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試題解析
既然我們看到的已知數據都已進行了計算,那為什麼『1+1』還是不能等於2呢?有很多專業人士可以幫助我們來理解分析這道試題。
任志強——個人合作建房漏算的困難
第一位分析這道試題的是一向以觀點鮮明、語言犀利聞名地產圈的北京市華遠集團總裁任志強。任先生對於個人合作建房並不看好,並指出了目前國內個人合作建房者漏掉了一些本應計算在內的困難因素。
首先,任志強表示需要肅清一些誤區。例如,很多人認為眼下國內個人合作建房集中了發起者與開發企業之間的矛盾,認為『個人建房』搶了開發商的飯碗,或者以此減少房屋開發的成本或售價等等。任志強表示,從經濟學『用最低的成本取得最高的效益』角度而言,組織起來的企業經營是最能節約交易與生產成本的方式,否則就不會有企業組織形式的出現,不會有委托代理制,不會有管理效率的提高。因此,在全社會將享有共同願望與要求的合作建房者組織起來本身就是件增加交易成本的事。一次性、少量性的會有成功的可能,但很難變成社會性的。這種組織起來並按一定的法律程序注冊和給以法律保護的合伙制就更為困難。
還有風險問題,購房者在考慮個人合作建房的時候也應當審慎對待。任志強強調,超出合伙制法律規定組織起來的過程,將合伙人的意願轉化為產品規格與標准的過程,以及分配和入資的法律過程都存在著非法律保護的巨大風險。而其建房的專業化需求又並非合伙人本身具備的條件,其專業化的交易成本也會必然的提高。很多個人合作建房者對於其中的成本核算、稅制計算等並不了解,如此就很難保證管理中的專業化,更不用說降低交易與生產成本了。
實施環境也會影響計算結果,個人合作建房這道試題更是如此。任志強還提醒對個人合作建房感興趣的購房者應當更多了解目前國內個人合作建房過程中存在的問題。例如,我國現行制度中有合伙人制,但不適於目前國內很多個人合作建房采用的大數量的合作方式,也不適於委托代理方式。在沒有組織(或公司法)的相關法律規定與保護之下的組織自然就會有各種風險,必然會用更多的監督與監管成本來增加交易與組織的成本,也有非法集資之弊病和道德風險。再如,中國的不動產物權是以登記制為基礎的,但卻沒有相關法規對於如何用非交易契約的方式將物權合理分配與轉移到個人的問題進行規定。
誰來負責設計、施工、質量等各方面的分配與把關,專業與非專業、集中與分散、滿意與不滿意、授權委托與不能授權委托的各種細節問題,標准與配置等等,在個人合作建房過程中也都會有無法完全統一的矛盾。這些矛盾深化的結果也會增加運營成本或者破壞最初的盟約,而諸如此類的問題卻並非簡單的公式計算所能解決的。
潘石屹——專業化分工是發展趨勢
這道試題的最大難點在於,我們無法說明它到底是對還是錯。但至少我們可以了解一下,為什麼這些吃螃蟹的人在運算過程中頻頻受挫呢?
關於這個問題,我們下一位試題分析專家SOHO中國有限公司董事長兼聯席總裁潘石屹更加贊同社會發展應當遵循分工專業化的趨勢,因此表示對於個人合作建房應當謹慎對待。
潘石屹似乎更加贊同以專業化系統區分服務的傳統地產開發模式。他說,我們所處的時代是高度專業化分工的時代,任何一個人,吃的、穿的、用的包括住的在內,95%以上的產品和服務都是別人給我們提供的。任何個人、公司,甚至國家,只有積極地參加到社會化分工中來,你給別人提供服務,也讓別人給你提供服務,你纔能進步和發展。
老潘同時強調,個人合作建房需要盡快完善其法律保障。他說,當中國城市化的進程以從來沒有過的速度在發展時,大家購房、建房的熱情非常高漲,需要政府盡快引導這種個人集資建房行為,走向有法律保證的正確道路上。否則,這種沒有法律依據的、風起雲湧的群眾自發行為,就難免會出事。出事時,首當其衝受到損失的是那些集資人的血汗錢。
此外,『個人集資建房有什麼法律依據?在目前的制度下自建房如何取得房產證?自建房質量如何保證?』這些問題也是老潘對於個人合作建房的懮慮。
律師——個人集資欠缺法律保護
律師們對於這道試題的分析自然會更多依循法律條件,那麼從法律角度來看,個人合作建房的運算能成功嗎?
首先我們需要明確一下集資建房的概念。天津市津聯律師事務所冷潛律師表示,集資建房的原意為,改變住房建設由國家和單位全包的制度,實行政府、單位、個人三方面共同承擔,通過籌集資金建設的一種房屋。這其實就是折中的福利住房保障制度,集資建房的土地基本上為劃撥。
無論是溫州,或是北京、杭州、深圳的所謂個人合作建房,是從市場上用拍賣方式買地,然後委托房地產公司,按房地產開發程序正常建造,從原料獲得到生產環節,完全用市場行為解決,與原始的集資建房根本是不同的含義,所以冠以『個人』是比較恰當的。有人甚至試圖把個人集資建房與『非法集資』聯系起起來,也是根本談不上的,沒有承諾回報,資金由銀行托管,由集資建房代表、銀行、開發商、地塊所在地負責人四方到齊的情況下,纔能行使支配權,也就談不上非法集資。
只是,現在的法律條款中,對這種形式的集資建房並沒有明確的規定。既沒有允許,也沒有反對,可以說是個盲點。但是,對集資建房者來說,雖然沒有明令禁止,但是也沒有支持,操作起來的難度就很大了。
首先如果不是委托房地產公司代購土地,那麼集資建房者就要成立公司或機構來進行土地的投標和競買,國家對其資質的審核是非常嚴格的,這對集資建房者非常不利;即使擁有了土地,非專業人士要應對房地產行業繁瑣的審批手續和復雜的開發流程,都不具有優勢。
而在公司的日常管理方面,怎樣的財務機制纔能保證對每個出資人做到公正透明,怎樣的管理機制能處理好所有的出資協議,如果監督過多,會不會導致效率的下降,這些都是集資建房者要面對的問題。
冷律師表示,她個人對集資建房的前景並不太看好,因為現階段各種阻力和不確定的因素太多,個人集資行為在很大程度上存在著難以逾越的障礙。還是希望國家能夠對這類行為盡早出臺相關規定,既保證各方面的安全,也使老百姓住上負擔得起的住房。
記者手記
於凌罡『個人集資合作買地建房』的幾次失敗,其實在許多人的預料之中,他本人也是早就做好思想准備的。『個人集資合作買地建房』的成功實踐在西方發達資本主義國家不乏先例,但是將其移植到眼下的中國卻未必能夠正常發育。於是,於凌罡們將滿腦構想和一腔熱情在孤獨的摸索中躑躅。盡管於凌罡們的建房理想和追求在社會上得到廣泛的支持,影響深遠,但是只要一些條件不具備,那麼就必然會生出『橘生淮南為橘,生淮北為枳』的無奈。
然而,於凌罡幾次實踐的偃旗息鼓,並不意味著中國『個人集資合作買地建房』實踐已經壽終正寢。
盡管於凌罡的實踐尚未成功,但是它給人們留下了深刻的印象,至少告訴人們:房地產的開發形式可能實現多元化,完全可能在房地產開發商對房地產的壟斷開發之外另闢蹊徑,也許,『個人集資合作買地建房』的成功實踐的確會使人們享受到住房和省錢的雙重實惠。帶著這種希冀,全國各地已經蹦出了多個『於凌罡』,甚至已不乏成功的嘗試。
況且,房地產開發商也並非鐵板一塊。內部實力的不均衡以及彼此之間的競爭本來就形成了離心力,加之國家對土地和資金日益收縮的政策壓力,使中小房地產企業出於生存的考慮,極有可能與『個人集資合作買地建房』的團體聯合起來,通過把融資和拿地外包出去,將自己轉變為僅僅提供開發和維修的角色來縮小戰局,繼而達到相對提高自己競爭能力的目的。
而中小地產企業從原來集團的分化及其與『個人集資合作買地建房』團體的聯盟,無疑會成為推動地產革命、成功實踐個人集資建房的積極因素。
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