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中國地產進入新調控時代
又是4月,中國樓市又走到了進行調控的關鍵節點。
從2003年到2006年,每年都先後出臺了一系列房地產調控政策,時間幾乎都選在了4、5月份,在這個春暖花開的日子來確定一年的房地產調控基調。在2006年發布了一系列的房地產調控政策之後,很多業內人士似乎已經達成共識,2007年將成為房地產宏觀調控的『落實年』,不會再出臺一些比較大的房地產調控政策了。
但這樣的判斷似乎是太過於樂觀了一點。
新華社4月2日發布消息,從4月下旬起,一場房地產市場秩序專項整治行動將在八部門的聯合部署下全面展開,重點打擊房地產領域涉及的違法違規、權錢交易行為。
近日,由建設部、監察部、國土資源部、國家發改委等九個部委組成的全國房地產市場宏觀調控政策落實情況督察組奔赴上海,督查上海的房地產宏觀調控執行得是否到位。知情人士透露,督察過後,根據掌握的實際情況,將很可能出臺新的房地產調控政策。
在2007年國際房地產論壇上,建設部副部長齊驥也發出了政府將進一步加強房地產市場宏觀調控的信號。
種種跡象表明,2007年仍將會有比較大的和比較密集的房地產調控政策出臺,而且可能就在4月、5月。
而實際上,從2006年底到現在,對於房地產的相關政策也從來沒有停止過。
2007年1月份,國稅總局公布《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,要求自2月1日起,對房地產項目進行增值稅清算。
2007年3月17日,央行發布《中國人民銀行關於調整金融機構人民幣存貸款基准利率的通知》(銀發[2007]79號):從2007年3月18日起,上調個人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調0.18個百分點。同時,金融機構一年期存款基准利率上調0.27個百分點,由現行的2.52 %提高到2.79%;一年期貸款基准利率上調0.27個百分點,由現行的6.12%提高到6.39%。
因此,2007年鐵定還是房地產調控的關鍵年,發生變化的只是調控手段更多樣、更靈活、調控政策更有針對性和可執行性,更注重政策落實和問責制度。2007年的房地產調控將不再是調而不控,或是房價越調越高,調控政策將真正發揮威力,完善房地產市場秩序、改善產品供應結構、抑制房價的過快增長,促使中國房地產回到理性的發展軌道上。
中國房地產已經由此進入了新調控時代。
2007年中國地產調控四大猜想
其實,國務院總理溫家寶在今年『兩會』上的報告已經奠定了今年房地產調控的基調。
國務院總理溫家寶在十屆全國人大五次會議上作政府工作報告時指出,房地產業對發展經濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用,必須促進房地產業持續健康發展。
一是從我國人多地少的國情和現階段經濟發展水平出發,合理規劃、科學建設、適度消費,發展節能省地的環保型建築,形成具有中國特點的住房建設和消費模式。
二是房地產業應重點發展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持,建立健全廉租房制度。改進和規范經濟適用房制度。
三是正確運用政府調控和市場機制兩個手段,保持房地產投資合理規模,優化商品房供應結構,加強房價監管和調控,抑制房地產價格過快上漲,保持合理的價格水平。
四是深入整頓和規范房地產市場秩序,強化房地產市場監管,依法懲治房地產開發、交易、中介等環節的違法違規行為。地方各級政府要對房地產市場的調控和監管切實負起責任。
那麼2007年究竟具體會有什麼樣的房地產調控政策出臺?
這個問題成為最近中國房地產的焦點話題,也成為最近中國社會大眾關注的熱點問題。
建設部住宅與房地產業司司長沈建忠認為,『轉變增長方式和建立符合具有中國特點的住房建設模式和消費模式是第一位的』。
中國社會科學院副研究員尹中立認為,調整相關稅收政策對樓市宏觀調控有著重要的現實意義,『中國的房地產調控中,稅收政策還會得到進一步的發揮』。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授認為:『如果現有政策尚不足以把病(房價逆調控高漲)治好,不排除物業稅適時出臺。此稅種在國際上通行,一般佔財產稅的70%至80%的比重,在我國實施也只是遲早之事。』
在今年的『兩會』上,『研究開征物業稅實施方案』再度被提上議程。
開征物業稅將降低開發房產成本,從而推動房價下降。在目前的房價構成中,土地及稅費佔到了50%以上。如果以物業稅的方式逐年繳納地租和稅費,住宅開發成本必將大幅下降,房價自然而然也會下降。業內人士分析,2007年將有可能在部分地區進行征收物業稅的試點工作。
國土資源部土地利用司司長束克欣也在會上強調,『今年以及未來的調控中,土地仍然是調控的重點,土地緊縮的政策目標不容置疑』。
建設部部長汪光燾也多次表示,『宏觀調控提出要控制70%以上的住房面積在90平方米以下,這是一個長期政策』。
對於房地產調控的工作重點,沈建忠歸納為:『調整供應結構,增加有效供給,抑制投資、投機的需求,抑制房地產的價格過快上漲,建設住房保障體系和完善市場體系。』
沈建忠特別強調的房價問題可以視為下一步調控的重點方向:『要加強對價格的監管,調控抑制過快的上漲和保持合理的漲幅,地方政府要切實負起監管的責任。』
綜合上述觀點:2007年,中國房地產調控將集中在以下四個方面:
一是抑制投資過快增長和房價過快上漲。從房地產開發領域,降低房地產業收益率,抑制游資和境外資本進入,防止形成新一輪投資熱潮;在房地產消費領域,繼續實施有區別的信貸政策,在首付款比例、房貸利率等方面,充分發揮信貸政策對引導居民合理住房消費的作用,積極支持居民購買自住住房消費貸款,嚴格限制投機性購房貸款,控制投資性購房貸款。
二是調整住房供應結構,構建多層次的住房保障體系。重點是執行90/70政策加快建設中小套型、中低價位普通商品住房,改進和完善經濟適用房制度,加快建立和實施廉租房制度,著力解決中低收入群體的住房問題。
三是強化市場監管。當前,房地產市場交易秩序混亂是一個突出問題。亟須深入整頓和規范房地產市場秩序,加強房地產開發建設、銷售的全程監管,加大對違法違規案件的查處力度,嚴厲查處那些囤積房源、哄抬房價、渾水摸魚的奸商。
四是強化政策的執行力度。落實中央調控政策,提高執行力,需要從制度上規范地方政府的行為,切斷其與房地產業過於緊密的聯系;需要落實行政問責制,通過追究地方官員責任,來懲罰落實政策不力者。(高文利)
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