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大集團收縮戰線,集中資本應對拿地高門檻
近幾年持續繁榮的中國房地產市場,催生了較多的國內房地產企業。規模小、發展迅速是絕大多數企業的特點,這與國際成熟房地產企業相比,存在較大競爭劣勢。2005年國內房地產企業領頭羊萬科的淨利潤為13.5億元人民幣,而同期香港聯合交易所上市的房地產公司長江實業稅後利潤高達142.5億港元,由此可見巨大的差距。
國內的大型房地產企業集團多數從一線城市起家,逐步拓展到全國市場,隨著外資的進入,一線城市中心區域土地供應總量減少,競爭越發激烈,拿地門檻提高,對開發企業資質和土地出讓金的支付條件等都控制嚴格。許多國內企業放慢了拓展的步伐,甚至收縮戰線,回到自己熟悉的城市深耕市場。而對於招拍掛市場中高達數十億元的土地出讓金,國內企業聯合拿地的情況越來越多的出現,以此與資金實力強勁的外資相抗衡。土地是房地產企業生存的根本,土地儲備量是衡量房地產企業實力的標准,資本匱乏無法在土地市場上有所斬獲的房地產企業,必將步入一個惡性循環的過程,被市場所淘汰。
政策調控仍是主角,或將加強實施力度
展望2007年的政策走向,盡管政策調控的效果尚未充分得到體現,但作為穩定規范市場的政策,穩定價格、規范市場、防止泡沫、促進發展仍然將是政策出臺的核心目標。因此,從當前的市場狀況看,2007年在稅收、金融、土地供應等方面仍然存在政策出臺的空間。熱議中的物業稅、土地市場治理、物權法出臺、流動性過剩問題、逐步上昇的匯率預期,仍然將是政策調控房地產市場的重點。應該說2007年的政策仍然是影響市場走向的最大不確定因素,而這種影響或將加強。
金融業開放推動房地產金融服務業走向國際化
2007年是中國金融全面開放的第一年,外資銀行作為中國金融市場的一個重要組成部分,可以在中國境內設立法人銀行,開展人民幣業務,可以預計其為境內外高端客戶提供個貸的可能性應該上昇。但其他非金融業主體的外資機構在人民幣昇值預期的前提下,已先一步進入國內,其在國內地產行業的投資行為已經受到監管層的重視,『限外』政策的出臺就是一個重要標志。在此政策背景下,短期內境外資金供應將受到負面影響。
另一方面,對於進入境內的專業投資基金來說,國內房地產金融專業服務水平也決定了基金進入市場的步伐。政策風險、市場風險的評估,區域性投資策略的制定、項目資源的獲取,項目質地的詳細審查,這些金融服務技術層面的需求也直接推動了地產專業服務業的發展。
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