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2007年3月22日,北京市建委發布了《北京市存量房交易結算資金賬戶管理暫行規定》(以下簡稱《規定》),此《規定》明確表示:①明確房地產經紀機構、交易保證機構居間或代理存量房買賣的,須通過存量房交易結算資金專用存款賬戶(以下簡稱『專用賬戶』)劃轉交易結算資金。同時,建立行業自律,社會公眾、新聞媒體監督,政府部門監管的工作機制;②明確設立『專用賬戶』的房地產經紀機構、交易保證機構應符合三個硬性條件:熟悉房屋交易市場的相關法律法規,信用檔案無不良行為記錄、注冊資本應不低於100萬元、向本市專設的存量房交易保證金專用賬戶(以下簡稱『保證金賬戶』,該賬戶由中介協會設立)存入100萬元保證金。未設立『專用賬戶』的房地產經紀機構,其成交業務的交易結算資金應通過設立『專用賬戶』的房地產經紀機構或交易保證機構實施劃轉,不得自行或委托其他經濟組織代收代付存量房交易結算資金。③明確通過『專用賬戶』劃轉交易結算資金的流程:買賣雙方當事人約定通過『專用賬戶』劃轉交易結算資金的,應與設立『專用賬戶』的房地產經紀機構或交易保證機構簽訂《存量房交易結算資金劃轉協議》,由房地產經紀機構或交易保證機構出具《存量房交易結算資金托管憑證》。買賣雙方當事人在房屋權屬登記部門辦理轉移登記手續時,應提交《存量房交易結算資金托管憑證》,房屋權屬登記部門應在發給買房人房屋所有權證的同時,向賣房人出具《轉移登記辦結單》。賣房人持辦結單到房地產經紀機構或交易保證機構按照《存量房交易結算資金劃轉協議》的約定辦理資金劃轉手續。④明確買賣雙方『自行過款』的流程:買賣雙方當事人約定自行劃轉交易結算資金的,辦理轉移登記手續時應提交《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》,不得委托房地產經紀從業人員辦理。
『鏈家地產』市場研發中心認為,相對於2007年年初建設部聯合中國人民銀行發布的《關於加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》,此次《規定》在一些細節問題上得到了落實和量化,而這些量化的規定會對房產經紀行業產生影響:
首先,有助於培育大型品牌經紀公司。一方面,在此次存量房資金監管政策中,對於經紀公司設立交易『專用賬戶』實現資金監管要必須符合三個硬性條件,第一個就是信用檔案無不良行為紀錄,第二就是注冊資本要在100萬以上,第三還需要向存量房交易保證金專用賬戶存入100萬元保證金。而未能設立『專用賬戶』的房地產經紀機構,其成交業務的交易結算資金應通過設立『專用賬戶』的房地產經紀機構或交易保證機構實施劃轉,不得自行或委托其他經濟組織代收代付存量房交易結算資金,這在一定程度上會分流出部分中小經紀公司的業務往大型品牌中介轉移,從而擴大了大型品牌中介的業務量;另一方面,實施存量房交易資金監管,在一定程度上可以擠出部分非正規操作的經紀公司;同時,消費者對經紀行業的誠信度將會明顯提高,從而會使更多的消費者願意選擇大型品牌經紀公司進行交易。
其次,『吃差價』失去生存土壤,不良中介收益將大幅縮減:《規定》正式執行後,由於交易結算資金都將存入『專用賬戶』或者由買賣雙方自行過款,二手房交易資金在更加規范化的同時也將完全透明化,使當前房產經紀行業普遍存在利用房款從買方到買方存在時間差、在中介手中滯留的時間,欺上瞞下、暗箱操作的『吃差價』現象失去生存土壤,一些原本依賴『吃差價』生存的不良中介公司收益將大幅縮減,甚至會導致其中的一些中小公司難以維持經營的局面。『鏈家地產』市場研發中心認為,這對於淨化二手房市場、維護消費者權益具備非常重大的意義。同時,『吃差價』行為被有效制止也擠出了二手房交易價格的虛高部分,有助於平抑當前的高房價。
再次,交易資金專用賬戶凍結,借用客戶交易資金擴張、投資將受制肘:由於實施資金監管後,經紀公司將不能再經手交易結算資金,交易資金也就沒有任何沈淀在經紀公司自有賬戶的可能。因此,《規定》實施後,曾經屢見不鮮的經紀公司挪用客戶資金進行自身『補漏』、擴張或者其他投資行為都將不復存在,一些靠客戶交易資金進行現金周轉的經紀公司很有可能陷入窘境,甚至會出現一些資金實力較弱的中小公司難以維繼的現象。『鏈家地產』市場研發中心認為,《規定》實施後,除了挪用客戶交易資金行為將處處受到制肘外,也將遏制諸如『安徽桃園事件』、『天津匯眾事件』等『卷款逃跑』的惡性事件,交易資金將得到最為有效的保證。
由於本《規定》自2007年4月15日起試行,在試行前的24天裡,可能會出現一些經紀公司急於成交的現象,因此,『鏈家地產』市場研發中心提醒消費者,凡在2007年3月23-4月15日簽訂存量房買賣合同的消費者,都注意選擇自己的交易資金劃轉形式,必要的可在補充協議中進行約定,以保證自己的交易資金安全。
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