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強大的利益驅動,使得住房的功能由『居住』淪為各利益集團尋租的『工具』。
住房是一種特殊商品,它不僅具有外部性,而且具有不完全競爭性。即使是美國這樣高度市場化的國家,也仍然在對住房市場運行加以控制和調節。
世紀老人巴金先生生前的願望中,第一句話就是『希望所有的人都有房子住』,可見,『居者有其屋』依然是我們難以實現的夢想。上個世紀九十年代以來,中國每年的住宅投資增加了十多倍,而住房的矛盾卻不斷加劇。
所有這些現象無不與住房制度有關。筆者以為,要實現黨中央提出的『構建和諧社會』的偉大構想,必須認真反思1998年以來的我國的住房制度改革。
片面強調市場化
市場化解決不了住房問題。為了得出這個結論,西方國家為此探索了幾百年。隨著工業革命的深入,以英國為首的主要工業化國家面臨巨大的住房危機,大多數城市居民沒有自己的住房,惡劣的住房條件導致瘟疫的流行等社會危機,社會公眾強烈要求政府乾預住房市場。
但在這段時間裡,自由主義哲學思想席卷歐洲,整個經濟領域的所有方面幾乎都依賴於市場。自由主義的信念與迫使政府對住房進行乾預的社會力量之間存在很大的矛盾。衝突造成的緊張狀態使住房制度有了比較清晰的現代意味。人們意識到,無拘無束的自由競爭並不會自動帶來社會福利的最大化,在住房市場利潤的驅動下,住房的供給與需求並不會自動的調節達到某種合意的均衡。
但遺憾的是,我們在設計住房制度改革的思路卻是有意無意地忽視了西方國家在完善公共住房保障制度上的努力與探索。盡管1998年的《國務院關於深化住房制度的決定》(即23號文)對高收入者供應商品房,對中低收入者供應含有一定住房社會保障的經濟適用住房,對最低收入者供應含有較多住房社會保障的廉租屋。但更多地將經濟適用住房作為暫時的過度性措施,主導思想還是強調『市場化』。
當前社會上有一種輿論,認為應該取消經濟適用房。理由主要是經濟適用房不符合市場經濟規律,乾擾了房地產市場的正常秩序。說到底,還是片面用『市場化』的尺子來度量住房政策和住房制度。
定位偏差
當然,我們應該用歷史的眼光來分析我國的住房制度改革問題,從當時的實際條件出發來分析出臺住房制度改革的背景因素。
1998年亞洲金融危機之後,我國的經濟面臨嚴峻的考驗,出口需求快速下滑,而國內消費也乏力,因此,啟動國內住房消費來拉動經濟增長是非常正確的決策。這使得當時的住房制度改革更多地考慮到經濟增長問題,而不是老百姓的安居問題。
從後來出臺的房地產有關的各項政策看,的確存在片面強調房地產市場的經濟增長功能,強調『房地產是國民經濟的支柱產業』。最明顯的標志就是2003年6月份央行出臺121號文件後,為了不影響房地產市場的發展,國務院又出臺了18號文件。
遺憾的是,『房地產是國民經濟的支柱產業』被很多地方政府發揮到了極至。他們設法抬高房價、地價,最大限度地利用房地產行業來刺激當地的經濟增長。
強大的利益驅動,使得住房的功能由『居住』淪為各利益集團尋租的『工具』。
無法調節
住房是一種特殊商品,它不僅具有外部性,而且具有不完全競爭性。
因此需要政府制定政策,影響住房的供求關系,以提高優質住房的外部收益,降低劣質住房的外部成本。
中國住房市場是不完全競爭的市場。首先住房商品的價值高、生產周期長、投入資金量大等特點決定了房產商數量有限,單個廠商佔市場的較大份額,可以影響和控制市場價格,自由出入市場相對困難。第二,房產商生產的住房不同質,房產商可以利用消費者對其產品的特殊偏好索取更高的價格。第三,住房交易的過程復雜,供求雙方信息的不對稱性,交易成本高。
由於住房市場是不完全市場,市場無法自動實現帕累托最優狀態。因此即使是美國這樣高度市場化的國家,政府也要以行政法規和財政金融等手段對住房市場的運行加以控制和調節。
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