它會少了多少對人們奮斗經商的終極鼓勵?這是多正面的獎賞自己的尊貴靶標!記得那個歲月裡,曾提倡猛砸這個,現在回想起來,其實真是一種反生態。所以說,市場之手終歸會做出理性的調節,使得人們的追求都趨於基本一致起來。比如說有些人住得不好,但他能夠看到努力的方向在哪裡,他就會自覺不自覺地納入此方向進行積累,而這,總比把財富堆積在聲色犬馬上來得實在。
豪宅斷起鏈來,大家就沒了追求;追求停止了,生態鏈也就不動了。所謂中國的富人一群,認真分析起來,他們其實是沒有生活方式的具象概念的;豪宅不僅給了他提高昇級換代的物質象征,因為不同的生活方式,會以某種格局固化在又一種新房內;讓他們不斷地看到更好的花園入戶、憑欄望水,一次次煽起他的購買欲望。這樣一方面不但激活起樓市生態鏈的上下運轉;一方面又引導與滿足了這群人生活方式的更上一層樓。所以,從這裡面,能夠感受到豪宅對樓市成長壯大的驅策力,看到不斷的買與賣,不斷的換手遞進。同時,也能看懂有房住者,為什麼買了一處處豪宅後並不急於入住;是因為他不像首次置業者,也不像國外。他可能是在堪輿風水,他也可能是在更新設計,他還可能是投資保值等它向考慮。
一方面是豪宅的天天向上,一方面是二手樓的生生不息,兩大鏈環環相扣、推波助瀾。二手樓的從業者,真正應該感謝一手樓的開發商;不然,求新求豪者賣不出去舊房,哪裡來我們的生計市場?所以,天津的地產市場必將不斷地創造著多元需求,它不僅對再次置業者,也對首次置業者,都起著正向激活的作用。這樣的循環購買行為,從裡到外看都值得推動,也十分符合中國的傳統國情。不斷提供深宅大院、書香門第,讓人們的財富在此上凝集,讓『勤儉持家』的傳統追求在此上體現;讓所有成功的男人女人,都能體會到『買不買豪宅就是關系到愛不愛家』的深意。
為什麼一直以來,都不能大聲地傳唱豪宅,甚至有些是誰提誰錯呢?就因為一直都沒能從『生態鏈』上來深刻體會它,所以就會時不時地總想去質疑『豪宅過剩了』、『好房子誰買呢』之類。為什麼不去看看還有個三級市場正在發揮著的生態鏈作用呢?已經生產出來的豪宅,可能在新的豪宅面前又有瑕疵和距離了。它是這樣的一條生態大鏈,吸引著全世界的大牌設計師來這個市場貢獻著彼此的智慧結晶。
那麼,豪宅『崩盤』的問題到底有沒有呢?其實樓市生態也如同社會生態一樣,也會魚龍混雜、泥沙俱下。有些『豪宅』搞出來的東西連二手樓都比不過,那它當然就執行不了生態鏈的任務。所謂發現需求、創造需求,當然就會要求你的『豪宅』要更好,要比現有的房更先進,或者體現在環境上;或者體現在面積上;或者體現在高科技上等等,決不是說你想搞個『豪宅』,你就能夠宣布它自動進入了生態鏈的。否則,你當然就會造成更大的浪費,你就會直接破壞到樓市的生態。因為真正的豪宅對專業程度的各種要求要高得多,你大乾快上地變通執行起來,結果僅僅只是號稱面積豪,其它的卻都達不了標,當然你就不得不面臨要『崩盤』的、騎虎難下的悲慘處境。
所以,雖然說豪宅是樓市生態鏈的發動機,但豪宅失起誤來,出現的問題往往也是大問題;豪宅如果又因此而『降價屈就』起來,那市場中的連鎖問題就會更大。作此議論,決不是為了服務的區域市場托市,這樣的市,誰又真能托得起呢?『生態鏈』的話題,只是讓大家都能夠更加看清楚一些市場經濟的客觀規律作用。
城市豪宅,城市舞臺的焦點
所謂城市豪宅區,是指距離城市中心較近的豪宅區。比如香港半山豪宅區,到市中心的距離,甚至可以假以步行。
為什麼說城市豪宅之於城市是重要的?
首先,城市豪宅纔是時代精英的理想居所。這是因為,今天在事業上打拼成功的精英們普遍還很年輕,年齡大約都在35—40歲左右。他們依然面臨著未來十年、二十年的發展規劃,大多沒有退出江湖、離塵索居的打算。他們在講究生活品質的同時,也要講究工作效率。他們的子女多數在上小學或初中,被父母安排著擁有一套完備的成長計劃,因此,精英們需要在城市中心安家,這個家不是用來養老的,而是用來發展的。城市豪宅正是滿足了高端客戶的這種內在需求。
城市豪宅的另一層作用就是市場指向標。一個城市需要指標性物業,因為指標性物業能夠清晰地傳遞市場信號,表明城市經濟被發掘的程度。對於開發投資者來講,通過幾個指標性物業就能夠大概清楚目前一個城市房地產發展的基本水平。在香港,指標性物業和非指標性物業的價格大約相差15%左右。香港半山豪宅區與稍微偏遠的淺水灣豪宅區相比,無論是一、二手物業的成交活躍程度,還是市場影響力,居第一位的總是半山。
此外,城市豪宅對於形成社會『財富池』,也起著良好的示范效應。當全社會都把個人財富不斷積累在居住環境和居住品質上時,就形成了一種『財富池』。『財富池』的出現對社會發展是件好事。雖然,高、中、低端物業都有『財富池』的作用,但城市豪宅的作用更明顯。
奢侈是城市的本性,城市豪宅作為商品消費的巔峰商品,不僅滿足了先富人群對生活質量的想象力,賦予城市繁華的生命力,亦足以管窺城市經濟發展的脈搏和世風的變遷,因此城市豪宅有被稱作房地產市場的藍籌股。
發現,天津的城市豪宅
天津不缺少豪宅,但城市豪宅尚屬於初級階段,這和天津城市的發展有密不可分的關系,大家尚未對『城市』形成清晰的界定和概念,對城市的價值也沒有充分的比對和認知。天津的城市價值可謂信手拈來:深厚的城市文化底蘊,成熟的生活配套,完善的教育鏈,便利的交通網絡,快捷的信息流……這些都將隨著城市的快速發展而日益凸顯其不可復制性和不可取代性。
更重要的是,社會的財富階層對城市的依賴達到了空前的境地,生存、發展、價值實現、人際、交往、繁衍下一代等等,都脫離不開城市。對於一個城市的財富階層來說,選擇城市就是選擇了一種生活方式,因此,他們更加看重在城市的哪裡居住,因為那就代表著一個圈層的信息符號。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||