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中國房地產住宅研究會副會長 顧雲昌
最近一個階段,中央房地產政策很密集,天津也很密集,說明天津房地產市場如火如荼,本人覺得2007年天津樓市發展會『漲聲依舊』,有『漲聲』,但是聲音的力度不一樣。如何評價2006年宏觀調控,其實在不同人的心目中感覺不一樣,可以說不同的預期有不同的看法,不同的城市也有不同的評價。比如說長三角地區上海、杭州房價漲幅很慢,上海降了一點兒,天津在全國沒有露面,房價仍然漲得很快,對天津的評價肯定和上海不一樣。還有就是不同的人群有不同的評價,在這裡簡單把買房者分兩類:一個是首次置業者,一個是再次置業者。房價漲1%對於首次置業者就有很大影響,而對於二次置業者漲20%也沒有什麼感覺,所以每個人對不同的城市,對房地產市場的看法不一樣,這樣就很難得出一個正確的結論。要客觀的從全局來看建設部國務院的口徑,從專家角度看問題,我們應該客觀評價2006年房地產市場,房地產調控這麼多政策密集發揮了作用,起到了調控的作用,說得再客觀一點是取得一定成效,宏觀來說我們房價漲幅平緩下來,可以看統計局的數字,包括天津的數字,2005年漲幅是7點多,2006年是5點多,房價的漲幅是平緩的,房地產盡管『漲聲』依舊,但是聲音小多了,房地產的投資增長,去年大概是2點多,比固定資產還低一點兒,這都說明房地產調控密集出臺政策發揮了作用。
中國的發展和整個宏觀經濟聯系在一起,2007年中國房地產面臨三大任務和目標,第一個目標,繼續穩定房價,這是肯定的,房價是核心問題。第二個目標,加大住房保證力度。第三個目標是發展綠色產品。我們要看到『國六條』,『國八條』和整個宏觀經濟發展和諧社會提出的三項目標和三個任務,房價問題、保障問題和財富問題。市場經濟情況下對房價起主要決定作用的是供求關系。為什麼這兩年漲得這麼快,主要還是供求當中發生的變化,天津去年的竣工量還不如銷售量,銷售量可能增加11%,竣工量只增加了8%。去年年底可能是全年的竣工量比上半年下降,但是銷售量增加,需求興旺,供應量增加速度放慢,甚至下降。這樣的情況下必然導致供求關系的變化,仍然產生房價上漲的趨勢,這是必然。所以說在供應和需求之間如何尋找一個平衡點,是宏觀調控2007年的任務。
為什麼說2007年找平衡點?要穩定房價還有很艱巨的任務,難度仍然很大,分析房地產市場只有與整個宏觀經濟和社會發展聯系起來,纔能得出一個比較客觀的結論。
第一,自主型改善型需求依然旺盛。現在城市中每年有800萬家庭新婚,而現在每年新建住宅纔400多萬套,數據說明需求非常旺盛。
第二,資金流動性過剩,這是一個很大的難題。資金流動性過剩已經成為中國社會經濟發展當中一個最突出的問題。
第三,在繼續控制投資增長規模的前提下,自主型的投資仍然存在。投資增長要放慢,房地產的投資規模也不要增加太快,一方面需求旺盛,一方面投資增長太快,會造成供不應求。
第四,在實施土地嚴征的情況下控制用地。土地的『國八條』是扣緊土地,如何解決這裡面的矛盾。要區別工業用地、商業用地,我們的居住用地應該有保證,特別是中小套型的居住用地要有保證,所以這個情況下,又收緊了供應量。
第五,在房地產金融相對滯後情況下,要穩定房價。銀行的大量放貸,造成房地產開發貸款收緊,對房地產個人貸款放開,對供應方資金收緊,對需求方是放開的,金融體系加劇市場的供不應求。
國外其實也存在很多問題,但是很多國家的房地產市場以二手房為主,佔整個市場的90%到95%,而我們現在是一手房市場為主,消費觀念的引導也有問題。此外,有些政策措施各個部門應理性看待,什麼樣的政策有利於房價穩定,土地收緊到什麼程度比較好,存量土地怎麼盤活都應慎重研究。社會保障是房地產健康發展、解決居民住房問題中不可缺少的一條腿,市場化是另一條腿,兩條腿走路,過去幾年市場化這條『腿』走快了,不光是中國,美國和英國也是這樣,美國人認為自己市場化過頭了,社會保障不足,而英國要推經濟房,對於我們也如此。經濟適用房出發點是好的,合理的方面應該充分肯定,但也存在問題。像出現面積供應過大、進出的機制不完善,特別是有些地方對供應對象把得不嚴等,但不能因為出了問題就全盤否定。加大經濟型住房,加大廉租房的比例,對首次置業者有好處。德國人均GDP將近3萬美元,但真正買得起房子的人並不多,年輕人大學畢業走上工作崗位,大概工作10年左右纔付得起首付款,而國內很多年輕人工作兩三年就要買房,國外買不起新房可以買二手房,二手房買不起就租房,這樣找到了平衡點,問題就好解決了。國家住房保證完善了,真正使中低收入家庭居者有其屋,整個房地產就能和諧發展了。
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天津每年有800萬新婚家庭?而新房供量只是400萬套?疑!!!!!