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房地產功能的定位:目前中國房地產市場中存在的最大問題是,各級地方政府對房地產所具有產業發展功能最感興趣,特別是在城市化進程中,各地政府不僅沒有把房地產所承擔的社會服務功能予以重視,反而把城市土地經營、推動土地增值作為增加政府收入的主要渠道來對待。
房地產確實是對經濟增長具有強拉大效應的產業,但是我們還必須清楚地認識到,中國的房地產也承擔著保障13億人口公平居住權的功能。如果我們忽略了這一點,失去的不僅僅是和諧社會主義的基礎,同時我們將遭遇房地產市場泡沫帶來的危害。
房地產調控目標的定位:鑒於中國房地產的市場的特點和功能,決定了中國房地產市場的目標定位上限和下限。房地產市場管理的上限,就是不能使房地產市場陷入投機市場的陷阱。要使房地產不陷入投機市場的陷阱,需要對供需雙方進行約束性調控:對購房者而言,要使其不是為了投資而購買,而是為了居住而購買;對房地產商而言,不能使房地產行業成為一個暴利或超額利潤行業,而應當是一個獲得平均利潤的行業。這是保證房地產業在中國健康發展的上限調控目標。
中國房地產調控的下限目標是,無論房地產價格如何變化,必須讓所有的居民都能有房住,特別是收入最低的群體必須有最低的起碼的居住標准。另一方面,無論你如何富有,有如何強大的購買力,也只能購買有限面積的住房。在住房標准上,中國不可能像美國那樣,中產家庭都可以購買獨立別墅。要使低收入者能夠住上房,使中等收入能夠買得起房,使高收入者購有限的房,實現住房的大體均等化,這應當成為中國房地產調控的目標。
目前造成中國房地產價格上漲有多種原因,但最根本或最深層的原因,是對房地產市場管理定位上出現了問題。從經濟學基本原理看,房地產並不是一個完全競爭的市場,作為土地資源稀缺的中國更是如此。但是從1998年放開房地產市場以來,對於房地產到底是按照完全競爭市場來管理,還是按政府參與的有限競爭市場來管理,我們並沒有從理論和指導思想上搞清楚。在對房地產市場管理和政策的設計上,嚴重存在著按完全競爭的市場來對待的傾向。管理指導思想和政策與房地產市場性質的錯位,使房地產的管理陷入被動局面。
房地產市場不是完全競爭的市場,是一個有限競爭市場
由於房地產市場是基於土地資源市場,由此決定了房地產市場不同於一般的商品市場,是一個在土地資源約束下的有限競爭的市場。有限競爭的房地產市場有以下三大特征:
首先,土地資源的不可再生性,決定了房地產市場是最容易形成泡沫的市場。
由於土地資源的不可再生性,決定了房地產市場價格的調節無法解決供給量的增加,只能通過價格的上昇來調節供需矛盾。當價格上昇到背離房地產實際價值時,誘發投機出現,房地產投機形成對資金強大需求,投機資金的大量注入形成房地產泡沫。房地產泡沫一旦破裂,由此連帶引發經濟危機,最終導致整個經濟危機。房地產陷入泡沫的機理是:房地產供不應求——價格上漲——城鎮可開發土地資源減少——引發價格輪番上漲——誘發投機需求膨脹——房地產價格在炒作中攀昇——形成房地產泡沫——隨著資金供應鏈的斷裂——泡沫破裂——導致經濟危機。
這不僅僅是理論上的邏輯推進,無論是最早進入市場經濟的西方發達國家還是後進入市場經濟的發展中國家,都不同程度地遭受了一次又一次的房地產市場泡沫的代價。而且房地產『泡沫』破裂的危害甚至高於股市『泡沫』破裂的危害。
第二,房地產在空間上非流動性,決定了房地產市場是無法通過土地要素的流動來解決供求均衡封閉的地域市場。
房地產市場所依托的土地資源是一種以國家為單元的國土資源。土地要素不能像其他資源和商品可以跨國界流動。石油、礦產資源等產品也屬於不可再生的資源,但它們都可以通過跨國界流動來調節市場供需。糧食也像房地產一樣屬於依托土地資源的產品,但糧食本身也可以流動,惟獨房地產市場無法通過土地資源的國際流動來解決土地資源分布不均問題。一國土地稀缺時,無法通過進口土地來解決這種稀缺。雖然土地不能進行國際間流動,但資本是可以國際流動的,在這種情況下,如果把地域性的封閉的房地產市場當作開放的、可流動的市場來對待,盲目地開放金融市場與房地產市場,帶來的只能是國際資本對該國房地產市場衝擊,給一個國家帶來房地產泡沫的災難。泰國房地產泡沫的形成與破裂就是如此。目前,我國允許外資進入中國的房地產市場,這是一個充滿風險的選擇。需要我們慎重對待。
第三,土地作為國土資源,作為一國居民必須的生活資料,決定了房地產是無法通過交易完全定價的商品。
如果按照市場定價,美國擁有的購買力能夠再購買一個或數個像美國一樣的國土。作為國家主權和國民財富的國土資源是不可交易的,由此決定了以國土為資源的房地產也不是一個完全交易的產品。特別是住房作為一國國民不可替代的必需的生活資料,也不是一般的商品。房地產開發包含了房地產商的投資,所以房地產具有商品特性,具有可交易性。但是房地產中的土地作為國土資源,它的價值又具有不可交易性的一面。一國國民在本國土地上的居住權是一國公民基本權利的一部分。他可能沒有能力購買附加值很高的豪華住宅,但他在其戶籍所在的城市或農村的居住權不能因為沒有購買力而剝奪。所以住房所具有的交易性和不可交易性的雙重特性,決定了房地產市場是一個有限競爭市場。如果將房地產市場交給完全競爭的市場來調節,那麼,以單一購買力決定的房地產資源的分配,就有可能使許多沒有購買力的公民失去居住權。因為市場調節只承認購買力,不認公平的居住權。房地產產品具有的雙重性,決定了單純通過市場調節無法保證公民的居住權,需要政府參與市場的調節。
對中國房地產市場調控管理的反思:完全市場化陷阱
中國的房地產市場化改革,開始於1998年,其根本性的標志,是國發?1998?23號《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》文件的頒布。23號文件關於深化城鎮政府制度改革的指導思想是:穩步推進住房商品化、社會化,逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮住房新制度;目標定位是:『停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化;建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。』既然1998年啟動的房地產市場的供給體系,是以經濟適用房為主的城鎮住房供應體系。這也就意味著當時國務院一開始把中國的房地產市場是作為一個有限競爭的市場來對待。這說明國務院從一開始在操作層面上沒有把房地產市場完全交給市場來調節。在指導思想上只是提出了推進住房商品化、社會化的改革,並沒有明確將房地產市場界定為有限競爭的市場。
但是,在實際執行中,各級地方政府並沒有把興趣和工作的重點放在對經濟適用房的供給上,被政府控制和批租的土地,大批地流到了一般商品房上。按照23號文件要求,以建設經濟適用房為主的土地供應比例應當在60%以上。但實際上,一些城市連1%都不到,比例相對高的北京市也不到10%。
中國房地產在各級地方政府與房地產商合謀中,遠離國發?1998?23號文件的要求,向完全市場化快速滑動時,中國房地產價格開始逐步攀昇。然而,令人不解的是,就在中國房地產過熱的問題開始暴露的2003年,國務院頒發國發?2003?18號《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》中,對中國房地產市場的定位卻來了一個180度的大轉彎。在?1998?23號文件中,提出以建設經濟適用房為主的房地產市場定位,在國發?2003?18號文件中,則變成『逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房,要根據市場需求,采取有效措施加快普通商品住房發展,提高其在市場供應中的比例。』這說明國務院對中國房地產市場的定位,已經從1998年的有限市場論轉向按一般市場來對待。這實際上是對已經存在的房地產市場現狀的認可。因為以經濟適用房為主的房地產市場根本沒有出現過,而真正存在的是一個普通商品房越來越佔主導地位的市場。
自從2003年房地產過熱以來,國內出現了對房地產到底是否存在泡沫的激烈爭論。這種爭論雖然引發了中央對房地產市場存在問題的高度重視,但對於造成中國房地產價格不斷攀昇的根本原因,並沒有觸及。盡管國務院文件並沒有明確提出將中國房地產完全交給市場來調節,但在實際操作中,嚴重存在著把房地產市場向完全市場化推進的趨向。不可否認,相比於計劃體制下的住房制度,住房改革的市場化、商品化趨向沒有錯。但是把中國房地產市場當作其他商品市場一樣,作為完全市場化市場來推進,顯然是一個認識和指導思想上的誤區。
國發?2003?18文件下發後,對經濟適用房與一般商品房比例改變的信息,其實是一個強化房地產市場競爭強度的信息。由此也可以解釋,為什麼本意是調控房地產的文件,在文件頒發後的2004年卻成為中國房價陡然昇高的一年。來自國家統計局的數據顯示,2004年商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅首次突破兩位數,首次超過人均可支配收入增長幅度和物價上漲指數。房價漲幅為2000年以來最高。據中國社科院等權威機構發布的《2004-2005中國房地產發展報告》,2004年全國商品房平均售價比1998年增加651元,達到2714元/平方米,年均增加為93元,但2004年一年的房價增長就比2003年多出了355元,增值是1998-2003年年均增量的3.8倍。
直到2005年4月底的『國八條』和2006年5月的『國六條』,纔再將調整供房結構,重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房作為房地產調控的主要內容。在不斷攀昇的房地產價格面前,主管房地產的建設部的態度也發生了變化。盡管在房地產相關文件中,表面明確提出了中國房地產市場性質定位,但從出臺的有關政策看,中央政府越來越將房地產作為一個特殊的產品和市場來對待。
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