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北京房價仍在漲。
2007年5月,北京房價同比上漲10.3%。自今年1月以來,北京房價漲幅之高已在全國持續保持在前列。『北京以10%左右的漲幅已持續數月位列全國前三名,房價上漲過快成為事實。』中國房地產與住宅研究協會副會長顧雲昌如是說。
也許是因為『平抑房價漲幅』的效果並不盡如人意,記者了解到,在『國六條』出臺一周年之際,八部委將聯合對5月房價漲幅較快的城市進行調查。知情人士表示,此次調查目的是摸清5月房價快速上漲的原因,其中『非市場、非正常的因素』將成為本次調查的關注重點。
記者了解到,開發商在樓盤銷售過程中,是否存在『捂盤惜售』、『違規認購』、『內部及高管違規炒作』的問題,將成為檢查的重點。
先不說八部委對房價上漲的調查會是什麼結果,還是讓我們先從市場找找答案吧。本周,記者通過多方采訪,從開發商、買房人、建委、國土資源部等人士處收集了不少有關房價的聲音和看法,從而推出『房價上漲「七宗罪」』。
一宗罪開發商『捂盤』惜售
捂盤之風盛行樓市,買房人只能丟下一聲嘆息。
『我們現在不想多開,只開了幾百套,我要慢慢賣,等著漲價』,在某項目擁擠的開盤現場,該開發商笑著告訴記者。
上周,記者和望京某開發商喝茶時,該開發商也悄悄地向記者傳遞了同樣的信息『剩的房子不多了,我們也不著急,就慢慢賣,控制銷售進度,反正房價還在漲』。
越來越多的開發商傳出『捂盤』之聲,『捂盤』似乎成了一種見怪不怪的樓市現狀。『北京房價上漲較快的重要因素之一,在於部分開發商捂盤惜售的行為。』想買房卻屢次被告之『還不能簽約』的羅女士說。
我們看,柏林山水、天嬌園、國際單位、錦上、橡樹嶺……這些本來計劃在4月份上市的新盤,紛紛延後了開盤時間。而預計在5月上市的世華水岸、和喬俊景、榮景麗都、晶彩亦莊等項目,最快的上市日期也安排在了6月份,不少樓盤甚至將開盤時間改到『金九銀十』。
對此,偉業顧問副總經理梁煒表示,『近幾個月房價仍在上漲,而且開發商幾乎普遍認為奧運會前市場房價仍會走高,與其現在不好賣,不如等日後價漲了再賣。』
記者點評:2007年,相信有不少北京的開發商經歷了『從觀望到捂盤』的心理過程。事實上,記者接觸的絕大部分買房人,都在今年開始像祥林嫂一樣重復『真後悔去年沒及時出手』,無奈之餘,他們只好緊盯著經濟適用房、限價房、小戶型甚至二手房。
二宗罪有效土地供應不足
北京市統計局、國家統計局北京調查總隊日前發布的消息稱,今年1至5月,北京市商品房現房和期房銷售面積雙雙出現較大幅度下降,現房銷售面積為159.5萬平方米,期房銷售面積為509.8萬平方米,分別比去年同期下降48.1%和20.3%。
商品房住宅施工面積和新開工面積繼續呈下降趨勢,分別為4452.7萬平方米和455萬平方米,比去年同期分別下降6.4%和25.7%。北京市統計局有關人士稱,自年初以來住宅新開工面積連續較大幅度的下降,將一定程度上影響未來住宅市場的供給。
專家認為,造成京城商品房銷售下降的根源是北京市有效土地供應不足,房價持續上漲和土地供應不足不無關系。
『目前土地上市速度慢、導致供應持續減少是造成當前房地產供應不足的根源性因素。』
中原地產華北區總經理李文傑表示,『拆遷難』越來越影響到土地供應的速度,現在土地供應周期從原來的1年左右,延長到了2—3年。而限價房、經濟適用房的供給還未形成規模,因此,短期內北京市房價上漲的趨勢難以抑制。
記者點評:記者了解到,造成近期房地產開工『不足』的原因還有幾點,去年房地產調控對『90平方米以下面積商品房需佔70%』的規定使得去年整個房地產市場出現了近半年的『停頓』,開發商從去年持續到今年的觀望,加上北京市土地規劃審批等細則的逐步完善等因素,使得北京房地產開發速度有所減慢。
三宗罪全民買房『房奴』失控
『房奴』,這個在去年流行一時的樓市關鍵詞怎麼看都有點貶義,但它並沒有讓一些買房人理智起來。
有一個人經常在夢中迷路,精神十分痛苦。他向醫生述說病情後再三問:『有什麼辦法可以讓我在夢中找到路?』
可以說,這個故事對中國的購房者來講是一個很好的啟示。現在,買套房子的想法空前高漲,不管是剛畢業的大學生,還是『月光』的打工族,沒有誰不在盤算著買套房。很多人完全不考慮自己的經濟實力,只是不斷強調『居者有其屋』的觀點。可以說,『全民買房』的呼聲使得不少人失去了理智,房價也因為這類人的加入而逐漸拉高。
購房者現在唯一要做的就是從夢中醒來。購房者應該冷靜的思考:在當前的高房價下,自己的經濟實力、目前的居住條件到底值不值得買房?唯一自救的辦法就是短期內選擇不買房。
記者點評:『房奴』這個沈重的字眼也無法打消買房人買房的決心,與此同時,北京的房價一直保持不斷上昇。有專家表示『全民買房是一個重要的因素,另外,房價上漲和北京的外來人口逐年增多和奧運的帶動作用不無關系』。
四宗罪自住樓盤趁機漲價
『我們自己都不知道項目為什麼賣得這麼好,項目本身除了規模大沒有什麼其他亮點。』月初,在朝陽北路某項目售樓處,該項目的總經理助理和記者聊起房價坦率地說:『可能是因為我們價格在8000元左右,一些自住買家還可以承受。』
記者通過調查了解到,均價在15000元以下的項目在目前市場上比較走俏,甚至一些性價比不高的項目也頗受青睞。
『沒辦法,看了一年多了,每天都在漲,從去年到現在已經漲了3000多了,雖然項目一期有漏水等問題出現,還是買了。』剛在百子灣買下某小戶型樓盤的齊先生告訴記者:『我並不太滿意這個社區,只是因為它總價低,區域前景不錯。』
中原地產北京公司總經理李文傑表示:『北京周邊房地產價格比城區增長速度快了將近一倍,這說明目前北京地區居民對中、低價位普通住宅需求較多。但目前北京市五環以內房價均價已經過萬元,使得這部分需求向周邊區縣擴展。』
記者點評:時下樓市,與投資性樓盤受冷落形成鮮明對比的是,一些價格在10000元左右的樓盤非常搶手,可以說供不應求。對此,記者認為,它和『居者有其屋』的觀念有關,也和房價一直漲的現實有關。
五宗罪股消樓長棄股買房
股市和樓市是否存在著『蹺蹺板』理論?這個爭議先放下不提。單從目前的樓市來看,記者注意到,股市一震蕩,樓市立刻顯示出了它的『魅力』。最近一個月來,由於『股消樓長』,『棄股買房』者越來越多。
剛剛在股市賺了一筆錢的唐先生激動地給記者打電話,一定要馬上買套房子,還要現房。他的理由是:『晚一天買就意味著多花一筆錢,既然有買房打算就不如早點買。』
『按照中國人的傳統心理,有錢之後首當其衝的就是給自己選一處房產。』
房產專家周先生解釋道:『房子本身是一種消費品,供人們居住使用,同時房子也是一種保值增值的優良工具,其沒有股市風險大,波動程度小。在中國傳統思想中「一鋪養三代」就是明證。』
不少專家表示:股市和樓市之間並沒有『此消彼長』的替代效應。不存在樓市火了股票就跌的局面,同樣也不存在股市火了,樓市就慘了的現象。相反,有可能會起到互相促進的作用。
記者點評:而事實上,時下的北京房地產,無論股市如何變幻,房價繼續上漲的局面卻一直沒有改變,經過短暫的觀望和沈寂,『一房難求』的現象再現樓市。至於它是不是和股市有關,似乎已經不再重要。
六宗罪高地價催生高房價
上周,華遠總裁任志強在其博客上再發驚人之作——《房價再漲十年又會怎樣》。記者注意到,他認為推動房價上漲的一大原因是地價上漲。
任志強認為,土地出讓價格的增長幅度大於房價增長幅度。如今年一季度土地價格上漲9.8%,遠高於房價增幅的5.6%。房價增長中大部分來自地價增長,許多城市土地樓面價已經超過萬元/平方米,房價的增長中成本的增長佔有一定的地位。
『在土地資源緊缺的情況下,土地的價格連續高速增長,又如何讓房價不隨之增長呢?』任志強的理由發人深省。
『地價是影響房價的一個重要因素。』
香港太平洋總裁賈臥龍和任總的觀點不謀而合:『現在可供招拍掛的土地越來越少,很多地方都是「一地難求」,「天價地」也屢見不鮮。對於絕大部分的開發商來說,加大了拿地成本,他只有兩條路可走:一是房價不變。在佔總成本大多數的土地成本上漲的前提下,要想保證房價不變,開發商只能壓縮其他的開支,這必然會影響到樓盤品質。另一種情況是,其他開支不變,保證樓盤質量,而在土地開發成本增加的情況下,開發商要保證利益獲取,只能將多出的負擔追加到房價之上。』
記者點評:房價和土地息息相關。照任總說法,『只要社會保障到位,只要收入的增長快於、大於房價的增長,則房價的增長就並不可怕。只要城市人均擁有的成套住宅總量始終少於城市家庭總戶數,房價就不可能不上漲。』
七宗罪供求決定價格
『房價的漲跌由市場供需結構決定,這是經濟規律。』談起房價,大多數經濟學家會拋出這個觀點。
讓我們來看看今典集團董事長張寶全的說法:『在市場經濟的環境下,決定價格的根本因素是供需關系。去年上海房價的暴漲,主要有兩個方面的原因:一是供需不平衡,供應少,需求多;二是供需不對位,高端房產的供應遠遠不能滿足需求的增長,導致房價快速拉昇並波及到中低端房產,最終出現投機。』
供求決定價格,這也許是開發商最固若金湯的保護層。
『房地產價格上漲深的原因還在於消費者「買漲不買跌」的心理預期。』偉業地產的一位分析師告訴記者:『看著一路攀昇的房價,心裡沒有底,總在想今天要是不買,恐怕明天就更買不起了,況且老是上漲,我買了之後不久,不就昇值了嗎?在這樣的心理支橕下,房價自然會漲。』
記者點評:『供求決定房價』的觀點,早在去年,李文傑就說了又說,今年更新鮮的觀點已經出來了,如土地、買家類型、股市資金等,但供求和房價的關系依然不改,所以,它最該列入『七宗罪』之一。
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