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題試
個人合作建房近來似乎特別地安靜。除了購房者和准購房者以外,開發商、銷售商、地產專家、經濟學家、業內人士等等都對這一現象進行了一輪又一輪的討論。從2003年於凌罡的高調號召,到北京、深圳、合肥、哈爾濱各地的興起,個人合作建房在中華大地上點燃了千萬人的置業理想。
眼下這把希望之火已經多日不見聲勢。盡管溫州模式已經看到了成功的曙光,但嚴峻的發展環境給個人合作建房提出了更高的素質要求。最重要的是,專業的眼光和法律的審視讓個人合作建房開始被透視出不同層次的內容,能否肅清雜質真正合法、合理並且健康地生存下去,是個人合作建房現在必須面對的首要問題。
不管怎樣,合作建房參與者們甘冒風險是為了住上更經濟的房子,但是蓋房子的成本計算也許並沒有售價減去利潤那麼簡單。在這道沒有人完成過的試題中,『1+1』能等於2嗎?
1拿地
溫州模式:八字的第一個撇
不管合作建房這道試題結果如何,土地都是它必須具備的第一要素。這也是全國很多合作建房至今都停留在口頭階段的重要原因。
溫州合作建房者首先通過招拍掛途徑拿到了土地,這是國內個人集資合作建房的第一縷曙光。據了解,溫州個人合作建房機構通過當地一家房產公司以1.0458億元的價格得到一塊政府出讓的30畝土地,總建築面積約2萬平方米,規劃建成260套住房。這1億多元的土地出讓金,全部來自溫州個人集資建房的260個會員。而這種以市場化手段取得土地的模式纔是對個人合作建房具有示范性的真正意義。
溫州個人合作建房發起人趙智強進行了一番測算,『這塊地在溫州市龍灣區,地理位置比較好,地塊均價為每平方米4100元,預計建成後房屋成本價為每平方米5300元,低於周邊樓盤每平方米10000元左右的市場價,將能達到個人合作建房低於市場價30%的目標。』
溫州項目的有關參與者對這30%的差價進行了分析。他說,這個差價是通過交易成本大幅降低所得的。畢竟,地塊是公開掛牌出讓,必有其他地產商參與投標,從地價上獲得的優惠不會太多。而開發商之所以願意接受委托,看中的應該是無需資金、項目推廣和銷售人員投入的好處,而且免去了產品市場定位失策的風險。雖然這些成本和風險被『轉嫁』到了個人合作建房者身上,但目前初步實現低於市場水平三成的價格承諾,也讓這些合作者對於承受風險較為認可。
另一方面,溫州模式的成功並沒有得到全部社會的認同。據了解,在溫州合作建房人拿到土地後遭到了諸多質疑,其中包括溫州房管局負責人也認為溫州個人合作建房項目存在『違規操作』行為。而大部分房地產業內人士則認為,在短期內,個人集資建房作為一種新生事物,還很難對目前的房價形成衝擊。
+合作建房的具體做法
資金
資金是將各種設想變為現實並進行操作的核心條件。它是我們這道試題中最重要的一個符號——『+』。
各地合作建房者都在用自己的方式說服合作者並募集資金。這些做法大都比較接近。我們還是讓於凌罡來做個示范。
於凌罡表示,參與到他的合作建房,需要先繳納500元作為維持公司日常工作的開銷,有意參與合作建房的人可以通過參加諮詢會或以電話的形式登記。每個出資人,都可以去於凌罡為合作建房成立的藍城公司查賬。現在,已經有大約500多人繳納了這筆費用。
最初,合作建房的方案是,參與者首付24萬元,然後再貸款。很多人由於負擔不起,就退出了這個行列。
現在,合作建房的最初的保證金是:8萬元(40平方米)、12萬元(60平方米)、16萬元(80平方米)、20萬元(100平方米)、24萬元(120平方米)。最少的首付款是8萬元,門檻降低了。
分配住房時,根據積分和抽簽決定挑選順序。積分由參與時間的早晚和出資情況決定。積分為1-8分,先按戶型面積給業主分組。比如,80平方米業主為一組,有8分的業主組,通過公平抽簽選房。然後,依次是7分、6分、5分……1分組。積分相同時,抽簽過程請公證人員監督。
而已經取得初步勝利的溫州模式,在資金集合方面的做法似乎更加高效。溫州個人合作建房發起人趙智強坦言,減少了決策過程中的『摩擦損耗』是溫州模式得以順利推行的關鍵因素。他實施了一個重要舉措,就是對會員進行『篩選』。即按照事先的約定,會員應該在政府土地拍賣前規定時間內把保證金打入自己的銀行賬戶上。趙智強根據會員打款的快慢,對一部分猶豫不決的會員進行了動員,建議他們參加下一次的土地投標。這樣就保證260名會員在決策上不會出現太多分歧。於是,『民主投票』最終得以形成『集中決策』。
=房子是怎樣建成的
核算
萬事俱備,下面我們要開始運算了。
拿到土地,估了成本,又有了資金來源,那麼合作建房總能成功了吧?先不要忙,還有一些問題我們不一定想得周全。還是聽聽久經沙場的專業開發商們怎麼說吧。
天津永泰紅磡集團總經理助理、項目管理中心副總監段立新認為,個人合作建房的確代表了很多購房者的需求,但房地產開發過程中還有很多專業的或模糊的成本需要進行不同方法的計算,其計算結果並沒有一些合作建房發起者提到的『售價減去利潤』那麼簡單。
段總比較了幾個方面雙方計算方法的不同。首先,合作建房者提出把地產開發項目中的廣告宣傳費用和開發商利潤剔除,房價就可以降低30%。段總則表示,在實際項目運作中宣傳費只佔成本的2-3%左右,而開發企業淨利潤大多不會超過10%。
其次,開發規模對於成本價格也會產生影響。個人合作建房通常都是兩三百人合作,其開發規模只有一兩棟樓,而開發企業操作項目則需要根據土地規模進行設計,其容量通常要超過千戶。這種規模差異,在建材購買、施工方價格等諸多方面都會產生影響,並直接作用到房價之上。
另外,合作建房並不是合伙人自己動手蓋房子,仍舊需要與開發商合作,也就是說承建單位也需要承接開發工程,並計入部分利潤。
此外,段總還表示,一般房地產項目都會留出總開發成本5%左右的模糊成本作為備用,因為在施工或開發過程中經常會出現一些不可預期的費用支出。
這些費用的變化都可能會使個人合作建房的最終售價發生偏差,而這種多股東合作模式在後期糾紛解決方面則會存在一定困難。從這個角度來看,合作建房的『1+1』試題能否等於2還未可知。
1成本
合作者的理由
因為要用低於市場三成左右的價錢買到同樣的房子,所以纔會有那麼多『志願者』投身到個人合作建房事業中來。這是我們這道試題中的另一個必須條件。
發起者們算出的低成本是吸引這些合作者的關鍵原因。那麼,我們就看一看國內第一個高調發起個人合作建房的於凌罡是如何算這筆賬的吧。
首先,於凌罡估算每平方米房價為5500元。他是這樣計算的:
投資、土地成本:
最終地價可能在9000萬左右,按總建築面積19400m2計算
單價:9000萬/19400m2=4500元/m2
建築、安裝成本:
單價:1800元/m2面積:住宅加地下空間面積共約25000m2
總價:1800×2.5萬m2=4500萬元
稅費、利息、管理費等:按總價17%計算
總成本:(9000萬+4500萬)×1.17=1.58億元
還有一些需要扣除的成本,包括:
車位:200個×6萬/個=1200萬元
底商:2000m2×1.8萬/m2=3600萬元
收回:1200萬+3600萬=4800萬元
單價:(1.58億-1200萬-3600萬)/(19400m2+公攤)=5500元/m2
在北京,當這個地段的房價普遍在一萬元以上的時候,於凌罡的計算無疑會讓太多人動心。
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