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進入2007年,房地產界依然熱鬧非凡,清算土地增值稅、『兩會』熱議房價、《物權法》通過、北京上馬『兩個一千萬工程』、廣州單位自建房回潮。其實,2006年房地產界就已發生了一些惹人關注的事件,預示著中國樓市的轉舵。其一、前幾年一直高速擴張、被譽為業內『黑馬』的順馳終於體力不支,以12億多賤賣55%的公司股份,孫宏彬無奈將控制權讓給一家香港企業。其二、上海社保基金案東窗事發,牽涉許多官員和地產企業,此事既反映了中央的反腐決心,也意味著上海終於為過去幾年的樓市大躍進付出了代價。其三、北京經濟房回購事件鬧得沸沸揚揚,結果最終政府還是明確今後經濟適用房實行內部封閉運行,從而斬斷了富人搶食、轉售謀利的利益鏈條。其四、各地越來越多地出現土地和項目轉讓、拍賣的現象。
類似的事件還有很多,無不昭示著:高速運轉的樓市正在進行軟著陸。造成這一結果的宏觀原因有兩個:主要因素是宏觀調控,次要因素是產業的周期性調整。自1998年住房體制改革以來,民眾購房需求狀如開閘之水,房地產業以年平均近20%的高增速,成為市場化程度最高的行業之一,2003年房地產被列為支柱產業,政府、企業、個人分享了房地產行業繁榮帶來的紅利。但過熱的行業發展不僅造成固定投資規模過大,土地資源消耗嚴重,而且導致房價過高,普通百姓買房難,『房奴』和『不買房行動』成為獨特社會現象,行業暴利現象突出,官商勾結混響出不和諧音符。
正由於此,自2003年下半年開始,中央出臺了一系列宏觀調控措施,但收效甚微,地產商任志強甚至能夠以萬言書改變政策的走向。2004年中央進一步緊縮『地根』和『銀根』,尤其是實行土地出讓的『招拍掛』,很大程度地規范了土地出讓環節的權力尋租和暴利現象,但短暫觀望之後,房價卻出現了報復性的反彈。2005年,以『新舊國八條』為代表的地產新政更全面、更嚴厲,而且開始上昇到政治層面,但除了以上海為代表的長三角樓市走弱之外,北京、深圳、廣州、大連等地的投資熱情竟然絲毫未減,房價飆昇速度進一步加快。不可避免,去年五月份以來,以『國六條』為開端,新一輪調控政策密集出臺,與前兩年不同的是,此次中央祭出反腐狠招,一批涉及地產腐敗的地方大員紛紛落馬,震懾作用明顯。全國樓市開始步入降溫通道。
此輪調控之後,中國房地產業的轉型已呈必然之勢。從宏觀層面分析,亦有其必要性。在過去的四分之一世紀裡,中國GDP年均增長率高於9%,是迄今為止人類經濟發展史上的最大奇跡,即使當年亞洲四小龍和日本的崛起速度與之相比也遜色許多。但是,中國經濟的持續高速增長是以犧牲社會均衡發展為代價的,東西部差距、城鄉差距、貧富差距拉大,資源浪費、環境污染、公平失允、福利倒退、國資流失、拜金主義等現象發人深省。現階段社會發展模式由重經濟增長向重社會和諧發展轉變。十六屆六中全會,中央提出了構建和諧社會九大目標和六大原則。房地產業作為國民經濟的支柱產業和關系國計民生的基礎性產業,必然要同步進行轉型,住宅保障體系建設和完善將成為這一轉型中的重中之重。
勿庸質疑的是,政府將以計劃機制主導廉租房、經濟適用房、限價房等帶有住房保障色彩的住宅產品。但政府也絕對不會自此停止發展住宅產業的商品化和市場化,房地產行業的健康發展,既對國民經濟的增長促進作用明顯,又對提高人民的生活水平大有裨益,因此政府必須確保房地產行業在市場機制和計劃機制聯合作用下穩定健康的發展。房地產業的轉型和提昇將集中體現在以下三個方面。
第一、產業發展模式由資源消耗型,向節能省地環保轉變
目前,我國經濟增長方式正由粗放型向集約型轉變,五年降耗20%已寫入『十一五規劃』,而房地產業是粗放型發展的典范,不僅佔有大量稀缺性的土地資源,而且還是耗能大戶。統計數據表明,建築的全過程耗用整個資源中50%的能源、42%的水資源和50%的原材料。由於我國房地產業尚處於房地產業發展的初級階段,更多是以高投入、高能耗、高污染的發展模式進行房地產的開發,造成資源的巨大浪費和環境的污染。加快產業發展模式的轉變顯得尤為迫切。
房地產業向集約型轉變是必由之路。首當其衝的就是要控制土地開發。正如溫總理在今年『兩會』上所言:『一定要守住全國耕地不少於18億畝這條紅線,堅決實行最嚴格的土地管理制度。』具體又可分為五個方面:一要認真執行土地利用總體規劃和年度計劃,堅決控制建設佔地規模,加強耕地特別是基本農田保護;二要抓緊完善和嚴格執行節約集約用地標准,要控制增量,盤活存量;三要切實控制工業用地,堅決執行工業用地出讓最低價標准;四要落實建設用地稅費政策,規范土地出讓收支管理,切實執行國有土地使用權出讓收支全額納入地方預算的規定;五要嚴格土地管理責任制,落實土地督察制度。
其次,大力發展節能、省地、環保型建築,提高產業的科技含量。上世紀70年代世界上爆發了兩次石油危機,逼迫西方國家開始重視節能降耗的問題。比如,單就保溫而言,70年代,外牆、門窗保溫隔熱和密封技術得到推廣;80年代初,『智能性房屋呼吸系統』開始進入家庭,空氣質量得到優化,住宅能耗進一步降低,目前,『房屋呼吸系統』已席卷歐洲。在英國,1976年政府就制定了強制性的建築節能標准,並且每隔四五年修訂一次,標准一次比一次高。在德國,新建築只有滿足節能標准纔能上馬,消費者在購買住宅時,建築開發商必須出具一份『能源消耗證明』。
而我國在建築節能環保方面還相當落後,目前還處於起步階段,這既與前幾年房地產市場過於火爆有關——『蘿卜快了不洗泥』,也與國家的相關立法比較滯後、政策引導不力有關。值得欣慰的是,政府已開始重視起來。我國第一部建築節能方面的專門法規——《深圳經濟特區建築節能條例》已於2006年7月正式通過,國家的《建築節能管理條例》也將於今年正式出臺。但除了運用立法手段強制性推進建築節能之外,還需對節能、環保建築在稅收方面實行優惠政策。另外,國家應盡快建立『綠色GDP』統計體系,將把能耗指標列為考核地方官員的重要指標。
第二、由片面追求住宅商品化、市場化,轉而側重滿足中低收入群體需求
近幾年來,住宅產業市場化與住房保障之間的矛盾日漸突出。一方面實現住宅的商品化、市場化、產業化是我國乃至世界房地產業的大勢所趨。另一方面,短時期內快速的商品化和市場化,不可避免地產生了高房價問題,大部分的普通民眾的人均可支配收入增長速度遠遠趕不上房價的漲速。無疑,我國原本就已滯後的住房保障制度面臨著前所未有的巨大壓力。住宅產業的特殊性和我國房地產市場的初級性,共同導致了市場化與住房保障之間日益突顯的矛盾。從產品屬性上分析,這一矛盾產生的基礎是住宅商品性與社會性之間的天然差別;從制度演變的角度考量,這一矛盾產生的根源是我國住房體制改革過程中出現的某些失誤。
福利分房時代,在滿足了住宅社會屬性的同時,卻極端的忽略了其商品屬性。1998年後實行貨幣化分房之後,制度演化從福利分房的極端走向了市場買房的另一個極端。住宅產業市場化的速度遠遠超出了政策設計者們的預料,商品住宅成為市場供應的絕對主流,而且大戶型、高檔住宅成為市場熱點。與此同時,廉租房、經濟適用房建設嚴重滯後。
在構建和諧社會的社會背景下,近兩年房地產宏觀調控的重點正在發生變化,新出臺的諸多政策多向中低收入階層傾斜,著力推進住房保障建設正成我國住宅產業發展的主旋律。糾正市場化之濫需要狠抓兩方面的工作。首先,堅定不移地把住房保障工作迅速推進下去,其核心是擴大廉租房受益面,重心是改良經濟適用房、擴大供應規模,並加快推動限價房的試驗及鋪開,難點在於建立一套包括公房和非公房在內的住房租賃體系,其它輔助措施還包括增加或完善公積金、購房貼息、購房減稅等等。其次,要有條不紊地調整住宅供應結構,『70/90』是優化供應結構的硬指標,同時也是迫不得已的計劃經濟機制,各地既要嚴格落實,又要結合地方具體情況,不要盲目追求比之更高的中小戶型比例,以避免幾年之後出現供應過剩的隱患。
第三、糾正地方政府對於房地產業的不正確態度,由拉動經濟增長、增加財政收入向全面均衡方向轉變
我國房地產業的過快發展以及宏觀調控效果不佳的重要原因之一,是地方政府過於依賴房地產業所帶來的諸多利益,如GDP增長、城市建設、財政收入等。房地產業生產經營的對象是不動產,這就決定了房地產業的操控大權握在地方政府手中。國家從經濟的全局考慮,把房地產業作為支柱產業進行定位,是希望通過房地產業拉動內需和經濟增長。但地方政府沒有考慮各自區域發展的可行性和特殊性,有條件的上,沒條件的也跟著上,紛紛把房地產業作為『財神爺』。
近兩年中央針對房地產業的宏觀調控,在某種意義上也可以說是對地方政府的調控。在房地產業的高速發展過程中,各種不良現象和危險信號已頻頻露相,但地方政府是追逐利益的局中人,不會也不可能積極主動地『踩剎車』,而中央必須考慮整個產業的健康與否。溫家寶總理在今年的政府工作報告中明確提出『地方各級政府要對房地產市場的調控和監管切實負起責任。』
如何有效瓦解地方政府的『戀房情結』,如何使房地產業按自身規律持續健康發展?可以從下以三個方面進行考量。其一、關於土地出讓金問題。土地出讓金早已成為地方預算外收入的主體,許多地方佔比高達60%以上,形成所謂的『第二財政』。針對這一問題,應盡快將土地出讓金納入地方財政預算,實行收支兩條線管理,而且地方須建立國有土地收益基金,用於對征地拆遷補償和失地農民的社會保障,以及支持廉租房建設等。
其二、關於政績問題。近幾年房地產業已成為拉動地方GDP增長的支柱產業,房地產業走向萎縮是絕大部分地方官員所不願意看到的。另外,不考慮城市定位和財力情況,大建城市形象工程,也是導致房地產高燒不退的一個原因。所以,要把土地管理情況、房價增長速度、商品房空置率、住房保障進度等跟地方首長及相關部門領導的政績直接掛鉤,在地方官員心中樹立起跟以前完全相反的『房地產政績觀』。
其三、關於法制問題。加快推進房地產法制建設,是解決地方政府扭曲房地產業的根本路徑。國外發達國家在房地產發展過程中,一般都有幾十部相關法律出臺,而我國即使有,也多是所謂的『規定、條例、通知』等低層次的法規,而非大法。僅靠上下級的行政問責,對地方官員的約束力不強,這屬於人治,往往會出現『大事化小,小事化了』的現象;如果有健全的法制,則對地方官員的威懾力就會大大加強。因此,加強房地產業的法制化建設,是提昇產業素質的根本保障。
值得關注的是,光靠中央宏觀政策的感召還是遠遠不夠的,處於利益鏈條中心的地方政府和開發商絕不會自覺放棄既定謀利模式。因此,如何推動、督促、維護各項政策的落到實處,纔是中國房地產業轉型的必由之路。也正基於此,繼去年7月三部委出臺《關於進一步整頓規范房地產市場交易秩序的通知》後,今年四月下旬開始,八部委聯袂推出《關於開展房地產市場秩序專項整治的通知》,為期一年的新一輪地產業整治風暴再起,其重點轉向了查處違法違規、權錢交易行為,而且真刀真槍地以項目為切入點。
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