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針對天津房地產市場,聯合地產從土地市場、商品房市場、商業市場等方面進行了總結和分析。濱海新區是國務院重點開發區域,是天津市將來必然發展起來的重點區域,同時也是聯合地產重點研究區域之一。
2006年土地出讓呈現出了四個特點:一是天津市土地出讓數量佔比減少,市內六區住宅用地比例下降,環外新城土地出讓加大,2006年環外新城主要集中在西青區、中北鎮和海泰產業園區,隨著塘沽區土地制度的改革,2006年下半年土地出讓速度明顯放緩,2007年1月12日天津舉行2007年第一次經營性用地出讓新聞發布會,可建設用地面積118.35萬平方米。2007年土地供應量還有區域和價格的預期,由於土地稀缺性不斷提高,市內更多建設用地會更多出現在外圍板塊,商貿建設的速度會進一步加大,西部新城,海泰產業園區會進一步發展。濱海新區土地出讓速度趨於平穩,價格將保持穩步增長的趨勢。塘沽區的土地交易情況,2006年共出讓土地33幅,成交額71.3億元,與2005年相比成交面積上漲77.7%,單價上漲15.6%。全市各區域土地市場出讓的情況,市內六區共成交18幅土地,佔全市總成交面積13.5%,外環新城佔總成交面積的36%,塘沽地區佔總成交面積的42.5%,其它地方佔總成交面積的7.9%。
天津市整個商品房市場2004年是供應量大於成交量,2006年的時候成交量和供應量比例已經非常接近,良好的預期使供應量增加0.5%,在宏觀政策不斷出臺的情況下,成交量萎縮3%,2006年回歸,佔2005年的64.6%。2006年和2005年整體成交狀況分析,包括成交價格和均價,2006年總成交量為940.9萬平米,2006年均價是5012.83元/平方米,在價格增長的帶動下,2002到2006年商品房成交價格走勢中2004年商品房價格快速提昇,2006較2005年漲幅下降了5%。根據近年來天津市場趨勢以及城市發展驅動,未來三五年內,價格會保持相對平穩的態勢,區域市場分析,2006年各區域商品房成交面積和均價走勢,市區和郊縣漲幅差不多,重點區縣包括外環新城和塘沽區成為主力區域,市區和環外新城2005、2006年成交的情況是市內六區的成交量增長率是負的29%。環外新城肯定是將來天津市發展的熱點地區。住宅成交重點主要轉移到紅橋,河北等等區域,由於宏觀調控及購買力共同限制和平、河西房價的進一步飆昇,河東、河北、紅橋樓盤區域價格的提昇,以及供應量的增加給樓盤價格小幅提昇帶來的空間,環外新城包括環外新城總成交套數的比例,包括東麗區、西青區、津南區和北辰區。郊縣市場成為2007年主要看點,市場競爭加劇,新政策的影響90平米以下的小戶型產品會集中上昇,交通乾線,地鐵沿線的樓盤仍將是熱點,供應結構調整將使供求得到一定的緩解。
針對濱海新區市場,從濱海新區中心城區2006年以來商品房住宅總體消化量和供應量的對比,可以明顯看出是供給在下降,供求比例在下降。濱海新區中心城區的商品房價格在2006年7月左右,塘沽區房價停滯不前,部分區域甚至出現了策略性的回調,開發區的基礎價格水平上漲空間在200-300元/平米之間。由於土地的稀缺性影響也出現了較大幅度的增長,從濱海新區2005年的價格走勢可以看出濱海新區正處於價格飛速上揚的平臺整理期,價格上漲的空間需要市場進一步消化,2006年下半年的價格水平沒有顯著變化,部分區域甚至出現了短暫回調,說明短期內不會有顯著增長。總體看2006年整個濱海新區住宅市場均價與全市均價相比稍高。2007年濱海房地產市場將開始分化,競爭壓力逐漸增多,供給方面商品房住宅供給有所增加,2007年的上半年將會出現一個爆發期,供給量將更加集中在同類板塊上,從需求方面講,商品房消化量不會產生顯著增加,也不會出現明顯的變化。從價格方面講,基於以上說明,2005年下半年的價格空間還需要在一到兩年內調整。
2006年商業市場相比2005年天津商業地產市場的如火如荼,商業地產較為平淡,目前天津商業地產市場已經達到住宅的兩倍,天津市的商業地產不夠成熟,在一個不夠成熟的市場,偏差追求等級利潤,曇花一現的項目比比皆是,相比2005年、2006年的商業地產上市量較小,市場供大於求的現象依然存在。2006年天津商業地產市場可以概括為如下幾點,第一是商廈群雄逐鹿,開新店將不是各大賣場的普遍任務,而盈利是重要的。在天津地產市場中幾大商圈的地位體現在越來越重要的地位。目前經濟型連鎖酒店處於跑馬圈地的發育期。市場逐步成熟後必然重新洗牌,今後將出現三到五個品牌佔80%到90%市場份額的局面。渡過了略顯平淡的2006年以後,2007年大量商業地產項目進入使用期。商業地產供應量持續保持穩定增長、核心商圈地位更加穩固、百貨市場繼續向高端方向發展、專業化、郊縣化發展成為新的發展趨勢,海河將繼續成為熱點區域,復合型商業地產是2007年開發的重點。
經過2006年變幻莫測的市場洗禮,2007年天津房地產市場將進入一個理性的階段,市場透明度提昇,產品在激烈市場競爭中不斷完善,市場成熟度不斷提高。
天津聯合房地產銷售代理有限公司總經理:王志誠
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