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2006年,堪稱『全民房地產年』,房地產業昇溫到『沸點』,並遭遇了有史以來最猛烈的宏觀政策調控。2007年,一系列宏觀調控政策的影響將在市場中逐步顯現:小面積住宅的推廣將豐富和完善樓市結構,人們的心態將更加安穩理性,樓市可望改變『虛火』情況,重新回歸真實。2007年,天津樓市將穩步前行。
宏觀調控仍將繼續
『被京城地產界稱為「新地王」、位於二三環之間、緊鄰CBD的北京朝陽區廣渠路36號地,最終被國企北京城建興華和城開聯合體以26億元奪標,這是一個值得回味的事件,實際上是去年宏觀調控效果在市場上的體現。』中國房地產指數系統華北分院研究總監葛海峰說。
據了解,廣渠路36號地的成交價比華潤置地出的30.5億元最高價低了4.5億元。勝出標書中提出,該地塊定位於滿足CBD大眾中等收入人群需求,開發集經濟、舒適的中小戶型產品為主的多元化住宅、商業、辦公、公園於一體的多功能產品,並明確『90平方米佔70%的承諾』。該地塊的住宅意向銷售價格為9500元/平方米,而目前CBD周邊商品房售價都要超萬元。
『這是一個信號,預示著今後一些重要地塊並不是簡單的誰出價高誰開發,更多會考慮報價、規劃和戶型限制等多方面因素。這表明國家在今年很有可能會進一步更詳細、更具體的調控政策,充分體現了政府控制地價、抑制房價過快上漲的決心。』葛海峰說,『另外,北京市銀監局去年還緊急叫停了北京市未封頂樓盤的個人住房商業貸款業務,這一做法也有可能在今後推廣到全國。』
天津房協研究委員會主任委員、南開大學經濟學博士劉玉錄認為,從2005年到現在,國家對樓市的調控從整體的宏觀層面到具體的微觀操作層面都已涉及,但相關政策在具體執行過程中是否能夠到位卻並沒有進行一個統籌的考量。國家此次調控的決心很大,如果房價依舊高企,那麼下階段在土地、金融等方面的一系列新政策仍將會繼續出臺。
中原地產天津分公司研究部經理梁美娜預測,今年樓市中直接行政乾預力度將減少,對土地、信貸、銷售市場方面的監管及執行力度將加大,調控將主要圍繞改善供應結構及抑制房價過快上漲展開。
房價不會大起大落
據中原地產天津分公司統計,2006年天津樓市中新建商品房成交約1047萬平方米,比去年略有增長。商品房成交均價約為5000元/平方米,比去年同比增長17%,較2005年23%的價格增幅回落了6個百分點。普通住宅供需基本平衡,同時房價連續3季保持穩定。
『2005年天津普通住宅市場供略大於求,2006年受政策影響,供應及需求規模均有小幅下降,但總體保持平穩。』梁美娜分析說,『與2005年相比,2006年普通住宅價格的上漲勢頭明顯趨緩,特別是在下半年,隨著郊縣成交比重加大,全市住宅均價穩定在4700元左右,宏觀調控初見成效。』
劉玉錄博士認為,在國家一系列宏觀調控政策的影響下,今年的天津房地產市場和去年相比變化不會很大,房價不會出現大跌,當然大漲的可能性也微乎其微。做出這種判斷主要基於亮點:一是國家將濱海新區納入『十一五』整體發展規劃,大量外來資金和人纔紛紛湧入天津,這將帶動天津房地產市場由原來的本地需求為主向外來需求為主轉變;二是目前天津市民改善性需求依舊有很大潛力,隨著宏觀調控的深入,市場梯次消費的逐步形成,這部分需求還會釋放。
葛海峰認為,今年天津的房價總體上將會保持穩中有昇的態勢,個別熱點區域,如老城廂、三岔河口、中北鎮、大梅江、空港物流加工區、開發區、塘沽區等,仍會因供不應求而造成價格小幅上昇,但隨著城市周邊郊縣市場規模的不斷擴大,整體上會平抑全市的平均價格。
結構性矛盾有望緩解
目前,天津房地產市場中的供需結構性矛盾依舊突出,但隨著去年『國十五條』政策中,明確提出了『新建住宅套型建築面積90平方米以下住房所佔比重必須達到開發建設總面積70%以上』,這種矛盾有望在今年得到緩解。
『天津已經出臺了天津市住房建設規劃(2006-2010年)》,明確將加強天津市近期城市住房建設的控制和引導,調整住房供求比例,改善住房供應結構。這為很多普通購房者形成一個很好的預期。』劉玉錄博士說,『前些年批准的大戶型在今年仍將會繼續上市,因此不會出現大戶型稀缺漲價的情況。而小戶型在政策引導下供應比例會越來越高,對普通百姓是一件好事。』
梁美娜認為,調整住房供應結構,構建多層次的住房保障體系將是今年國家宏觀調控的一場『重頭戲』,重點是加快建設90平方米以下中小戶型、中低價位普通商品住房,改進和完善經濟適用房制度,加快建立和實施廉租房制度。從多年的香港地產經驗來看,國內的住房建設和消費必須量力而行,必須擺脫當前『超大建設』、『超前消費』的現狀。目前政府的住宅主導戶型應該是90平方米以下的中小戶型,90平方米戶型佔70%的宏觀調控政策是符合國情的。
據了解,去年天津市推出了多塊符合『90平方米戶型佔70%』政策的新地塊,預計這些地塊將在今年進入項目銷售。此外,一些原有大型項目也在計劃修改後期開發規劃,如天津富力城就計劃在後續地塊開發時加大小戶型的供應力度。
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