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一、目前態勢
(一)體現總體情況的幾個數據
截止2006年底,天津全市商品房市場,交易建築面積約1100萬平方米,同比增長6%,平均單價約5100元/平方米,同比上漲約19%。期內,二手房市場,交易面積約630萬平方米,同比負增長26%,平均單價3400元/平方米,同比上漲37%。
(二)商品住宅市場的若乾特征
1、中段置業佔據市場主流。根據2006年市內六區和新四區(以下簡稱『6+4』)商品住宅市場交易的統計,戶型80-130平方米21726套,佔整個成交套數的51%;總價40-70萬元18668套,佔整個成交套數的44%;單價5000-7000元平方米17244套,佔整個成交套數的40%。按照戶型的大中小、單價的高中低、總價的多中少判讀,已經成交的房屋數量的大數位於中間階段,或者說呈正態分布。
2、大小戶型區域分離明顯。過去一年,在已經成交的住宅房屋中,以區域平均的大戶型出現在河西、津南兩區,分別為145.57、145.04平方米/套;以區域平均的小戶型出現在南開、和平、西青三區,分別為84.23、91.11、92.64平方米/套。大、小戶型間的平均離差比較大,在55.978平方米(145.305-89.327)。而且,以區域平均的大、小戶型同時在核心區和外圍區出現,其主要原因仍在於市場需求和定位使然。
3、經濟地租調整房價布局。在商品住宅交易的平均價格上,河東、河北分別為6374、6127元/平方米,已經與河西6698、南開6625元/平方米成為一個價格區間;同期,東麗、津南分別為5352、5075元/平方米,已經與紅橋5510元/平方米成為一個價格區間。曾記否,幾年前河西-南開所在的『大河西』與河東-河北所在的『大河東』,商品住宅平均交易價格相差1000元/平方米有餘。看來還是應了古典經濟學家的土地使用『從優到劣』的規律。
4、房價極地仍然在大河西。在和平、河西、南開三區(大河西)裡,集中了全市90%單價9000元/平方米以上,77%總價80萬元以上,60%戶型130平方米以上的商品住房。換言之,全市商品住宅市場中的高價房、大戶型和大買主仍然集中在大河西地區。與此相聯系,最近政府有關部門的一項調查結果顯示,在被問及自家買房所選擇的理想區域時,有78%的人回答在大河西。這說明,天津衛人的傳統居住觀念還沒有得到根本的改變。
5、北辰/津南昇居銷售亞季。2006年,在(6+4)區縣商品住宅銷售面積中,除了南開、河西仍然佔據頭拔外(分別為99、64萬平方米),北辰、津南上昇為其次,分別達到50、40萬平方米。南開、河西兩區多年來一直佔據商品房銷售面積的霸主地位,主要取決於天津人傳統居住觀念和區域邊界向外圍開放的結合。北辰、津南兩區取代河東-河北成為商品房銷售的亞季軍,得宜於濱海新區背景下的外圍新興組團開發/居住時代的興起。
(三)去年末新增住宅供求態勢
2006年,全市商品住宅市場有效供給約在1500萬平方米左右,出售約1100萬平方米,供求結餘約400萬平方米上下。其中,市內六區和新四區(6+4)商品住宅市場有效供給510萬平方米,出售480萬平方米,供求結餘300萬平方米。從總量上觀察,商品住宅市場供求關系已經走出2004-2005年以來的緊張局面,有所改善。
二、未來預測
(一)規劃-土地導引的供給結構布局
1、規劃的引導。《2006-2010年天津住宅建設規劃》已經公布,按照規劃『十一五』期間,我市住宅建設將實現總量基本平衡,結構不斷優化,居住布局合理,市場價格穩定的既定目標。具體說,商品住宅供應總量規劃為7000萬平方米。其中,普通住宅(包括經濟適用住房和廉租房)4900萬平方米,佔供應總量的70%。為了保證規劃落到實處,全市劃分為三大區域,按照分區域平衡和確定責任單位。從規劃中,我們可以解讀到未來的大勢。
2、土地的決定。2005-2006年,天津全市經營性用地分別出讓2200、1520(含清理已出讓土地形成的供給)公頃。2007年,全市普通商品住房開發用地計劃供給1500公頃。『十一五』期間,全市規劃住宅開發用地6488公頃,減去2006-2007年已經和計劃出讓的部分,後三年還要出讓3503公頃(6488-2985)。按照這樣的土地供給勢頭,一個是在商品住宅供給的總量上可以得到保證,二是在供應的結構上可以保證普通住宅佔到70%以上。
(二)區分層次的新增商品住宅需求
2005年,在制定『十一五』住宅建設規劃期間,筆者曾經受房地產主管部門主要領導的委托,對全市規劃期內的商品住宅需求進行了分層次的測算,現在這項工作的成果仍然是可信和有效的。當時,采取從直接到間接,逐步增加的分層計算方法,結果是:
I按小康居住目標、人均可支配收入、梯次住宅消費等五項指標測算,住房有效需求在5700萬平方米左右。
II在以上需求基礎上,再增加城市化人口的住房需求,可形成住房需求數量約6600萬平方米上下。
III在以上需求基礎上,再增加流動人口新婚家庭等方面的住房需求,可形成住房需求數量約7000萬平方米上下。
正如當時指出的,以上各階段的需求實現程度,主要取決於兩項關鍵因素:一個是拆遷規模,一個是住房市場的供給結構。如大家所知,大規模的拆遷會在短時間內形成超常的集中的剛性需求;而供給結構制約著有效需求的實現程度。
(三)未來房地產住宅業發展的趨勢
1、外圍新興居住組團逐漸興起。城市經濟學上的住宅郊區化,即由於市中心土地稀缺向外圍發展是一個規律。根據《天津住宅建設規劃(2006-2010)》測算,未來外圍組團住宅開發比重約佔60%,合2340萬平方米左右,相當於目前我市商品房市場兩年餘的交易面積量。按照《國務院關於天津城市總體規劃批復》測算,未來十幾年內中心城區大約要淨增60萬人口,可形成約2100萬平方米的需求,其絕大部分需要在外圍組團安置。
2、中小戶型將會成為主打產品。從2006年『6+4』區縣商品住房市場實際成交情況來看,小於80平方米戶型的房子僅佔整個交易套數的21.72%,即使擴大到90平方米以下,也不過是三成左右的樣子。按照《天津住宅建設規劃(2006-2010)》今後幾年內還需要加大發展中小戶型普通住宅,只要規劃能夠兌現應該說沒問題。依據上面提及的最近政府有關部門的一項調查結果,將近八成的預購房者選擇在60-120平方米的房子。
3、開發企業資本重組仍將持續。在宏觀調控一輪接一輪的政策衝擊波下,以資金鏈導入的房地產業資本需要適應性地進行分化、改組和重構。象去年暑期香港路勁基建對順馳中國的股份重組,年末匯眾、易安兩個房產中介門店的一夜全閉事件,以及發生在聯想集團與塘沽貽成集團之間的合作開發項目之中的新資本聯合。其來勢凶猛,其震動深刻、長遠。應該說,這僅僅是地震的開始,它的餘震還要繼續,而且可能中的大震還要發生。
4、住宅政策圍繞價格/稅收深化。過去一年對於房地產業來說,是風風雨雨的一年。在多年來陸續出臺政策的基礎上,又空前密集地頒布了一系列措施。由於各大城市『十一五』住宅建設規劃的公布,只要能夠落實,住宅市場的結構問題可望得到解決。但是,作為調控的另一個重點——房價,可以說收效甚微,而且如脫韁之馬絕塵而去。因此,我們有理由相信,今年調控的重點會狠抓價格環節,同時,房屋持有的(物業)稅也將提到議事日程。
三、對策建議
(一)目前天津商品住宅市場面臨的主要矛盾
1、房屋市場價格增長過快。2006年,在商品房銷售略有增長,二手房交易出現了大幅度的下降的情況下,房屋交易價格出現了明顯的增長。經測算,全市商品房平均交易價格約5100元/平方米,同比增長約在19%左右;二手房平均交易價格約3400元/平方米,同比增長約在37%左右。令人懮慮的是,這種超常增長已經持續了幾年。
2、商品住宅供求結構失衡。2006年天津(6+4)區縣商品住宅銷售統計資料顯示,在已交易的房屋中,小於80平方米的佔已售總套數的22%,總價40萬元的以下的佔已售總套數的18%,單價5000元/平方米以下的佔已售總套數的32%。近幾年,我市比較大的板塊,基本上都屬於中高檔價位,職工工資收入水平與房屋價位有一定的差距。
3、市場預期觀望情緒彌漫。據天津市城調總隊的一項調查顯示,自年初以來,需求者觀望心理普遍(佔今年原准備買房者的一半的人,推遲了年內置業計劃),預期不明確,持幣待購現象增加。2006年,期待中的一慣的『金九銀十』並未出現,秋季房地產交易會也只是銷售商品房4.75萬平方米,二手房1.54萬平方米,與幾年前已經不可同日而語。
4、二手房中介待重塑形象。2003年,天津幾乎在一夜之間(同比增長103.07%)就實現了二手房交易量的翻番。與此同時,價格一路上揚,2003-2006年,分別為18.01%、43.94%、29.00%、37.00%,累計已經達到127.95%。由於短時間內的快速擴張,其他方面沒有跟上,連續出現了匯眾、易安等事件,對房屋中介形象造成很大的負面影響。
(二)實現房地產業持續健康發展的對策建議
1、全面徹底落實中央政府調控政策。最近,作為地方政府落實中央『國六/十五條』的舉措《天津住宅建設規劃(2006-2010年)》已經公布。在此之前,《國務院關於天津市城市總體規劃的批復》(國函[2006]62號)中提出,將天津市逐步建設成為『生態城市』。這些對於天津住宅建設來說綱領性的文件若能得到全面落實,我市住宅建設開發將會實現從粗放型到集約型可持續發展的轉變。
2、以土地為龍頭兌現住宅建設規劃。從現行體制講,即在系統的包括補貼、貼息、住房合作社等一系列城鎮住房保障體系未完整建立之前,目前,欲從根本上扭轉商品住宅供給偏低的市場局面,只能首先在土地上做文章,准確說在普通住房的土地出讓上實現重大突破。土地出讓的位置基本上決定了社區的性質,地價的高低基本上決定了入住的人群。在很大程度上,住宅供應結構的調整取決取土地。
3、超前外圍居住區的交通/商業配套。第一,公共交通先行。特別是地鐵、軌道交通和公共汽車,應該盡可能將樓盤『拴』在已有的乾線或快速線旁,或靠在規劃線旁。第二,超前生活配套。區內的基礎設施配套應高於舊城區,這樣纔有吸引力。提供一個完整的生活和工作環境,包括一整套的教育、商業、文娛、社會服務設施。
4、深化以百姓家庭為重點的住房改革。目前的調控是十分必要的,但是從治本上講,房價偏高以及供給結構扭曲只是當前中低收入家庭解決住房的時段性障礙。以長治久安的角度看問題,最重要的,也是當務之急的,是建立起一個能起長效作用的,完整系統的中國城市住房制度,就像工業化國家那樣,一勞永逸地解決老百姓的住房問題。
(三)簡短的結語
房地產特別是其中的住宅業是當前國計民生最為重要,也是爭議最大的產業。其重要,是因為它是人類生息的要件;其爭議,是由於它倍受國民的關注。因此,可以說,我們正在從事著最具挑戰性的事業,讓我們繼續努力吧。
作者簡況
劉玉錄:南開大學經濟學博士
中國房地產信息網(國家信息中心主辦)專家庫成員
天津市房地產市場專家諮詢委員會委員
天津市房地產經濟學會副秘書長
天津市房地產業協會研究委員會主任委員
天津市國土資源和房屋管理局科技專家委員會委員
天津市商務委員會會展經濟(項目論證)專家組組長
天津作家協會會員
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