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中國房地產市場調控的誤區:完全市場化定位管理
——關於中國房地產市場調控管理模式的思考
房地產功能的定位:目前中國房地產市場中存在的最大問題是,各級地方政府對房地產所具有產業發展功能最感興趣,特別是在城市化進程中,各地政府不僅沒有把房地產所承擔的社會服務功能予以重視,反而把城市土地經營、推動土地增值作為增加政府收入的主要渠道來對待。
房地產確實是對經濟增長具有強拉大效應的產業,但是我們還必須清楚地認識到,中國的房地產也承擔著保障13億人口公平居住權的功能。如果我們忽略了這一點,失去的不僅僅是和諧社會主義的基礎,同時我們將遭遇房地產市場泡沫帶來的危害。
房地產調控目標的定位:鑒於中國房地產的市場的特點和功能,決定了中國房地產市場的目標定位上限和下限。房地產市場管理的上限,就是不能使房地產市場陷入投機市場的陷阱。要使房地產不陷入投機市場的陷阱,需要對供需雙方進行約束性調控:對購房者而言,要使其不是為了投資而購買,而是為了居住而購買;對房地產商而言,不能使房地產行業成為一個暴利或超額利潤行業,而應當是一個獲得平均利潤的行業。這是保證房地產業在中國健康發展的上限調控目標。
中國房地產調控的下限目標是,無論房地產價格如何變化,必須讓所有的居民都能有房住,特別是收入最低的群體必須有最低的起碼的居住標准。另一方面,無論你如何富有,有如何強大的購買力,也只能購買有限面積的住房。在住房標准上,中國不可能像美國那樣,中產家庭都可以購買獨立別墅。要使低收入者能夠住上房,使中等收入能夠買得起房,使高收入者購有限的房,實現住房的大體均等化,這應當成為中國房地產調控的目標。
目前造成中國房地產價格上漲有多種原因,但最根本或最深層的原因,是對房地產市場管理定位上出現了問題。從經濟學基本原理看,房地產並不是一個完全競爭的市場,作為土地資源稀缺的中國更是如此。但是從1998年放開房地產市場以來,對於房地產到底是按照完全競爭市場來管理,還是按政府參與的有限競爭市場來管理,我們並沒有從理論和指導思想上搞清楚。在對房地產市場管理和政策的設計上,嚴重存在著按完全競爭的市場來對待的傾向。管理指導思想和政策與房地產市場性質的錯位,使房地產的管理陷入被動局面。
房地產市場不是完全競爭的市場,是一個有限競爭市場
由於房地產市場是基於土地資源市場,由此決定了房地產市場不同於一般的商品市場,是一個在土地資源約束下的有限競爭的市場。有限競爭的房地產市場有以下三大特征:
首先,土地資源的不可再生性,決定了房地產市場是最容易形成泡沫的市場。
由於土地資源的不可再生性,決定了房地產市場價格的調節無法解決供給量的增加,只能通過價格的上昇來調節供需矛盾。當價格上昇到背離房地產實際價值時,誘發投機出現,房地產投機形成對資金強大需求,投機資金的大量注入形成房地產泡沫。房地產泡沫一旦破裂,由此連帶引發經濟危機,最終導致整個經濟危機。房地產陷入泡沫的機理是:房地產供不應求——價格上漲——城鎮可開發土地資源減少——引發價格輪番上漲——誘發投機需求膨脹——房地產價格在炒作中攀昇——形成房地產泡沫——隨著資金供應鏈的斷裂——泡沫破裂——導致經濟危機。
這不僅僅是理論上的邏輯推進,無論是最早進入市場經濟的西方發達國家還是後進入市場經濟的發展中國家,都不同程度地遭受了一次又一次的房地產市場泡沫的代價。而且房地產『泡沫』破裂的危害甚至高於股市『泡沫』破裂的危害。
第二,房地產在空間上非流動性,決定了房地產市場是無法通過土地要素的流動來解決供求均衡封閉的地域市場。
房地產市場所依托的土地資源是一種以國家為單元的國土資源。土地要素不能像其他資源和商品可以跨國界流動。石油、礦產資源等產品也屬於不可再生的資源,但它們都可以通過跨國界流動來調節市場供需。糧食也像房地產一樣屬於依托土地資源的產品,但糧食本身也可以流動,惟獨房地產市場無法通過土地資源的國際流動來解決土地資源分布不均問題。一國土地稀缺時,無法通過進口土地來解決這種稀缺。雖然土地不能進行國際間流動,但資本是可以國際流動的,在這種情況下,如果把地域性的封閉的房地產市場當作開放的、可流動的市場來對待,盲目地開放金融市場與房地產市場,帶來的只能是國際資本對該國房地產市場衝擊,給一個國家帶來房地產泡沫的災難。泰國房地產泡沫的形成與破裂就是如此。目前,我國允許外資進入中國的房地產市場,這是一個充滿風險的選擇。需要我們慎重對待。
第三,土地作為國土資源,作為一國居民必須的生活資料,決定了房地產是無法通過交易完全定價的商品。
如果按照市場定價,美國擁有的購買力能夠再購買一個或數個像美國一樣的國土。作為國家主權和國民財富的國土資源是不可交易的,由此決定了以國土為資源的房地產也不是一個完全交易的產品。特別是住房作為一國國民不可替代的必需的生活資料,也不是一般的商品。房地產開發包含了房地產商的投資,所以房地產具有商品特性,具有可交易性。但是房地產中的土地作為國土資源,它的價值又具有不可交易性的一面。一國國民在本國土地上的居住權是一國公民基本權利的一部分。他可能沒有能力購買附加值很高的豪華住宅,但他在其戶籍所在的城市或農村的居住權不能因為沒有購買力而剝奪。所以住房所具有的交易性和不可交易性的雙重特性,決定了房地產市場是一個有限競爭市場。如果將房地產市場交給完全競爭的市場來調節,那麼,以單一購買力決定的房地產資源的分配,就有可能使許多沒有購買力的公民失去居住權。因為市場調節只承認購買力,不認公平的居住權。房地產產品具有的雙重性,決定了單純通過市場調節無法保證公民的居住權,需要政府參與市場的調節。
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