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一邊是政府頻繁出臺宏觀調控政策,一邊是不斷上漲的房地產市場價格。針對南京市政府出臺的房價指導政策,一些媒體發表了批評性文章。有的認為單靠政府宏觀調控房價只能揚湯止沸,有些評論者乾脆認為房市政府指導價注定是空調。
但筆者認為,中國房地產市場發展到今天,降低房價的唯一途徑就是政府對市場直接乾預。換句話說,依靠市場自身的調節機制根本無法解決問題。這是因為,房地產市場是一種典型的地域性市場,房地產需求是典型的剛性需求。在人多地少的矛盾之下,隨著城鎮化步伐加快,在一個區域內房地產的供應總是處於短缺狀態。不僅如此,由於城市的土地供應有限,城市土地資源的價格總是處於不斷上漲狀態。如果政府采取市場競價的方法出讓土地使用權,那麼不但不能抑制房價,反而會推動房價不斷上漲。
所以,解決房價問題,必須依賴政府。政府從土地供應入手,逐漸降低房地產開發成本,從而促使房價不斷下降。當前許多地方政府實行的土地限價、房價漲幅控制政策之所以難以奏效,原因就在於政府沒有對城市進行合理規劃,沒有利用城市規劃這個最有效的調控手段,實行有差別的土地供應政策。
假如政府部門能夠對城市規劃進行合理修改,在城市中心區興建住宅小區,並且圍繞住宅小區建立完整的公共配套設施,規定開發商在取得城市中心土地之後,必須按照規劃進行開發,房屋銷售必須優先滿足居民的需求,那麼,開發商就會根據自己的戰略布局配合政府規劃。現在有些地方政府被開發商牽著鼻子走,在城市的中心部位建立高檔住宅,迫使城市居民不得不遠離城市。少數富裕起來的人在城市中心購置高檔商品房,享受各種公共服務;而絕大多數工薪階層不得不在城市郊區甚至在郊外偏遠農村購買住房。他們在支付了高額房屋價格之後,還不得不支付高額的交通費用。這樣的資源配置方式顯然是不合理的。
在城市房地產布局合理的情況下,政府可以考慮在城市郊區征收土地,用於興建高檔別墅,但是在征收農民土地的時候,必須建立農村社會保障制度。凡是購買高檔別墅的投資者,除了繳納較高的土地出讓金之外,還必須繳納保有期間的房地產稅。政府利用稅收杠杆進行社會財富的再分配,從而實現居者有其屋的社會主義構想。
無論是城市規劃還是房地產稅的征收,都需要政府的積極作為。現在一些地方房價之所以持續上漲,原因就在於政府部門沒有對城市進行科學規劃,在房地產稅征收方面拖拖拉拉。中央三令五申,要求各地采取強有力措施控制房價,但由於利益驅動,許多地方政府對中央政策置若罔聞,或陽奉陰違,從而導致宏觀調控政策難以落到實處。
(作者系中南財經政法大學社會發展研究所主任)
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