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2006年的天津房地產市場,有關精裝修房的消息層出不窮,眾多精裝修房的面市將許多人購買精裝修房的欲望勾了起來。據一些網站調查顯示,目前天津市有30%的人願意或者有意想購買精裝修房,並且這類人群還有明顯的上昇趨勢。據此可以判斷,未來兩年購買精裝修房的人將會大大超過現在。
目前,天津市大約有十幾個精裝修項目,消費者的選擇餘地比較大,記者對精裝修市場做了全面的調查,將業內人士的意見以及業主的生活體驗展現在讀者面前,並將一些精裝修房存在的問題一一闡述,同時將一些值得推薦的精裝修房源的資料提供給購房者,以資借鑒。
精裝修房的真實現狀
在房地產業內,大家普遍認為精裝修房是個趨勢,覺得時下的毛坯房只能算是半成品,只有精裝修的甚至是提包入住的現房纔是成品。但是,目前的精裝修市場,卻並不是很好,種種裝修質量問題,以及不完善的售後服務,讓精裝修房的投訴率居高難下。很多時候,在天津這個市場,精裝修房受到的關注與受到的質疑難分高下,也因此阻斷了很大一部分有意購買精裝修房的購房者。
那麼精裝修房在目前的天津市到底是什麼樣的呢?會不會一直都會因質量問題投訴不斷呢?什麼樣的精裝修房纔是好的呢?聽聽業內人士怎麼說的吧。
李先生 吉利經典項目策劃總監
『在考慮吉利經典項目是采用精裝修還是毛坯房的過程中,我們進行了大量的調查,在接受調查的客戶裡,幾乎所有客戶都擔心由於開發商選擇的裝修隊伍業主無法控制,將來入住後發生問題後物業和開發商、裝修公司互相推委,問題得不到解決。這也是目前天津的精裝修市場上存在的最大的問題,也既是售後服務問題。只有開發商多多的從業主的角度去考慮問題,纔能將精裝修產品做好。』
許宙 天津奧林匹克花園策劃部經理
『精裝修是未來房地產市場的發展趨勢,但是天津的精裝修幾年來出現了很多問題。我認為只有成熟的開發商纔能做精裝修,這樣出現的問題纔可能會更少一點;在做精裝修時應該重裝飾,而不是裝修;另外做精裝修和一個地區人們的文化以及對事物的認知程度和接受程度也有很大關系,因此一個好的精裝修項目應該考慮很多的問題。』
精裝修房問題多的根源在哪?
翻看報紙、網站,可以發現,事關精裝修房質量問題的投訴或者法律問題,一直在房地產界高居各類問題的榜首,而導致這些問題頻發的根源與開發商『想多賺點錢』,『缺乏責任的盲目炒作』等想法密不可分。
開發商想多賺點錢
筆者從業內人士那裡了解到,有個別的開發商推銷自己的精裝修樓盤時,先是向購房者公布一個虛高的報價,而在外包給裝修公司時,開發商在給購房者的報價基礎上抽取一部分利潤,之後裝修公司再抽取一部分利潤,再轉給工程公司承包。之後,工程方再榨取一部分利潤,如果實在沒錢賺的話,就用一些劣質的建材,有時甚至一些品牌的東西用的都是假貨。舉個例子,假如開發商給購房者的報價是每平米的裝修標准是600元/平米,一套100平米的房子的話,裝修的費用為6萬元,在外包給裝修公司之前,開發商先提出20%的利潤,這樣6萬元就剩下了4.8萬,而裝修公司再抽取10%的利潤,工程還沒開始,6萬元的裝修費用就剩下了4.32萬,一下縮水了1.68萬。到施工開始之後,如果負責工程的再心黑一些,估計這裝修費用頂多就剩下3萬多點了,比著原先預計的6萬元的裝修費用一下子差了將近一倍。
缺乏責任的盲目炒作
目前,有一些不知名的小開發商,他們只是把精裝修當作一種對產品的炒作,把精裝修當作產品的一個賣點。簡單的認為精裝修,就是把房子蓋好之後,請個裝修隊,簡單收拾一下而已。這樣一來,從房子戶型的設計階段就沒有考慮過裝修設計的問題,蓋房子與裝修房子完全脫節,做出來的產品必然會存在這樣或那樣的問題。還有一部分開發商為了推脫責任,只跟客戶簽定購房合同,而讓購房者跟裝修公司簽定裝修合同,日後一旦裝修出現質量問題與開發商沒有任何的關系。
堯建剛 五合國際(5+1 Werkhart International)項目總監
前幾年,就是在2001年建設部提出新建商品住宅實行一次裝修到位後纔能出售,提倡商品住宅的精裝修,從而實現住宅產業化。但是目前市場上的精裝修房子不是盡如人意,精裝修變成了只做表層,不做功能,只是在牆壁上涂層涂料,在衛生間擺放一個浴缸,卻忽視了房屋的實用功能。精裝修房應該是人們最理想的購房形式,但是現在卻有點令購房者望而卻步。材料、內環境、工程等構成了精裝修房的三大問題,這些直接影響了人們對精裝修房的購買需求。
導致目前市場上精裝修房子存在這麼多問題的原因主要有以下幾個方面:
第一是開發商的社會責任問題。有些開發商做精裝修房時注重的只是項目短期的經濟效益,目的只是為了賺錢,他們希望在最短的時間裡獲取最大的效益,而不是為購房者建造更宜居的房子。有些開發商會為了自己的利益使用一些劣質的或與當初合同不一樣的的裝修部件和材料,造成交房時不合格。這是造成目前市場上精裝修房存在問題的重要原因。
第二是社會監督體系還不是很健全。目前國家還沒有明確的監督條例對精裝修房進行監管,在精裝修的具體操作上也沒有具體的標准可以依據。從市場的角度出發,我們希望政府相關部分盡快出臺相關條例,能對具體的實踐操作起到指導作用,使精裝修市場逐步規范。
第三是生產環節的脫節。精裝修從設計到施工到最後的裝修,本應是由設計師統一規劃實施的,但實際操作過程中卻不是這樣,幾個環節出現了嚴重的脫節,最初建築設計師的方案後期得不到執行。開發商把施工交給了一部分人做,到最後的裝修時又交給室內設計師來做,從而造成了建築設計師的意圖得不到很好的傳達,室內裝修也由注重功能轉變成注重外觀裝修。
第四是精裝修缺乏人性化。現在市場上的一些精裝修做的不夠精細化,沒有做到真正從人們的居住需求出發,難以滿足人們的個性化需求,例如每個人可能對房屋的裝修要求是不一樣的,所以在讓購房者選擇精裝修時,應該給出可供他們選擇的方案,而不是一個項目所有的單元都是一樣的裝修。
提示:
以上提到的情況,大多開發商、品牌地產公司是不屑為之的,如果購房者碰上不知名、又沒什麼開發經驗的小公司,那就需要多個心眼了,一定要在裝修合同上寫明了裝修的各個細節,如遇到開發商含糊其詞的乾脆就不要買。
另外,如果裝修合同是與裝修公司簽定的話,可以看一看開發商所選擇的裝修公司是哪家,如果與開發商同屬一個公司的話,那說明開發商並不是想推掉責任,並且這樣的話,購房者還可以省掉一部分契稅。如果裝修公司與開發商沒有任何聯系,那就需要考察一下裝修公司的信譽了。
很多購房者以為開發商報的裝修標准就是裝修成本,很明顯,並不是這樣,筆者采訪某裝飾公司的設計師透露:開發商給購房者的裝修標准並非就是真實的成本,真實的成本一般要比裝修標准低一些。具體能低多少完全掌握在開發商的手裡。
以建築面積100平米的房子為例(兩室兩廳一衛一廚),裝修所需的大體市場價如下:
裝修用材 |
使用位置 |
品牌 |
用量 |
市場價(元) |
地磚 |
客廳、餐廳、陽臺 |
斯米克 |
45平米 |
7200 |
瓷磚 |
廚衛牆地磚 |
斯米克 |
55平米 |
6600 |
實木地板 |
主次臥室 |
大自然 |
30平米 |
8100 |
石膏吊頂 |
走廊局部 |
—— |
—— |
500 |
潔具 | ||||
座便、柱盆、水龍頭 |
衛生間 |
箭牌 |
—— |
2000 |
浴缸 |
衛生間 |
箭牌 |
|
800 |
鋁扣板 |
廚衛 |
歐斯寶 |
12平米 |
1800 |
櫥櫃 |
廚房 |
天津本地產 |
5米 |
5000 |
淋浴器 |
衛生間 |
摩恩 |
—— |
899 |
電熱水器 |
廚房 |
史密斯 |
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1600 |
門 |
全室 |
本地產 |
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8000 |
涂料 |
全室 |
多樂士 |
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3000 |
開關、燈 |
全室 |
西門子、佳美 |
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2000 |
其他 |
全室 |
—— |
—— |
2000 |
共計:50000元左右
上述預算價位只供參考。
以上是市場價,各個品牌批發價不同,而在工程大批量使用的情況下會有20-30個點的浮動,(一些電器、五金、知名品牌除外),這樣算的話,精裝修房相對於裝修毛坯房裝修成本要低10—20個點。
設計師提醒:精裝修房在表面上裝修成本上要比毛坯房略低20-30%,其整體優勢在於省時,省力。讓工作繁忙又沒有裝修經驗的人納為首選。但家庭裝修必然是一個重視功能與個性的行業,大批量生產的產品必然有其相應的缺點,忽略個人不同的生活習慣而統一設計,導致功能不夠齊全,很多業主買到精裝修的房子後還要進一步改造,使其更完善。
雖然精裝修有其優勢,但是一些開發商不得不承認,由於精裝修房的環節復雜,操作難度、管理成本成倍增長,不可避免存在一些問題。精裝修房細節處理不夠細致,很多木器漆、牆面的陰陽面處理草率,導致不停的返工。還有許多設計不合理的吊頂及燈位設計,還需後期改造。這些同樣給業主帶來了很多沒有預計的煩惱和經濟損失。總體算下來精裝修房的預算不低於裝修毛坯房。同樣,材料與施工工藝不明確也是現在精裝房的一個弊病。
當然,精裝修房也有其優勢。既搬既住,減少了很多在市場上選擇材料的時間。集約型一步裝修到位的住宅是未來住宅開發的方向。其低功耗、低造價、規范化的裝修,其後期服務、管理易到位,可以使住戶獲得較大的實惠。
在此,給即將購買精裝修房子的業主們提一些驗房的建議。
一.先看整體外觀。業主驗房時第一步就要對裝修完的房子的整體外觀進行檢查,查看牆面、地面的平整度;房門是否平整,有無變形;牆磚、地磚有無破損。
二.房屋的安全性也需要仔細檢查。水、電的安裝一點都不能馬虎,業主要一一查驗每個插座是否都有電;電話、寬帶是否暢通;空調的插座和排水孔是否已經安置妥當;檢查水管的上下接口是否密閉。最重要的是一定要向開發商或是物業索要一份電路布線圖,方便日後維修。
三.檢查所有的外窗是否封閉。檢查的方法有兩種:一是用肉眼觀察是否有縫隙;另外一種是仔細查看所有接縫處是否都已經打了玻璃膠。
四.向開發商或是物業索要一份詳細的裝修清單。由於精裝修房涉及的內容比較多,業主很難在短時間內能全部列舉。這時候一份詳細的裝修清單就顯得非常重要了,在經過幾個大部分的驗收外,再根據裝修清單上的內容一一核實。
王晶
畢業於黑龍江大學環境藝術專業從業五年
2003年加入北京東易日盛天津分公司
現任北京東易日盛天津分公司優秀級設計師
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