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市場在變,區別只在於量變或質變,多方混戰抑或短暫的市場均衡。在2007年,津門大地的地產業將有什麼新模樣?
作為地產行業專業研究機構與代理公司,聯合地產對2007年的市場進行了初步的研究和預測,希望以此為基礎與業內精英共同探討未來市場的發展之路。
一、2007年天津土地市場預測
2007年土地供應計劃(17塊地)
2007年1月12日,天津舉行2007年第一次經營性用地出讓信息發布會,公開出讓17宗土地,可建設土地面積118.35萬平米,規劃總建築面積258.55萬平方米,其中居住用地為92萬平米,規劃建築面積211萬平方米;商業金融用地16萬平米,規劃建築面積48萬平方米。
商品住房用地的供應比例較大,在17宗地中居住用地佔11宗(包括部分商業和住宅綜合地塊),可建設土地面積為92公頃,佔總面積的80.0%。
居住用地的選址大多臨近頗具規模的成熟社區。11宗居住用地(包括部分商業和住宅綜合地塊)基本選址在外環線附近,周邊多有已建成的居住社區,其中3宗位於外環線以外,既可自成規模,又可與其他居住區功能共享。
非住宅用地集中在市內六區特別是河西區,住宅用地向河東、河北、紅橋地區轉移。
2007年供應量、供應區域、價格預期
2007年土地供應量在2006年的基礎上還會有所增加,由於土地稀缺性的不斷提高,價格也將緩步提高。
市內六區的住宅用地將更多的出現在河東、河北、紅橋區外圍板塊及梅江、奧運板塊,和平、河西、南開區等市中心板塊,商業商貿建設速度將進一步加大。
環外新城發展速度將進一步加快,西部新城、海泰產業園區土地的相繼啟動將帶動該區域的發展,津南區在政府規劃的推動下,將有大量土地上市。土地價格在不斷利好政策的驅動下會有所上昇,但由於該區域土地資源相對豐富,開發面積較大,價格提高會非常緩慢。
濱海新區土地出讓速度將會趨於平穩,出讓面積將會有所降低,價格將保持穩步增長的趨勢。
二、2007年天津商品房市場預測
成交重點轉移,郊縣市場成為2007年主要看點:
成交量的主要區域將轉為重點區縣,市場份額將超過50%。環外新城將不斷湧現100萬平米以上的大盤項目,同時為配合大盤的開發,將出現大規模的商業配套項目。
和平、河西、南開區商務、商業項目供應量增加,市內六區居住重點向河東、河北、紅橋區域轉移,河北、紅橋地區成交量將會有大幅增長,但市內六區整體市場份額仍將減小。
市場競爭加劇:
新政影響,90平米以下的小戶型樓盤會集中上市,同時產品供應量激增使已經十分激烈的市場競爭加劇。
交通乾線、地鐵沿線、海河沿線附近的樓盤仍將是熱點樓盤。
價格穩中有昇:
供應結構的調整將使供求矛盾得到一定程度緩解,價格相對平穩。在土地成本、供應量以及購買力的多重作用下,成交價格將與06年基本持平,而隨著環外新城區域的進一步成熟,房價將會穩中有昇。
三、2007年天津濱海新區市場預測
隨著2005年供給的地塊開始推向市場,將出現一些新的區域,如開發區南海路兩側、塘沽區海河南、上北地區等等項目集中度將會增加,會給單個項目的操盤帶來明顯的壓力。
供給方面,商品房住宅供給將有所增加,特別是在2007年上半年,將會出現一個集中式的爆發期。從濱海新區核心城區2007年的供給量來看,該區域將在2006年的水平上有較明顯增長,新增上市項目將會有一個短暫的爆發,在10-15個,加上2006年在售項目的後期,2007年在售項目將會達到30-35個,總體供給量將達到200-250萬平米之間。由於2007年的板塊開發趨勢明顯,這些供給量將更加集中在同類板塊中供給,市場競爭壓力空前增大。
需求方面,商品房消化量不會產生顯著增加,且住房消費結構較2006年也不會產生明顯的變化,即未來的3-5年年均消化量在100萬平米左右應該為正常水平。
價格方面,基於以上說明,且2005年下半年暴漲的房地產價格空間還需要在1-2年內得以消化,所以2007濱海新區的整體價格水平不會有較為明顯的變化,將繼續維持在目前的水平線上,部分新興區域會略有增長。
四、2007年天津別墅市場預測
新增、潛在項目等持續入市,造成供應量繼續加大,價格呈小幅攀昇。
天津2006年潛在供應項目達到10個,並且基本都將在2007年亮相或入市,這些必然加大供應量,而需求漲幅不明顯,因此消化速度不會有大的提昇,而價格隨著已有項目的竣工,將會出現小幅攀昇。
受宏觀調控影響,持續消化量明顯後繼不足,成交量不會較2006年有較大變化。
作為別墅產品,其高端的市場定位和幾百萬的總房款,使其客戶定位不能僅僅局限於本土客戶,但天津外來人口增幅較小,雖有濱海發展這一契機,但是短期內不會出現高端人群激增的現象,因此在一定程度上限制了市場容量,加之宏觀調控的影響,這些都將直接抑制項目的消化速度,進而使得整體市場成交增幅較小。
激烈競爭的市場環境,促使市場細分,產品供應更加趨於理性。
2007年隨著市場的逐步發展,激烈競爭的市場環境使得各開發商更加重視對產品的打造,力求抓住市場空白點,搶佔市場先機,因此市場細分明顯,產品供應更加趨於理性。
板塊聚集效應凸顯,區域優勢增強。
2007年,傳統的別墅供應集中的區域因其客戶認可度高,配套設施完備等,優勢將更加明顯,像大梅江、東麗板塊、城市中心板塊等必然會以其已經聚集的板塊效應爭取更廣泛的客戶關注,進而消化板塊內產品。
供應持續增量,競爭將更加殘酷。
天津的別墅項目面對的基本以本土客戶為主,在供應量持續增加,而客戶購買力趨於飽和的2007年,市場競爭將更加殘酷。
五、2007年天津寫字樓市場預測
從後續供應項目的區域上看,商務區域逐漸向老城區及海河沿線轉移。
老城廂地塊、小伙巷地塊、鳳凰城商業中心、泰達城均處於紅橋、南開、和平三區交匯的老城區板塊,該區域擁有優越的地理位置,從各方面條件看都不遜於中心區,且該區域經過城市改造工程後,可塑性高,大量開發項目在近兩年來陸續啟動,並均為大型綜合性項目,產品質素高,已逐漸形成了該區域的高端氛圍。
根據天津市規劃,海河沿線五年內將建設20座寫字樓,總建築面積在265.02萬平米。該區域擁有得天獨厚的景觀優勢,並且海河沿線屬於天津市中的景觀帶,景觀優勢是其它區域無法比擬的,同時隨著海河沿線改造工程的逐漸完工,該區域的交通情況將十分便利,多條跨海河橋及快速路的修建將緩解該區域的交通壓力。
在宏觀政策推進下天津的商用房地產市場將會迅速發展,尤其是與經濟發展聯系最為緊密的寫字樓產品。天津正在被越來越多的跨國企業、國有企業以及大型民營企業所關注,隨著這些企業業務發展不斷提高、員工隊伍不斷擴大、辦公面積不斷增加將有效的促進天津寫字樓市場的發展。
核心區域地位繼續加強,仍將作為供應主體。雖然海河沿線區域供應量龐大,但是由於項目操作所需時間較長,因此,2007年寫字樓市場仍將集中在傳統的核心區域,區域商務中心地位將進一步鞏固。
六、2007年天津酒店式公寓市場預測
城市的高速發展給酒店式公寓強大的支橕
從2006年銷售情況可以看出,天津酒店式公寓仍有較大需求,各項目銷售狀況良好。良好的市場反映一方面與天津在全國的經濟地位提昇和經濟迅猛發展密不可分,另一方面天津市場上酒店式公寓產品供應量不足,難以滿足天津城市發展所帶來的市場需求。天津將逐漸發展為國際化港口大都市,大量的外資企業、外來人口將不斷進駐。快捷、便利、舒適的酒店式公寓產品將更符合外來人口作為中短期居住的需要,人們對酒店式公寓投資需求將會繼續增加,強大的需求支橕酒店式公寓產品的發展。
酒店式公寓在需求支橕下繼續放量
酒店式公寓產品不斷湧現,截止目前尚未開盤銷售的產品已近30萬平米,復地天津中心項目、海河沿線天津灣項目、老城廂、泰達城等大盤項目的公建中也規劃了部分酒店式公寓項目,隨著這些項目不斷開發建造,大量酒店式公寓將湧向市場。
酒店式公寓產品質量及價格仍有上昇空間
酒店式公寓產品在天津將不斷成熟,產品及配套服務水平不斷提高,在產品質量和強大需求的支橕下,價格水平還將穩步提高。
酒店式公寓概念應用更加廣泛
從金領國際、華廈國際公寓已經看出,酒店式服務管理已成為高級公寓的配套標准。後期,隨大量高級公寓的上市,酒店式服務管理將更多的應用於高級公寓中。
濱海新區酒店式公寓市場
酒店式公寓按照具體的使用功能可以嚴格的區分成酒店式公寓(由酒店來管理,並對外運營)、酒店式服務公寓,精裝修小戶型項目一般都宣稱能提供良好的物業管理服務,為此將該類產品歸入酒店式公寓內。
該類型的產品在開發區乃至保稅區的市場機會都比較好,在售項目均取得不錯的市場業績,究其原因,有以下幾點:一是開發區的商務流動人口較大,存在龐大的租賃市場需求;二是開發的產權式酒店以及酒店式服務公寓均依托知名的項目品牌或開發商品牌,後期維護運營的壓力較小;三是部分項目戶型面積設計合理,總房款較少便於投資。
隨著大量的公建性質的地塊完成一級市場出讓,以及濱海新區蓬勃發展的經濟環境,濱海新區酒店式公寓市場還有一個顯著的增量。在濱海中心區之響鑼灣商務區、保稅區國際貿易與航運中心、開發區生活區等重點商貿商務區會有較為集中的酒店式公寓項目供給,另外,在一些在售項目的產品開發中,還有一定的酒店式公寓產品,濱海新區未來的酒店式公寓市場蔚為壯觀。
七、2007年天津商業市場預測
在度過了略顯平淡的2006年以後,2007年又有大量商業項目進入使用期,使2007年的商業地產市場更加聚焦於經營能力的博弈。
商業地產供應量將繼續保持穩定增長
2006年共成交土地600.2萬平米,其中商業用地181.75萬平米,由此可見2007年商業地產的開發量還將保持較高水平。
核心商圈地位更加穩固
2007年五大核心商圈將會進一步擴充整體規模與經營范圍,商圈內的百貨家族也將迎來更多新成員。濱江道商圈的莊吉商業中心,南京路商圈的天津中心、以及小白樓商圈的海信廣場、朗香街都有望在明年開張納客;屆時,隨著交通體系的不斷完善,核心商圈無論從輻射范圍與對消費者的吸引力來說都將進一步增大,從而真正成為無可取代的市級休閑購物區與百貨集群區。
百貨市場繼續向高端化方向發展
天津傳統百貨,如勸業場、中原百貨等定位為中低檔;一商友誼商廈等定位高檔;津樂匯、新世界百貨定位時尚,而新進入天津的這些項目定位於中高端與高端,將目標鎖定在成為其所在商圈的領導者。在大型超市、家電賣場等度過快速擴張而步入整合期時,眾多高端百貨的集中進入勢必帶來新一輪的競爭;未來3-5年,高端百貨佔天津市零售業的份額將由目前的不足10%上昇到40%左右。
專業賣場的發展將成為新的趨勢
2007年仍將是大賣場進行整合的一年。易買得泰達城店與天津灣店將在2007年開業,家世界由於其內部原因將在2007年完成對其部分門店的轉讓,國美電器將繼續進行並購永樂電器的後續工作,除此之外,類似於2004年的大賣場瘋狂擴張不會出現。
隨著社會經濟的發展與居民消費習慣的改變,大賣場的市場細分將進一步加劇。從2004年就相繼湧現出手機專業賣場、數碼專業賣場、家具專業賣場等,2006年又有蕃麥士生鮮超市、輕紡萬象城、瑞景鞋城、東麗五金城、昆泰自行車城等專業賣場相繼開業;2007年這個趨勢將更加明顯,南馬路五金城、濱江機電城、汽車裝具城等專業市場都將陸續面世。
海河與地鐵沿線將繼續成為商業地產開發熱點區域
本市『地鐵商圈』一期規劃已經開始實施,將在地鐵1號線沿途陸續建成22個大型商業設施,總建築面積達100多萬平方米,預計到2007年底全線竣工,業態涉及住宅、商務、餐飲、娛樂、購物、休閑、文化等多個方面。地鐵沿線項目將利用地鐵帶來的交通便利和經濟元素大流通,把住宅、商業、休閑等各類場所與地鐵站巧妙地連接在一起,將逐步形成具有天津特色的地鐵『生活圈』,形成新的商業氛圍。
目前,海河綜合開發節點工程的開發已進入了招商實施的階段,周邊商業地產以及住宅地產的開發勢頭越來越強勁,這些由海河節點為核心而形成的海河板塊多數集公寓、酒店、住宅、寫字樓、商業於一體,對其所處區域的整體提昇作用不言而喻。大悲院商圈、海河水上運動大世界商圈將成為2007年津城商業板塊的重要看點。
商業地產郊區化將成為新的發展趨勢
市區大型超市、專業化賣場的過度集中,使一些商家接連受挫。市中心區域空心化現象,使一些大型商場遭遇尷尬,幾經調整業態,始終走不出蕭條的怪圈。這一事實已作為前車之鑒,促使一些投資商調整策略,在布點上做出新選擇。隨著中國城市化加速推進,大城市的『逆城市化』正成為一種趨勢。即中心市區的人口要向邊緣和郊外擴散。商業地產服務於居住人口,人口的居住郊區化必然導致購物的郊區化和辦公的郊區化,根據天津市房地產業『十一五』規劃,天津市將實施『新家園』建設。按照『在城市發展軸區域內、有配套基礎設施的建設條件、距外環線10公裡』的原則,規劃建設10個居住新區,集中建設普通商品住房,每個新區的用地規模都在300公頃以上。預計五年內,全市近郊至少將增加30平方公裡(3000公頃)的居住用地。按1.5的容積率計算,可形成4500建築平方米的住宅,按人均30建築平方米計算,至少可吸納150萬人口在郊外定居,對於商業地產的擴張,這無疑是一個巨大的市場。加之市區商業網點資源逐漸減少,開店成本加大,向周邊尋求新的空間將成為新的趨勢。
從2006年的土地成交情況來看,在已成交的商業用地中,郊縣佔了絕大多數比例,由此可見2007年乃至未來幾年中,商業地產郊區化的趨勢將越來越明顯。
社區商業與復合型商業地產將是2007年開發的重點
2007年社區商業的建設數量和規模還將進一步擴大,同時社區商業的銷售模式也將受到更多投資者的青睞。大量商業項目進入使用期,使2006年的商業地產市場聚焦於經營能力的博弈。而社區商業項目將取代商業中心的鋪位銷售成為商業地產市場的走俏產品。此前建設部出臺了有關限制大型商業設施建設的規定,推動了社區商業的發展。
ShoppingMall的出現是一個國家或者地區的商業發展到了一定階段的產物,ShoppingMall因為其一站式的購物滿足消費者多樣的購物需求,超大的面積讓ShoppingMall擁有豐富的餐飲和娛樂休閑功能,ShoppingMall的影響已經超越了傳統的購物,而成為一種生活模式。武清區70萬平米的第六城項目,東麗區81萬平米的天一Mall項目都將在2007年推向市場,這是對傳統商業的一種超越、一種顛覆,也成為未來天津商業地產發展的風向標。
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