|
||||
『地根』進一步收緊,規模化開發趨勢明顯
土地一級開發將在2007年演化成一種主流的開發模式,其原因可以從以下兩方面探尋:其一是開發商實力為大規模一級開發提供有力保障。政府的高度關注和市場化運作的必要性促使土地一級開發由國有房地產企業壟斷的局面開始向實力派開發企業轉變。由於土地一級開發需要整體規劃,資金投入較大,而相關金融機構對一級開發的貸款限制非常嚴格,所以能夠參與一級開發的都是實力雄厚、信譽良好的大型企業;其二是隨著土地市場的日趨完善及土地政策的進一步緊縮,拿地壓力越來越大,開發商憑借一級開發的先入優勢獲得二級開發權已成為『曲線拿地』的新途徑。
2007年的土地市場運作,將主要分成兩類,一類是存量土地一級開發,包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及『退二進三』(工業廠區改商業、住宅等第三產業)項目,另一類是增量土地一級開發,包括土地征用和農轉用土地。其中舊城改造、城中村改造的高成本高難度讓開發商望而卻步,嚴格控制農地轉用的政策,也讓開發商對農用地避之不及。與此同時,城市化進程和新農村建設的加速都使得舊村改造成為一級開發的熱點,但是相關的產業、就業、土地三大問題卻成為開發的難點。目前舊村改造與房地產開發『捆綁』的模式較為常見。
行業並購進一步走向縱深化
從企業層面考察2006年中國房地產行業,兼並收購仍是一個重點。政策調控、市場競爭導致的對房地產企業資源儲備的要求是並購整合的基本推動力。同時,同城開發企業通過兼並收購方式進入異地市場,以降低各自的開發風險,而中小開發企業尋求困境下生存空間,開發商之間本著不同目的聯合啟動了2006年房地產行業企業並購熱潮的引擎。
可以預見2007年房地產企業並購將會在2006年基礎上得以延續並進一步的發展,以獲取資源為目的的並購仍將是主流,大企業之間以戰略聯盟為目的的並購也將逐漸成為市場的一個方向。而無論是強強聯合,還是強弱結合的房地產企業間的兼並重組方式,都是以追求資源利用最大化,進行土地、資金、人力、品牌等資源價值的整合與挖掘,對不同資源的優化組合來達到雙贏甚至多贏的最終目標。
品牌整合成為市場重點
現階段,在宏觀調控的市場大背景下,土地和資金仍然是房地產企業的兩大主要推動力,而隨著市場發展的縱深化,開發模式的精細化、專業化趨勢日漸明顯,企業的無形資產如品牌、人力資源也將在房地產企業進行整合的過程中成為重要關注點。尤其是走品牌化道路,成為房地產行業公認的發展趨勢。
隨著萬科、金地、保利、富力等地產龍頭企業的全國戰略布局的形成,將更加凸顯品牌營銷在市場操作層面的必要性。因此2007年的國內房地產企業的並購將不僅局限在土地、資金資源的利用上,如何整合並購企業的品牌、人力資源等企業的軟資源將逐步成為房地產市場的熱點。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||