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今年以來,有關將開征大戶型住房保有稅的爭論不斷昇溫。盡管很多業內人士預見該稅種的開征將在商品房和二手房市場引起積極的連鎖反應,但是另一方面不容忽視的是由於其中牽涉到太過於復雜的內情,該政策的執行力可能也會在各地打一定的折扣。
專家基本贊同物業稅開征
2006年12月16日,建設部副部長劉志峰表示,在稅收環節,住房交易是一次性交易,稅費經過數次調整已經很高了,但是在保有環節的稅費基本沒有。"目前包括建設部、財政部等在內的部門正在研究增加'保有環節'住房稅費,對於戶型面積偏大的房子收取一定費用,引導合理的住房消費,鼓勵購買中小套型、功能良好的住宅。"
其實所謂的住房保有稅就是指物業稅。中國房地產業協會副會長顧雲昌接受筆者采訪時指出,近年來國家放寬營業稅的年限和增收個人所得稅對個人住房的交易肯定會起到一定的抑制作用,但是任何政策都會有兩面性,新政在有效地遏制了炒房現象的同時,也制約了正常的二手房交易,但這也是在中國當前房地產市場高速增長的前提下,為了避免出現地產泡沫而不得已為之作出的決定。其實一個真正健康的二手房市場應該是一個交易活躍、交易稅率不高的市場。要想活躍二手房市場,降低交易稅率是很關鍵的一環。發達國家二手房交易稅率較低,而且開征物業稅,讓多有房的人多繳納物業稅,這些都是我們可以借鑒的。目前,大多數發達國家都很重視在房地產保有階段的征稅,而在房地產交易環節的稅收則相對較少。這樣做不僅降低了房地產空置率,也鼓勵了房地產的交易。在房地產保有階段,目前世界上通行的做法是征收財產稅。在美國、加拿大、英國等國家,不區分房地產和業主的其他財產,也就是說,政府向納稅人統一征收財產稅,稅率從3%到10%不等。比如,紐約郊區一套4居室的獨立住宅,價值約為80萬美元,每年要繳納的房產稅接近2萬美元。日本的房地產在保有階段,需要繳納固定資產稅,把土地、房屋和相關建築物合在一起計算稅基,標准稅率為1.4%。
據悉,2006年的天津二手房交易市場,在國家陸續出臺的多項房地產政策嚴格規范下,出現了整體較為低迷的市場行情,全年交易量比上年下降了近30%。21世紀不動產天津區域分部張武總經理表示,對二手房交易環節征收太多的稅種,不利於培育仍處在起步期的天津二手房市場,反觀開征物業稅在住房保有環節征稅則是比較合情合理的。
中國人民銀行貨幣政策委員會委員、中國經濟體制改革基金會秘書長樊綱日前也表示:我國房地產市場還缺少一個內在穩定器,所以總是需要外部的力量去調控,這是衝突和矛盾的焦點所在。這個穩定器就是指房產稅或者物業稅。政府需要對房產按固定比例征稅,稅額要隨著房價的提高而提高。在很多市場經濟國家,許多人因為繳不起稅要賣掉房子。因為有房產稅,租不出去房子或者是房租很低,上繳的稅可能就大於收的租金,如此就不會把買房作為投資了。投資性佔的多了,消費性部分就必然被擠佔,滿足基本需求的必須消費部分就更少了。我國80%的勞動者屬於低收入者,將來會有更多的低收入者,而低收入者的住房不能全推給政府。根據每個人的需求,在市場結構中通過價格變化、稅收杠杆就能夠自我調節,達到相對均衡。
大戶型征稅難界定標准
到底多大面積纔算大戶型呢?在營業稅和契稅標准上,天津市已經把144平方米作為一個分界點。但是一些專家認為如果按144平方米來征收天津市的大戶型保有稅是不可取的。
南開大學金融系徐保滿副教授指出,在一些城市,許多經濟適用房的戶型已經在100平方米以上。經濟適用房政策的購買對象瞄准的是中低收入者,但是中等收入的最高水平和低等收入的最低水平差距過大。買經濟適用房的對象就出現了模糊層,按國家鼓勵建設90平方米的戶型來看,經濟適用房應該限制在90平方米以下,對90平方米以上的也應該按大戶型征保有稅,但是這是明顯行不通的。因為有些經濟適用房是一個兩代甚至三代人居住在一起的家庭,120多平方米平均下來並不寬裕,如果對他們征稅明顯是不公平的。
而對於90平方米的界定也是出現了戲劇化的局面。2007年1月9日,一則《90平方米以下住宅設計要點(征求意見稿)》低調地掛上了建設部官方網站,隨即,"中小戶型面積擬放寬至106平方米"躍上各大網站及紙媒的重要位置。然而就在次日下午,建設部網站發布說明,稱該意見稿不符合37號和165號文的要求,予以廢止。天津大學建築系鄒穎副教授指出,這其實反映了樓市一種博弈。建設部"90平方米"一刀切的標准在各地的落地情況有別,很多開發商在規劃上遇到難題,如何更好地滿足各地市場的需求確實需要更科學的論證。
不久前新華社消息稱,在"國十五條"規定了套型建築面積90平方米以下住房須佔開發建設總面積70%以上後,一些地方政府和房地產開發商頗有微詞,截至2006年9月底,全國還有65%的地級以上城市、91.1%的縣級城市未按規定公布住房建設規劃。建設部不得不在11月底再次下達"死命令"。有資料顯示,目前全國城鎮人均住房建築面積為26平方米,近5年來基本上每年增加1平方米,制定90平方米的要求,既考慮到了城鎮居民居住水平不斷提高的發展要求,也考慮到了節約土地等資源的國情要求。70%的確定,則主要考慮了我國城鎮住房供應對象主體是廣大普通居民家庭,此比例數字的確定,反映了中央調控市場的決心。建設部《90平方米以下住宅設計要點(征求意見稿)》雖然經過廣泛的研究調查,反映出了廣大開發商的普遍意願,意圖在"套型面積"標准上有所突破,並打破全國"一刀切"的政策現狀,如果意見稿被通過,則將被視為中央在政策上有所松動,而隨著《90平方米以下住宅設計要點(征求意見稿)》的突然廢止,整個宏觀調控下的樓市前景如何,又顯得撲朔迷離。不管如何,"90平方米"已經成為一種象征,成為房地產新政能否實施以及政令是否貫通的標志。這份經歷多方博弈的《90平方米以下住宅設計要點(征求意見稿)》究竟命運如何,也許反映了今後樓市大局的政策面和市場面的平衡點所在。
限制大戶型還要靠市場供求來調節
一些業內人士指出,暗流洶湧的炒房投機活動,並不會因為對大戶型征了稅就偃旗息鼓。即便對大戶型征收保有稅,但是稅率負擔與平均增幅在10%以上的房價相比,實在有些微不足道。物業稅關系到國家稅制改革的推進和財政體系的進一步完善,但對地產業人士和普通民眾而言,最關注的莫過於物業稅將對房價產生的影響。在近幾年一波緊似一波的調控之下,房價仍在持續上漲,部分熱點城市的增幅依然保持在同比10%以上的高位。
物業稅對房價將產生什麼樣的影響?業內認為就目前我國商品住宅價格而言,大致可以認為:供求關系是第一因素,政策取向是第二因素,產品成本構成是第三因素,產品質量是第四因素,開發企業及項目品牌可歸為第五因素,其他還有通貨膨脹等因素不再一一列舉。物業稅的出臺,將主要影響到產品成本,目前的房價包含了幾十種稅費,如果加上土地出讓金,則形成了很大部分的房價構成成本,而物業稅的實質在於把這些稅費均攤,由開發商的頭上轉移到業主的頭上,按年收費。現階段的政策取向也是抑制房價,但房價能否降下來最終還得看供求關系。物業稅如何影響供求關系?先說供應,隨著開發成本的降低,應該說是降低了房地產開發的資金門檻,有利於吸引開發商擴大經營。在需求方面,在市場競爭和政策引導條件下,隨著產品成本的明顯下降,房價也會有所下調,這會刺激部分中等收入者(尤其積蓄較少但收入並不低的年輕人)加入購房行列,雖然物業持有成本上昇,其性質類似於按揭貸款對住宅消費的推動作用。另一方面,物業稅大大增加了保有成本,而且最終必然實行累進稅,越是大戶型、越是豪宅其稅率越高,這樣無疑會打擊房地產投機、投資需求,也會在一定程度上抑制大戶型的自住性需求。物業稅對於需求則是具有鼓勵和抑制的雙重作用。從需求上考量,物業稅開征後的中短期內,並不會對市場需求產生明顯的抑制。 (劉英潮)
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無論什麼稅,最終傷害的依然是普通老百姓的利益!對於高官們,高收入者,尤其是建設部和稅務部的人根本無損毫髮,因爲他們的隱形收入高!!
取消專業售樓環接,減少中間參與利潤分配的人員;改由政府指定的專門機構售樓和發工資,不提成,就可以極大的降低房價