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隨著我國房地產業的迅猛發展,作為第三產業中新生組成部分的物業管理越來越多地出現在人們的視野和生活之中。雖然每一個業主在歡天喜地入住新家的時候,都真心盼望物業管理能夠盡如人意,但是現實情況卻是,他們對於小區物業管理頗有微詞,甚至和物業公司發生糾紛的業主比比皆是,數量呈上昇趨勢。物業糾紛如何妥善解決,業主如何合理維護自身權益日漸成為人們所關注的事情。
拒交物業費——難解糾紛
對於所在小區物業公司提供的服務不認可,對收款的金額不認同,很多業主會采取直接對物業費說『不』的方式來宣泄自己的不滿。但是通過這種方式取得滿意結果的業主恐怕不多,且一旦發生訴訟,容易將自己置於不利的位置上。據了解,某地區法院受理的物業公司對業主拒交物業費提起的訴訟中,業主敗訴的比例佔到了90%以上。
海暢律師事務所的肖律師認為,從理論上說,雖然業主不繳納物業費多是自發行為,但是這種行為卻與合同法中的抗辯權不謀而合,當物業公司的服務真的沒有達到相應要求的時候,業主確實有權利拒絕繳納物業費用。但是在現實操作中,由於一方面,物業服務是否達到標准較難判斷且不易取證,另一方面,確實存在少部分業主借機惡意拖欠物業費用的情況,因此,在法律訴訟中,明顯違反了繳納物業費這一合同條款的業主往往處於劣勢,成為敗訴的一方。因此,不繳納物業費的方式容易使業主處於被動的地位,『有理也變沒理』。
同時,拒絕繳納物業費的方式也無益於問題的實際解決。天津物業協會的夏秘書長認為,很多業主對於自身同物業公司的關系擺位上並不正確。一些業主將物業公司視為對立面,在出現了問題之後,特別是在協商未果的情況下,容易采取不繳納物業費用這種極端的方式來加以解決。而這種方式在實際上只能是激化雙方矛盾,使物業公司的服務因資金保障的不足而發生更大的滑坡,進而導致業主更加不滿,形成糾紛。因此,這種方式不可取。
業主委員會——尚需完善
業主委員會是近年來越來越為人熟悉的一個名詞,但是很多人卻並不真的理解它的含義與職權。所謂業主委員會,是指由物業管理區域內業主代表組成,代表業主的利益,向社會各方反映業主意願和要求,並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權,它代表該物業的全體業主,對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。根據政策規定:居住小區已交付使用並且入住率達到50%以上時,應當在該居住小區開發建設單位、居住小區所在地的區、縣房屋土地管理機關指導下建立物業管理委員會(業主委員會)。
雖然國家的相關法律法規對於業主委員會都有了明確的規定,如果物業委員會能夠很好地執行相應職責的話,那麼很多物業糾紛應當迎刃而解。但是現實中,業主委員會的作用發揮卻仍需完善和加強。據相關報道,在很多物業糾紛中,小區的業主委員會並沒有起到相應的協調作用,在筆者接觸到的一些小區裡,也有一些業主對於本小區的業主委員會形同虛設頗有意見,甚至很多小區並沒有業主委員會。
針對這種情況,塘沽區房管局物業辦的鞠主任認為,這種現狀是有很多原因的,但是業主委員會制度尚處於發展階段還不完善是其關鍵性因素。同時,很多業主委員會成員素質和意識也有待改變和提高。一些業主委員會成員對於自身所具有的權利和義務並不完全了解,還有的業主委員會片面地認為其只是配合物業公司進行工作的。鞠主任表示,作為業主委員會的監督機構,他們將在以後的工作中盡量做好宣傳工作,幫助所轄的業主委員會成員提高素質,加強工作,尤其是幫助他們樹立起『花錢買服務』的觀念,成為物業公司與業主們溝通的橋梁。
業主維權——理性為先
物業公司所負責的事情應當說和業主們的生活緊密相關,和物業公司的關系畢竟還是以和為貴,尋找到發生糾紛時的良好溝通途徑,纔是上上之選。對此,相關人士對於業主的維權問題提出了自己的幾點建議。
首先,業主提高維權意識,充分發揮業主委員會的作用。肖律師認為,作為全體業主代表的物業委員會可以代表業主對於物業公司的服務進行監督,當遇到一些小問題糾紛的時候,可以通過溝通協商的方式來加以解決,這也符合和諧社會的要求。如果物業公司的服務確實存在嚴重問題,業主委員會可以代表所有業主行使職權,更換物業公司。當確實出現大的糾紛需要訴諸法律時,業主也可以在業主委員會的協調下,采取集體訴訟的方式,不但可以防止司法資源的浪費,而且也可以大大降低訴訟的成本。
其次,業主行使自身知情權,詳細了解同物業公司的合同內容。夏秘書長認為,在物業公司同業主委員會簽訂的合同中,有對於該小區物業服務標准和內容的具體界定,很多小區業主對於服務內容的范圍不清也是發生物業糾紛的一個原因所在。因此,她認為,加強物業公司同業主的溝通,提高宣傳力度,將有助於業主明確服務標准,減少不必要的矛盾。
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哪裏有物業公司的服務規範?
查了近半年的網絡,沒發現一個真正維護業主利益的條例,爲什麼?!