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『不少人認為隨著物權法出臺,公民的財產權利被全面肯定,「小產權」房也會被法律所認可,最終可以轉化為合法的產權房。其實這是對物權法的誤解,目前下定論還為時過早。』針對目前極為惹眼的『小產權』房問題,中國政法大學房地產法教授趙紅梅,今天向記者表明了自己的觀點。
記者了解到,隨著建設部不久前叫停『小產權』房建設,由此產生的一系列法律問題,正困擾著那些已經和准備購買『小產權』房的人們,他們期望此次整頓最終能讓『小產權』房順勢合法化。
而針對高風險換低房價帶來的重重法律疑問,相當一部分學者基於我國的社會現實,認為『集體土地入市』涉及到一系列重大的理論與利益調節問題,應謹慎從事。
『小產權』房熱銷背後法律疑問重重北京的『小產權』房最近似乎特別惹眼。先是一些房地產研究機構驚呼,北京四百多個在售樓盤中,『小產權』項目面積已約佔可售總面積的三分之一,供銷兩旺;6月18日,作為國家房地產主管行政部門,建設部正式發布風險提示:『小產權』房屋無法辦理權屬證明,不受法律保護;6月25日,北京市國土資源局局長安家盛又公開表示,北京已開始全面調查『小產權』房屋,違規項目要停工停售。
就像誰都知道股市有風險,炒股依然充滿誘惑一樣,在各大門戶網站房產頻道不斷閃爍的那句『分清小產權,購房需謹慎』的標語下,各式各樣的『小產權』樓盤廣告仍光鮮耀人,樓盤展示、交通介紹、戶型推薦、業主論壇一應俱全,大批的留言記錄著市民們對『小產權』房的熱情關注。
一邊是熱銷,一邊是停售警告,北京『小產權』房以非法之身熱賣,遮掩不了背後重重法律疑問。
風險意料之中?
高風險換來低房價的選擇
明年就要退休的老張,正琢磨著買個新房。眼見房價一路飆昇,現在居住的兩居室又要留給兒子結婚,老兩口想來想去決定到近郊買個『小產權』房,反正退休了養老,郊區空氣也比城裡好。最關鍵的是,手頭攢的三四十萬塊錢,五環之內連個客廳也買不下,而『小產權』房則可以買到上百平米。
『購買理由就是兩個字:便宜。』北京知名房地產律師秦兵在接受記者采訪時說,『居住是公民的基本需求,當一部分人無法承擔過高房價時,就只能選擇雖然風險高但價格低的「小產權」房來「自救」了。』
建設部辦公廳一位工作人員告訴記者,雖然建設部正式發布了風險提示,但這並不意味著建設部承認了『小產權』房的法律地位,『小產權』只是民間的一種約定俗成的說法。
據了解,目前社會上對『小產權』房有不同的解釋,最通常的說法是按房屋權屬證明的發證機關來區分。即由國家統一制作發放房屋所有權證和國有土地使用權證的叫『大產權』房;由鄉鎮政府或村民委員會私自制作發放的『房屋所有權證』甚至『榮譽村民證書』的,則被稱作『小產權』房,也叫『鄉產權』或『村產權』。
中國政法大學房地產法教授趙紅梅介紹說,按照我國現行法律規定,農村土地一般歸村集體所有,其中,村民經依法審批可獲取宅基地修建房屋居住,但僅限農民自住,或者轉讓給本村符合建房申請宅基地條件的其他村民。如果要在農村集體土地上興建商品房並出售,則必須先經由國家征收,將集體土地轉為國有土地,再由國家出讓給開發商,開發商向國家交納土地出讓金等稅費,最後建房後出售給購房人。
但是,現在相當一部分村集體以舊村改造的名義立項,獲得規劃審批,以超過村民實際家庭數多得多的數量申請宅基地用地指標,然後將多建造出的村民住宅拿到市場上公開出售。還有些開發商直接從村集體手中買取宅基地用地指標,建造住宅後,以商品房的名義在市場上公開出售。
『「小產權」房就這樣形成了。這些住宅因沒有依法向國家繳納土地使用權出讓金、城市設施配套費(俗稱大市政費)和其他稅費,因而價格相比真正的商品房便宜很多。』趙紅梅說。
據國家發改委、國家統計局的最新數據顯示,今年5月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%,創下18個月來的新高。北京的新房價格漲幅連續數月超過10%。北京我愛我家房地產經紀公司分析認為,一年前北京周邊郊區的商品房價格也不過每平方米兩三千元,比『小產權』房高不了多少;而一年後的今天,商品房價格急劇攀昇、二手房交易稅費逐漸完善,『小產權』房的價格優勢一下子就凸顯了出來。
『對大部分購買「小產權」房的人來說,風險根本就是意料之中的。』秦兵認為,『如果同地段產權完整的商品房同樣價格,「小產權」房自然會銷聲匿跡。』
法不責眾?
尚無一起沒收違法所得信息
買薈萃園的決定一直讓王芳(化名)很懊悔,這個北京通州區梨園鎮大馬莊村開發的『小產權』樓盤,不僅項目資金被挪用導致工程停工,業主們遲遲不能入住,而且『小產權』的性質讓他們的維權也處處碰壁。當時她還不知道,『小產權』房不是商品房,不能買賣,所謂的『產權證』也不具有商品房產權證的法律效力,出售者並不具有進行合法交易的主體資格。
按照城市房地產管理法第三十八條和第四十四條的規定,『小產權』房的銷售沒有法律依據。同時,土地管理法第六十三條明確規定:農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。這就為認定『小產權』房銷售違法提供了法律依據。
不僅如此,我國現有法律對出售『小產權』房的處罰也有明確規定,至少要沒收違法所得。但時至今日,尚未有一起因出售『小產權』房而遭沒收違法所得的公開報道見諸媒體。趙紅梅認為,對於目前已蔚然成風的『小產權』房買賣,確實存在著因所謂的『法不責眾』而不了了之的現象。
她認為,解決『小產權』房的問題,單靠政府監管還不行,需要很多方面的配套工作。當然,嚴格依法行政、嚴格司法,將規制土地違法行為視為公權機構的一項必須履行的職權與職責,而不是可自由行使的權利,是遏制違法行為的主要手段。
然而,對於北京市國土資源局將對『小產權』房停工停售的嚴厲表態,業內也有爭議。秦兵表示,『小產權』房的根源還在於市場需求,加劇商品房價格高漲的違法違規問題更值得人們深思,政府單純要求『小產權』房停工停售,並不能解決根本問題。
甚至有觀點認為,目前大多數『小產權』房的購房者只是自住的中低收入者而非炒家,他們寧願以低價、產權殘缺的方式,換回一套合適的住房。『小產權』房的公開交易已有相當規模,一旦合法渠道遭禁,很可能會被地下市場取而代之,以買賣雙方認可的潛規則繼續交易。
買了活該?
已購房者權益難以得到保障
趙紅梅建議,應當從不正當競爭的角度來認識『小產權』房的危害性。國家應盡快修改反不正當競爭法,使交了稅費、取得正當合法手續的開發商,能夠基於維護其團體共同利益、進而維護社會公共利益,對『小產權』房的銷售者提起公益訴訟。
不過,相對合法開發商而言,人們現在更為關心的是那些已經購買了『小產權』房的消費者權益如何保障。
網友『賣房客』就遇到了這樣的問題,為了孩子上學方便,他決定把房子賣掉去學校附近買個二手房,可是和買主都談妥了他纔發現,自己的房子因為是『小產權』不能更名。
秦兵告訴記者,購買『小產權』房的法律風險主要包括拿不到國家房產部門發放的、能夠得到法律保護的房屋所有權證;房屋不能進行流轉、交易;沒有房屋質量等的售後保證;開發商資金可能因無銀行等機構監管而流失,從而造成房屋交付延遲4個方面。
事實上,『賣房客』的遭遇並非特例,有關『小產權』樓盤延遲交房、難以轉讓、質量缺乏保證等糾紛的報道時常可見。我愛我家房地產經紀公司的一位工作人員告訴記者,『小產權』房的情況非常復雜,一般正規的房地產中介都不會接受『小產權』的房源,也不會為『小產權』二手房提供中介服務。
根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第二條規定,『出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。』
而一旦認定合同無效,按照我國合同法第五十八條的規定,出售者因無效合同取得的房款,應當返還給購房者;出售者一方對於締結合同有過錯的,應當賠償購房者因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。
『因此,一旦「小產權」房購房者與出售方產生糾紛,起訴至法院或提起仲裁,要注意把握好時機。』趙紅梅建議,在起訴或提起仲裁時,出售者未取得商品房預售許可證明的,雙方締結的買賣合同都將被認定為無效合同。
如果購房者買房時被隱瞞了『小產權』的事實,最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第九條則規定,出售者故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實,或者提供虛假商品房預售許可證明的情況下,雙方簽訂了無效合同的,購房者可以請求雙倍返還購房款。
終將合法化?
專家稱只是一種願望而已
買了『小產權』房,將來會怎麼樣?秦兵認為,即將實施的物權法給土地承包經營權人設定了相當大的權限,『小產權』房轉為真正擁有產權的房屋將是大勢所趨。
這種觀點得到相當一部分『小產權』房購房者的認同,不少人在采訪中表示,政府不會坐視這麼多沒產權的房子不管,大家都是花了血汗錢買的,總有一天政府會給產權。還有的觀點認為,中國可以吸取美國二戰後建造萊維特小鎮的經驗,順勢讓這些近郊的『小產權』房盡快合法化。
即將實施的物權法第四十二條是關於國家征收集體土地的規定。趙紅梅說,相比於現有法律,第四十二條並未對國家征收集體土地設定哪些新的門檻,對土地征收『公共利益』的表述,也和現有法律一樣仍比較抽象和籠統。因此,『集體土地入市很可能是下一步將被考慮的問題』的結論,並不能從物權法中得出,而只是一些人的願望而已。
據介紹,目前一些學者主張推動中國城鄉一體化和農村土地市場化進程,效仿西方,修訂有關法律,采取嚴格的、狹義的『公共利益』概念,控制政府行使土地征收權的范圍。同時主張非公共利益的用地配置,由市場機制加以解決,讓用地者自己跟農民通過談判達成交易。
但也有相當一部分學者基於我國的社會現實,認為『集體土地入市』涉及到一系列重大的理論與利益調節問題,比如集體土地所有權的地位、性質,集體土地溢價緣由與歸屬(本村農民還是全社會),不同地區、不同用途農民土地利益差別,農民權利保護與社會公平、整體效率的衝突等等,應謹慎從事。
『不少人認為隨著物權法出臺,公民的財產權利被全面肯定,「小產權」房也會被法律所認可,最終可以轉化為合法的產權房。其實這是對物權法的誤解,目前下定論還為時過早。』趙紅梅表示。
編後
一個不爭的事實是,『小產權』房在高房價的大環境下,冒著極大的風險,在法律夾縫中滋生起來了。購房者住上了便宜、寬敞的房子;鄉鎮和農民的腰包鼓了;合作開發商可以按比例分成;增加了物業管理方面的就業機會……
然而,『小產權』房『多贏』的背後卻存在著隱患:購房者如果購買了此類住宅,將面臨兩大風險,一是土地征收。未來如果涉及到道路、市政等規劃變更,國家要對該片土地進行征收,只能對土地的實際所有人——當地村鎮做出補償,而不對購房者進行補償;二是此類購房合同或協議不受目前的法律保護,村委會若要收回房子,購房者得不到法律的支持。
叫停『小產權』房只是個暫時辦法,問題的根源還在於如何引導消費者回歸大產權房的合法軌道上來。比如加大經濟適用房、雙限房等具有保障性用房地塊的供應。
『小產權』房問題不僅考驗了政府調控房價的能力,同時,也將進一步督促土地制度的改革。
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