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2006年11月份天津中原地產提供的一份調查報告顯示,40%的購房者在2007年有購買天津環外住房的打算。在這些意向購房者中,許多人表示,交通是他們關注的最重要因素。調查顯示,將"環外住宅的交通問題"作為首要擔心問題的購房者佔到了26.09%。由此可見,"交通"已成為環外樓市發展的關鍵詞。
有關專家認為,交通設施的完善與便捷對房地產業的影響是顯而易見的,主要表現在交通便捷對樓盤的帶動和提昇。從已通車的地鐵1號線和現有的公交線路來看,交通條件的改善已大大促使了環外樓盤價值的提昇和居住者來源結構的變化,成為環外樓盤快速發展的最主要動力。
弱化區域差價 提昇板塊競爭力
道路建設和公共交通發展為城市建設帶來的最明顯、最直接的效益便是周邊土地昇值和開發價值對房地產業的推動效應。尤其是軌道交通,其推動效應更為明顯。地鐵的快速性和通達性,將使城市的地段概念進一步弱化,相鄰等級區域的房屋價格也將更加接近。
以本市北部中心區為例,由於歷史遺留和交通、配套等問題,原紅橋區房價在天津一直處於較低階段,但由於近兩年來海河綜合開發改造的進行和西縱快速路的建設,該區域交通環境和城市面貌都有明顯提昇,三岔河口地區樓盤,如廣洋金領國際等,目前的售價與老城廂各樓盤已毫無差別,說明區域差價正隨著交通環境的變化而縮小,甚至抹平。
瑞景居住區和雙港居住區則直接受益於地鐵1號線。2003年,位於紅橋區最北部的瑞景居住區剛剛上市的住宅平均價格不到3000元/平方米,而2004年雙港區域內上市的海天馨苑均價也不足3500元/平方米,同一時期,同樣是處於新居住區開發階段的梅江南,公寓價格已達到5000元/平方米。而近兩年來,隨著公交車線路的增多,尤其是地鐵1號線的通車,瑞景、雙港兩大板塊的交通便捷性大大提高,居住便捷性帶來的房產增值也體現得非常明顯,奧林匹克花園三期、首創•寶翠花都、金地•格林世界等項目均價已接近6000元/平方米,價格增幅明顯高於梅江南地區和市中心部分地段。
據了解,在環外樓盤項目中,未來得益於軌道交通的還將有緊鄰地鐵2號線的西青中北鎮板塊和東麗板塊,緊鄰地鐵5號線的泛梅江地區。地鐵的修建將使板塊產生巨大的吸引力與號召力,提昇板塊整體競爭力,同時也將對板塊住宅市場走勢產生影響。
改變居住者來源結構
促使城市居住格局合理"公共交通的發達纔是環外樓盤真正成為城市擴張主力的最主要原因。"天津泰達萬通副總經理楊泉指出,在公共交通不發達的狀態下,城市近郊和外圍的房地產項目開發主要以別墅等低密度高端項目為主,吸引的客層也是少數以私家車為主要交通方式的高端購買人群。其實城市結構改變的一個重要因素就是人口的疏解。便利的交通條件,可以誘導人們遠離市中心居住,從而促進城市結構的改變。對於普通百姓而言,路網暢通和公共交通的發達帶來的是通勤時間的縮短,這將吸引更多居民外遷。
統計顯示,2006年環外所有在售項目中,80%以上的業主來自原城區居民,鄉村居民和城市外來人口佔極少數。此外,《天津住宅建設規劃(2006-2010)》顯示:期內中心城區及外圍組團住宅建設3900萬平方米。按保守的環外區域建設比重佔60%測算,合2340萬平方米。未來十幾年內中心城區大約要淨增60萬人口,僅此一項大約可形成2100萬平方米的需求。由於老城區土地和人口的飽和,這些需求絕大部分需要在新興的環外組團安置。
專家指出,在如此大的需求趨勢下,交通決定了新興區域的的輻射能力。據天津新創置業副總經理鄒雙喜介紹,地鐵1號線的開通,使瑞景居住區到市中心的通勤時間縮短到20分鍾左右,以往瑞景居住區主要客層以紅橋區為主,而現在也吸引了一批原居住在河北區和南開區的青年購房者。樂康置業的策劃總監許曉鵬也預測,地鐵2號線的修建也將對其沿線站點所輻射區域內的具有為子女或老人購房意願的原有居民,或工作地點在輻射區域內的購房客群,產生較強的吸引作用,預計未來的客群來源范圍仍以南開、西青、紅橋等市區西部區域的居民為主。
外環交通應加強多點互通 細致規劃提高心理預期
交通條件的改善縮短了城市各區之間和市區與郊縣之間的距離,很多新建住宅附近都有大公交、地鐵等公共交通設施規劃,然而,也必須看到,這個交通體系的建設是需要時間的。從梅江、華苑等區域的發展歷程上看,交通體系的建設往往要落後於住宅區的建設,從公交、地鐵等情況分別來分析,往往只有一個區域的居住人口達到了一定規模之後,公交體系即開始延伸進該板塊。
對此,天津金地總經理郝一斌指出,公共交通帶來的便捷度往往在入住後纔能有實際的體現。《天津市城市總體規劃(2005-2020年)》的出臺明確提出了加快11個新城和30個中心鎮的建設。據業內人士透露,在未來十幾年內,天津市政府投入在這些區域,用以公共配套設施建設和路網、交通體系建設的資金將達到180億元。如果將這個規劃中的細則盡早向市民公布,如哪個新城未來有幾條公交線路、哪條軌道交通、哪些路網等等,使市民在購房決策的過程中充分了解公共交通未來幾年內的具體規劃,將有利於提昇購房者的信心,對引導城市格局的改變有益。
此外,雖然環外新興區域公共交通環境迅速改善,但許多區域的公交線路仍處於單線互通階段,即由該區域至市中心的通暢,從區域到中心城區其他地方,或者是其他環外板塊仍需轉車,存在很多不便,因此,許多市民和業內人士呼吁,環外板塊的公共交通還應增強多點互通。
外環板塊公共交通狀況一覽
北部:
雙街萬源星城:公交961、611、610、607路,地鐵4號線(待建)
瑞景居住區:公交606、634、658、47、48、837、34路,地鐵1號線西橫堤站
西部:
中北鎮板塊:公交645路,便民6號,地鐵2號線(待建,預計2008年6月交付使用)
南部:
洛卡小鎮:公交838、705路,地鐵5號線(待建)
親親家園:公交838、832、705路
紅磡領世郡:地鐵5號線(待建)
東部:
金地格林:公交652、629、808、165、152、808路,地鐵1號線
東麗湖:公交663、6路。
(裴蕾)
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