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未封頂樓盤禁貸政策的全面執行使許多樓市投資者心中充滿困惑,新政之下應如何投資?
2007年1月1日,北京市住房公積金管理中心開始執行『商品住房項目須在主體結構封頂後纔能向其發放貸款』政策,標志著未封頂樓盤禁貸之風由商貸刮到了公積金貸款領域。未封頂樓盤禁貸政策的全面執行使許多樓市投資者心中充滿困惑,新政之下應如何投資?是等待樓盤封頂還是轉戰其他戰場?
業界認為,未封頂樓盤禁貸政策的實施對房地產投資市場將產生不小的影響。一方面,叫停未封頂樓盤貸款將使得部分開發商資金短缺、原銷售計劃受影響,新盤供應量將隨之減少,一部分置業者的投資需求得不到滿足;另一方面,未封頂樓盤禁貸在一定程度上增加了投資者的經濟壓力。
『禁貸令』將使投資收益減少
北京房產中介鏈家地產市場總監金育松告訴記者,未封頂樓盤禁貸對於欲貸款購房的投資者而言,有利也有弊。有利的地方在於:樓盤封頂,可以降低購買期房的風險,避免買到爛尾樓;不過這也減少了投資的收益。
金育松說,投資者的根本目的在於獲得投資收益,開發商對樓盤價格普遍的操作方式是低開高走,開盤價不高,然後制造熱銷場面,不斷提昇售價,最後,現房價格往往比開盤時的期房價高出不少。他舉例子說,2006年8月5日開盤的北京CBD區域的某樓盤均價為每平方米9500元,而目前均價已經達到每平方米1.1萬元,短短的四個月間上漲了15.8%。因此,購買了未封頂期房的投資者從一開始就能坐享房價上漲的收益,事實上很多投資者都是利用預售階段的房價上漲獲利的,現在全面叫停未封頂樓盤貸款,開發商炒作樓盤的運作空間被壓縮,投資者所獲得的利潤也會相應減少。
記者了解到,早在2006年10月,北京市銀監局就正式要求所有商業銀行嚴格執行三年前頒布的121號文件,特別重申『未封頂樓盤不能辦理個人住房貸款』的規定,此消息一經傳出就在市場上引起了極大的關注。但去年11月1日強制執行該政策後,北京市場的期房銷售量卻出現了不降反增的局面。
據中大恆基不動產營銷有限公司市場研究中心統計:2006年11月份期房日均簽約套數和面積雙漲,期房網上日均簽約584套,日均簽約面積77420平方米,與10月份相比漲幅分別為31.8%和44.3%。
北京在售樓盤中『未封頂樓盤』佔據市場的絕大多數,而在政策的執行過程中卻出現了反常的推漲現象,對此,中大恆基不動產營銷有限公司總經理王述認為,政策對市場產生作用有一定的滯後期,市場上大多未封頂樓盤已獲批預售相當長的一段時間,已完成了部分銷售回款,短時期內,開發商的資金壓力還未顯現,而2007年作為政策執行年,在2006年頒布執行的針對各個層面的調控政策將陸續顯現其成效。
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