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中等收入者的買房負擔已經進入警戒線。
3月21日,在中國社會科學院舉行的房地產調研報告會上,經濟研究所研究員汪利娜指出,目前購房者的負擔在日趨加重。特別從2004年以來,房價與家庭收入之比在增加,中等收入者目前的還貸已經佔家庭收入50%,『這是一個警戒線,如果進一步加息,買不起房的人會更加買不起。』
汪利娜和金融研究所博士殷劍峰等多人,在去年底到今年初約2個月時間,分別在上海、北京、深圳等地進行了廣泛調研,與政府房地產部門、開發商等進行了接觸,得出上述結論。
上述各地屬於全國房價最高、價格上漲最快的城市。國家發改委、國家統計局在3月19日發布的數據顯示,2007年2月,全國70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲5.3%,其中,新建商品住房銷售價格同比上漲5.9%,深圳、北京位居全國漲幅前兩名,分別上漲9.9%和9.7%。
根據上述調研報告,未來如果不改變房地產供不應求的局面,特別是政府依靠賣地提高房價的模式,房價將進一步被動上昇。
供不應求導致房價上昇
從1999年國家實行住房體制改革以來,房價越來越高。近幾年隨著調控的力度加大,房價沒有出現下降的趨勢,而居民買房負擔日趨加重。社科院經過調研認為,這與整個經濟進入快速增長期,以及市場嚴重供不應求等因素有關。
2003年以來,中國經濟增長連續多年在10%以上,其中城市化率上昇很快,但是市場並未有相應的商品房供應。比如從1996年開始每年城市化率(城鎮人口比重)上昇1.4個百分點,2005年城市化率為43%。而且家庭結構不斷縮小,因此需要的住房面積,以及套數需要不斷增加。每年需要600萬套房屋,但實際上,除了2004年市場提供了400萬套以外,其他幾年每年只有300萬套左右。『供不應求是常態。』汪利娜說。
至於在北京、深圳、上海等城市化率達到80%以上的地方,外來人口比重大,住房需求更大。上海、北京的非當地戶口買房的比例分別佔25%-27%和35%。調研發現,北京均價每平方米在1萬元以上的房屋,外地人購房比例約佔43%。
此外,推高房價還與政府不斷拉高土地價格,以及減少經濟適用房建設有關。比如,北京三環內不再供應經濟適用房土地,四環內的供應房開發土地不多,且掛牌的土地佔比很少。
隨著房價日趨攀昇,買房者的負擔日趨加重。按照國家統計局對收入的7等分法,目前中等收入者的買房支出負擔比以前有所加重。按照30年按揭,30%首付全部房款,年利率5.3%購買商品房計算,中等收入者每月還款超過了全部收入的50%。
而考慮到收入差距,政策效果是『買不起房的越來越買不起』。根據計算,加息後高收入家庭多付出的還款,佔全部收入的比例上昇2個百分點,而中等收入、中等偏下收入者的該比例則分別上昇4%和7.8%。汪利娜表示,『加息對於不同區域的影響也不同,在北京、上海、廣州的影響更大,其中北京的中產階層買房會越來越困難。』
實際上,目前由於居民購房負擔加重,房地產信貸市場已經出現萎縮現象。根據國家統計局有關數據,個人信貸增長額度佔整個住房銷售額的比重,從2004年前的50%,下降到2005年的15%,2006年則下降到10%。
汪利娜認為,上述情況與2004年頻繁加息,導致高收入者提前還貸,中低收入缺乏信貸能力有關。相反,如果將年貸款利率下降到3%,可以極大增強各個家庭的償還能力。
住房公積金管理需要改革
社科院金融所所長李揚指出,中國需要全面厘清住房改革的思路,否則各個部門提出的住房改革方案很好,但是相互協調起來就有大問題。『解決住房問題是社會的任務,也是政府的任務。』他說。
6年前,社科院金融所曾建議不實行經濟適用房政策,因為經濟適用房和商品房是雙軌制,前者會擾亂後者市場。不過此報告沒有被采納。迄今為主,上述問題的存在與此前研究的結果一致,即購買經濟適用房的都是高收入者,低收入者並無購買經濟適用房能力,而目前大量中低收入者被趕向商品房市場。
住房公積金方面也存在類似問題。作為解決住房的金融手段,住房公積金的主管部門是建設部,公積金管理機構是一個具有行政管理性質的事業單位部門。公積金每年產生大量的收入盈餘,而普通居民卻沒有錢買房,說明公積金沒有很好地發揮作用。
同時公積金管理機構既沒有財政部監管,銀監會也沒有資格插手。『金融問題需要有金融機構管理、監督,不能讓工程師管金融。』一位專家表示,需要加快體制改革步伐。比如公積金管理部門,將增值收益的部分拿去蓋廉租房,這本身就是『以公謀私』。他建議盡快將公積金的管理從建設部門分離出來,並成立住宅銀行,同時加快建立住宅法的立法工作。
社科院金融研究所的殷劍峰博士指出,中國需要借鑒國外經驗,增加房地產消費。目前中國房地產信貸額度佔GDP(國內生產總值)的比重是13%,與其他國家大約30%的比例相差很遠。而住房信貸的違約率只有1%,實際上是很優質的貸款。
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