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盡管『90·70』新政的執行短期內對二手房市場不會產生直接影響,但是由於二手房往往是整個房地產市場政策變化的『晴雨表』,所以二手房的市場反應最值得關注。新政的出臺,將刺激存量房市場整體增量,同時抑制房屋價格增長速度。但是,不同區域針對『90·70』新政的反應大相徑庭。
刺激二手房整體增量
『90平方米以下新房增量之後,會在一定程度上加大二手房供應。』21世紀不動產天津分部總經理張武說。他認為,人們還是有買新不買舊的習慣。90平方米以下新房增加之後,會吸引一些本來打算購買二手房的人轉向新房市場。如果按照一套商品房交易會帶動0.8套二手房增量計算,『90·70』新政帶動二手房市場的增量比例至少在10%左右。
記者了解到,今年業內對二手房交易增量普遍樂觀。我愛我家總經理趙劍冰說,去年宏觀調控政策密集出現,對市場有一定的抑制作用,對二手房市場就更明顯。今年應該是政策執行年,人們的觀望情緒基本消除,與去年同期相比整體市場至少會增量30%,『90·70』新政因素的貢獻不容忽視。
小戶型新房增量,對於二手房市場的刺激還來源於同一地區新舊房價的差距。業內認為,盡管小戶型新房數量多了,但是單價相當高。同樣的總價衡量之後,人們可能還會傾向於二手房。況且,買二手房與買新房不同,人們對二手房的區域、物業、周邊環境看得見、摸得著。
不同區域二手房反應有別
目前,『套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重必須達到開發總面積的70%以上』的政策在本市已開始全面執行。由於執行的是整體規模控制,所以新建的市中心項目和城市周邊項目中90平方米以下的戶型比例並不一樣。換言之,周邊地區小戶型住房套數相對要多,這是不是就意味著城市周邊二手房會隨著量增而出現價跌呢?
『以紅橋區佳園裡周邊為例。地鐵一號線劉園站周邊有大量的90平方米以下小戶型新房源,而且佳園裡的二手房存量也很可觀,但是從目前市場交易數據來看,這一帶的交易量並不是很活躍。』張武解釋說,原因就是這裡自住型居民較多。盡管有一些房源掛牌交易,但是價格並非人們想象的那樣低,畢竟這一小部分有改善需求的人群期待房子能賣個好價錢。相反,在城市中心區,盡管小戶型的開發比例不大,但會刺激周邊二手房的交易。原因就是同樣的總價,購買二手房能多出很大一塊居住面積,而新房居住空間相對局促。
放慢二手房價格增幅
『90平方米小戶型商品房開發多了,市場上同等面積的新、舊房源將會紮堆出現,但短期內不會出現價格下降現象。』業內人士在談及『90·70』新政全面執行對二手房價格體系影響時這樣預測。
『小戶型多了,人們選擇餘地大了,市場上90平方米以下產品會出現供大於求的現象,從而導致價格下降。』張武說,這只是一種可能出現理論,由於『90平方米戶型控制在70%』的政策今年剛剛執行,市場上會有一定的滯後效應,所以供大於求現象不會出現。但是,由於今年本市會加大經濟適用房等安置型住房的開發力度,符合這些條件的購房者買二手房的可能性將減小,供需變化將直接降低房價漲幅。
業內估計,今年二手房市場相對去年會有7%左右的上漲空間。而這一比例多來源於個人所得稅和五年之內營業稅在房價中的累加,實際上的正常增長比例不足2%。另外,敢於讓業內預測房價不會大幅增長的原因還來自人們對『物業稅』出臺的預期。
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