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對於2007年的上海房地產市場而言,物業稅將是關注重點之一,因為之前物業稅這個詞已經是頻繁出現,並可能成為影響後市發展和房價的一個較為關鍵的因素,那麼物業稅究竟會給我們帶來什麼?
疑問一:究竟何為物業稅?
不動產稅又稱物業稅,主要針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應繳納的稅值會隨著其市值的昇高而提高。不動產稅是擁有房屋所要交納的稅,屬於持有稅。在成熟的市場經濟國家,不動產稅一般是地方政府的財政支柱,所佔比重高可達60%至70%,低的也不低於40%。不動產稅和所得稅、增值稅一起被稱為國際通行的三大主力稅種。
目前就我國物業稅是實行統一稅率還是累進稅率,也是目前業內爭議的焦點,特別是對豪宅和普通房屋是否實行差別稅率的問題格外引人關注。
疑問二:影響市場成交量?
上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭認為,物業稅有助於增加供應,或者說至少不會影響供應,對於需求則是具有鼓勵和抑制的雙重作用。楊紅旭表示若按建設部劉志峰的說法,開始肯定是重點先對大戶型開征物業稅,而對於自住性的中小戶型(極有可能以90平方米為分界線)或者暫時免征或者象征性的少征一點。如此一來,從需求上考量,物業稅開征後的中短期內,並不會對市場需求產生明顯的抑制。
上海富陽分析師顧俊表示,如果市場還是以自住需求為主,那麼物業稅不會對市場產生太大影響,即使是投資性房產,很多投資者現在仍然選擇空關不拋售,說明他們還是希望得到一個長遠投資收益,因此物業稅對他們的影響也不會很大,但具體情況如何還需根據執行度和落實的情況而定。
不過二手市場的情況可能需要另當別論。美聯物業交易管理部高級經理王磊表示,凡是額外增加稅收的行為都會遏制市場整個交易的活躍程度,當時有一個購房退稅,還有原來契稅本來3%,但是針對個別房屋是1.5%,放開這個口子交易量大幅度攀昇,所以稅收是繼法律之外另外一個非常有效的杠杆。如果是增加這個稅收的話,肯定會對交易量產生一些影響。
疑問三:會導致房價下降?
那麼物業稅的征收是否會直接影響到房價導致房價下降呢?對此業內人士持有不同的觀點。通常的看法是,物業稅開征在理論上應該和調整土地出讓金同時進行,而土地出讓金原由開發商支付,是屬於房價成本的一部分。而開征物業稅後,土地出讓金將減少或者取消,這將直接帶動房價的降低。
據相關人士介紹,由於開征物業稅,最直接的結果便是降低開發成本,導致房價下降。據估算,在目前的房價構成中,稅費及開發商利潤佔到60%,建築成本只有40%左右。一位普通購房者在購一套住房的過程中,有30%-40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納辦法,以財產稅的形式分期支付地租和稅費,開發成本和房價均可大幅下降。
上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭也表示物業稅將不會對供求關系產生明顯作用。在成本降低和政策取向兩個因素的作用下,整體房價將不可避免的有所下降,具體下降多少受很多因素牽制,但30%?40%的大幅下降將很難會出現。因為決定房價的因素大致有以下幾個:供求關系是第一因素,政策取向是第二因素,產品成本構成是第三因素,產品質量是第四因素,開發商企業及項目品牌可歸為第五因素,其他還有通貨膨脹等因素。
另有一部分人則認為房價增長的快慢主要還是由市場供求關系決定的,當需求遠遠大於供給的時候,房價會自然而然地上漲。如果物業稅出臺造成房價下降,那麼屆時市場需求又將因此受到刺激,更多消費者會選擇購買住房,這時房價又會出現攀昇局面。
上海錦和房地產經紀有限公司常務副總經理蔣雷霆就表示,開征物業稅只能從理論上降低房價,至於具體效果如何則很難說。舉例來說,位於同一區域內的開發商拿地時間不同,土地增值部分就有多有少,當房子同時推出時,早拿地的開發商明顯不會因為成本比拿地晚的開發商低就直接把房價降低很多,而是要依據市場價格來制定。換句話說,即使開發商減少了土地出讓金的成本,但他們也不一定會把這部分成本讓利給購房者。因此開征物業稅的結果很可能是使開發商的利潤更高,而購房者居住的成本更大。
疑問四:出現新的法律問題?
北京廣盛律師事務所上海分所李禮認為,物業稅的開征將有以下意義:首先是通過稅費調節房地產開發、銷售市場,從而起到平衡經濟發展,達到控制過熱現象的目的;其次可以有效控制商品房空置率,調整不合理的房價水平過度上昇;第三更可以有效地推進現有住房資源的市場化流動,優化城市土地資源的配置結構,提高城市住房存量資源的利用效率。當然對於物業稅李律師也有其展望及建議,比如實行稅費的合並;對初次購買自住房產的購房人實行減免措施;對高檔房地產開發項目有可能進行高稅率征收;稅率的等級對開發商而言會針對不同的項目規模征收、對購房人會針對普通住宅、商業、高檔住宅分類征收。當然有可能就稅負的問題比如如何合理避稅、偷逃稅的法律責任等問題都會成為開征之後的新課題,隨著稅費的整體增加,也會帶動投資的整體走向。
友情指引:物業稅解讀
物業稅的名詞源於國外,世界各國對房地產的課稅主要有三種情況,有的國家只征收轉讓房地產的行為稅,以流轉額為計稅依據;有的國家對保有房地產課稅,以房地產的評估值為計稅依據;有的國家對轉讓房地產的收益課稅,以所得額或收益額為計稅依據。就我國而言,我們所說的物業稅應該是屬於第二種情況。
物業稅的出臺,將主要影響到產品成本,目前的房價包含了幾十種稅費,如果加上土地出讓金,它們一起形成了很大部分的房價構成成本,而物業稅的實質在於把這些稅費均攤成70份(以住宅為例),由開發商的頭上轉移到小業主的頭上,按年收費。這樣,則產品成本將大幅降低,從而使房價下降。目前現階段的政策取向也是抑制房價,但房價最終能否降下來最終還得看供求關系:隨著開發成本的降低,應該說是降低了房地產開發的資金門檻,有利於吸引開發商擴大經營;而需求方面,在市場競爭和政策引導條件下,隨著產品成本的明顯下降,房價也會有所下調,這會刺激部分中等收入者(尤其積蓄較少但收入並不低的年輕人)加入購房行列,雖然物業持有成本上昇,但其性質類似於按揭貸款對住宅消費的推動作用。另一方面,物業稅大大增加了保有成本,而且最終必然實行累進稅,越是大戶型、越是豪宅其率稅越高,這樣無疑會打擊房地產投機、投資需求,也會在一定程度上抑制大戶型的自住性需求。
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