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正在推進的物業稅改革將帶來稅負增加,『物業稅出臺後房價會大幅下降』只是幻象。
幻覺醒來
『開征物業稅不會取消土地出讓金。』最近一段時間,財政部、國家稅務總局和國土資源部官員在多個場合不約而同對此作出澄清。
他們明確表示:正在推進的物業稅改革,不會將土地出讓金並入其中;房地產開發商取得土地,仍需一次性繳納土地出讓金。
盡管如此,『土地出讓金從一次性征收改為物業稅逐年繳納,從而帶來房價下降』的說法,仍在社會上廣為流傳,讓公眾充滿期待。
公眾的期盼,源於物業稅改革初期政府部門的宣傳。
始於2003年的新一輪稅制改革,要點是在1994年確立的分稅制框架下,對現行稅制進行有增有減的優化調整。其中一項重要改革,是完善以財產稅為主體的地方稅體系。而對現有房地產稅費進行整合重組,出臺物業稅,便是為地方政府設置主體稅種的一個考慮。
或許是為了獲得民眾的認同,在提出要進行物業稅改革後,相關部門在大力宣傳物業稅有這樣那樣好處的同時,並未強調出臺物業稅的最主要的目的,其實是為地方政府設置一個支柱性稅源。他們更願意向民眾宣傳的是——『物業稅出臺後,房價會大幅下降』。
這個說法自有其完整的邏輯。物業稅是借鑒國外房地產保有稅的做法,將現行房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅 、土地增值稅以及土地出讓金等收費合並,轉化為在房產保有階段統一收取。開征物業稅後,將把以往一次性交納的70年期的土地出讓金等相關稅費,改成按年收取,把一次性支出變成在若乾年內逐年支出。
這樣,房價中包含的需一次性繳納的土地出讓金等稅費,就變為在房產保有階段逐年繳納。2003年11月,時任財政部稅政司司長朱振民在一次講話中曾經說:『通過吸納房地產開發建設環節的一些收費,降低開發成本,房價會相應下降。尤其是減輕了初次買房支出的負擔,使大多數老百姓有條件、有能力買到房。』
眾多專家學者對這個邏輯也給予首肯。他們認為,土地出讓金納入物業稅逐年繳納,可有效地抑制地方政府『寅吃卯糧』等短視行為,減少對土地的濫用,同時可為地方政府提供更穩定、有持續性的財政來源;開征物業稅所引起的一次性房價降低,有利於中低收入消費者購房;物業稅將消費者的支付從很高的一次性支付,變為較低的一次性支付,加上未來的多次較小額支付,也有助於金融系統的穩定等。
基於物業稅改革初期政府部門的說明與承諾,社會公眾對『物業稅出臺後房價會降低』也充滿期盼。
『以稅代價』難行
可是,在政府部門提出『取消土地出讓金、出臺物業稅會帶來房價下降』的說法不久,有專家便指出,由物業稅替代土地出讓金的想法是錯誤的,沒有可操作性。
『這樣做是把價、費、稅混淆了。如果用「稅」來代替「價」,會帶來一系列弊端。』中國社科院財貿所研究員何振一對《財經》記者說。
在這些專家看來道理很簡單,就是『土地出讓金和物業稅乃是兩種不同性質的東西』。
在中國,土地為國家所有。國家作為土地所有者,把最多為70年的土地使用權讓渡給使用者,自然要收取土地出讓金。因此,土地出讓金准確地說,是土地使用權的交易價格;也可簡單地理解為地價,其價格高低取決於土地市場的供求關系。
物業稅則是政府以政權強制力,對使用或者佔有不動產的業主征收的補償政府提供公共品的費用。
那麼,以稅代價,是否可行?
專家認為,土地出讓金由取得土地使用權者支付,物業稅則由不動產業主繳納。不僅支付主體不同,二者的資金渠道和流向也不一致,因此難以相互轉化。若取消土地出讓金,國家作為土地所有者在土地一級市場出讓土地便失去了依據,只能回到劃撥土地的老路。
倘如此,最大的受益者將是房地產開發商。取消土地出讓金後,那些與政府有良好關系、但資本實力不足的開發商,其開發成本將大幅降低,游戲空間將大大擴展。
因此,取消土地出讓金一經提出,房地產開發商立即應聲附和說,『物業稅出臺後房價會降』。但這不過是『口惠而實不至』的幻覺。因為在求大於供的市場條件下,追求企業利潤最大化的房地產商,不會主動將取消土地出讓金帶來的成本下降讓利給購房者,房價下降不可能自動出現。
事實上,近些年有關部門已不再有『開征物業稅可降低房價』的宣傳。目前,財政部、國土資源部和國家稅務總局的一致看法,是未來開征物業稅不會取消土地出讓金,在開征物業稅的同時,土地出讓金仍應單獨交納。且征收土地出讓金的政策會更加明確,土地出讓金收支管理也會更加得到強化。
2006年12月,國務院辦公廳發布《關於規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》,明確了國有土地使用權出讓收入的范圍,要求加強國有土地使用權出讓收入征收管理;將土地出讓收支納入地方預算,實行『收支兩條線』管理,從2007年1月1日起,土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。同時,對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定,土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。
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房價與物業稅無關