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投資者可轉戰二手房市場
伴隨著『禁貸令』的全面實施,投資者所面臨的首要問題就是如何選擇投資方向。接受記者采訪的業內人士認為,全面叫停未封頂樓盤貸款,阻止了部分投資者投資期房的步伐,不過,只要投資者進行相應變通,二手房不失為一個良好的投資替代品。
金育松認為,投資二手房在三個方面都具有較大優勢。首先,從投資的可能性以及投資成本來看,二手房投資允許客戶貸款,而且二手房價格比新房便宜10%至20%,可以減輕投資者初始投入的壓力,容易進入和利於退出是投資者風險最低化的最好保障,而二手房就具備這兩個條件。
從租金收益來看,二手房一般處於交通位置良好、周邊配套設施完備的區域,而這些區域的租賃市場往往是需求遠大於供給,同是普通住宅的新房與二手房雖然有新舊的差別,但是在租金方面卻相差無幾。
此外,從持有成本來看,二手房物業管理費用一般較低,雖然房齡較老,存在一定的折舊,但房地產市場發展的時間不長,市場並沒有形成完善的投資機制和培育出成熟的投資者,加上近幾年房價不斷飆昇,很多投資者抱有短期低買高拋的心理。從持有時間看,目前的投資者准備做持有15年以上的長線投資的比例並不高,而多是五年左右的中線投資。因此,房齡和折舊的問題對投資者而言影響不大。
對此,北京千萬家房產中介市場總監常淑娟表示贊同。她告訴記者,選擇二手房投資置業與選擇新房相比,正中投資者下懷的是二手房不但在價格上取勝,節省購房資金,還具有更高的投資回報,而且二手房小區周邊的基本公共設施均已健全,物業費用較之新建樓盤也相對較低。
常淑娟認為,在選擇二手房做長線投資時,需要考慮北京購房置業郊區化的趨勢,投資者可選擇郊區投資,比如發展迅速的通州和昌平等周邊地區。這些地區的房價在每平方米4000元至6500元的范圍內,100萬元的資金能購取兩套房屋,雖然目前租金不高,但五年後高額的價差收益將是投資最令人滿意的地方。
資金雄厚者可全款投資期房
選擇投資二手房對於部分資金實力相對較弱的投資者而言無疑是一個好的選擇,但對於資金實力雄厚的投資者而言,選擇的餘地就更大。業內人士認為,資金雄厚者如果選擇全款投資期房仍有利可圖。
一位業內人士告訴記者,投資者若要以全款購買期房,首先要看購房者可投入的成本,其次要看投資收益率。
以購買面積50平方米,價格8000元/平方米的一居室期房為例:全款購房,一般能從開發商處得到折扣不等的優惠,以9.5折為例,房屋總價為38萬元。交易費用主要是契稅(成交價的1.5%)和公共維修基金(成交價的2%),總計1.33萬元,因此全款購買需要一次性支付39.33萬元。
按照正常的期限預計一年後可入住,購買後用於出租,以月租金1500元出租,每年空置期為一個月,在持有五年後出售,售價為55萬元。據此計算,五年的租金總收入為8.25萬元,印花稅等較小的費用不計,那麼收益為(55-39.33+8.25)萬元=23.92萬元,投資回報率為23.92萬元/39.33萬元=60.8%,投資年限為六年,年投資回報率為10.1%。
金育松說,從收益來看,目前房產投資年回報率一般在6%至8%左右,全款購房的收益顯然更高,不過這是以投入大成本為代價的,因此,全款投資更適合於資金雄厚者。不過,應引起注意的是,投資者需要承擔期房相關配套的不確定風險。
與投資期房相類似,常淑娟認為,把握高昇值潛力地區的現房進行投資也是一個好的選擇。她說,隨著禁貸政策的執行,相信現房的數量將會有不小的提昇,這樣投資現房雖然價格會稍微高於期房,但資金回籠更加迅速。目前來看,具有大幅昇值空間的郊區現房是不錯的投資選擇。
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