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紐約與北京
在過去5年中,美國房價漲勢如潮,5年間,房價幾乎上漲了60%。但令人吃驚的是,在同一時間中國的房價卻上漲了100?300%。
我們弄不清是美國的房地產泡沫吹大了全球的房地產泡沫,還是全球的房地產泡沫吹大了美國的房地產泡沫。
由於中美之間的住宅條件和定價方法的差異,中國和美國的房價很難進行直接的比較。
首先,美國人的住房條件和中國的住房有很大的差別,絕大部分美國住宅都是2?3層高的小洋房,並附帶車子、車庫,甚至游泳池,而社區有高爾夫球場也並不稀奇。但在中國只有高級別墅和高級社區纔有這樣的設施。
也許有人會說,那是由於美國只有3億人,而中國有13億人,這是一個原因。可更重要的是,美國是一個汽車輪子上的國家,但中國還是一個自行車輪子上的國家,兩國經濟上的差距是顯然的。
並且,美國房地產商所經營的都是現房,三室兩衛房以上房型佔90%以上,即大戶型為主。並且全是裝修房,基本與中國的豪華裝修相仿。
美國的統計資料都以單元住宅來計算房價,而不是按每平米來計算。按每幢房子來衡量的美國住宅價格,並不能正確反映中美之間的房價水平差異,因為美國的住房面積比中國普遍要大很多。
美國住宅多數集中在150?300平米左右,平均面積在220平方米左右。折算成和中國一致的每平方米單價不足1100美元。
有趣的是,紐約的房價並非美國的高房價地區。目前,舊金山的一套中等價格水平的家庭別墅,售價72.7萬美元,洛杉磯為47.5萬美元,紐約為45.3萬美元,華盛頓為42.9萬美元,這個價格水平是美國中西部地區房價的5倍。
紐約的平均房價為:45.3萬美元÷220平米=2045美元/每平方米。
美國2005年的人均收入為37,610美元,換算成月收入為3134美元。
以此得出:紐約人的『住房痛苦指數』=2045元÷3134元=0.65
算到此處,幾乎讓人不能相信自己的眼睛了。因為2006年10月北京人的『住房痛苦指數』已達到了5.00,竟高出紐約人『住房痛苦指數』的八九倍(同一時間段,美國的房價在原地踏步,左顧右盼或下跌)。
此前,盡管許多人都作出了北京房價大大地高於紐約房價結論,但都不能像『住房痛苦指數』反映得如此直觀而准確。
可令人感到尤為可笑的是,我們的房地產商和為他們僱傭的主流經濟學家們,卻是這樣輿論誤導公眾的:如果把美元折成人民幣,那麼,紐約的房價應為每平方米單價近16,000元/每平方米了。不是比北京比上海高很多很多嗎?
參照物不同所導致的結果會相差竟會如此之大。
還需要指出的是,美國房地產商規范運用的住宅『建築面積』概念不同於中國的『建築面積』,使得以上單價的比較仍然非常不確切。直接以統計上公布的面積為基礎推算的單價,美國住宅面積數據相對低估,其測量方法下的『單元住宅單價』需要打折。
中國住宅全是數層甚至數十層的高樓,而且一梯多戶,一個小區有幾百乃至上千住戶,並且建築面積裡面含有很多公用且莫名其妙的空間,住宅實際使用面積大大縮水。大多房子的使用面積只是建築面積的70%左右。
美國人不但普通住宅壓根兒就沒有『公用面積』一說,而且住宅內很多區域也是不算入建築面積的。
因為其計算的原則是『完工面積』,或稱作『地毯面積』。必須是經過建築材料如木板、地毯之類鋪設後的地面和樓面。所以,走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價之內。而按建築行業的指導,室內層高低於5英尺的部分不再計算,如果一個房間7英尺以上的空間不到50%,則整個面積也可不計。
這樣的事實讓我們不得不感慨,一個市場的游戲規則處處為保護用戶利益著想,與一個市場的游戲規則處處為開發商謀利的時候,差別就會如此之大。
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