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『房屋交付』問題重重,對於樓市,應該如何應對?對於廣大的業主來說,應該怎麼做纔能避免問題的發生,合理地維護自己的權益?如何正確收房?要注意哪些問題?
簽訂補充條款降低維權風險
交付危機中受傷最深的是『勢單力薄』的業主,他們應該怎麼做纔能合理地維護自己的權益?
記者走訪了多家律師事務所了解到,目前,對於交房問題業主一般采取的方法是,先與開發商協商,在協商未果的情況下,會嘗試法律途徑維護自身權益。
據益清律師事務所王琳律師介紹,業主的維權,並非是從交房期開始,而是從業主簽訂購房合同開始,就要有明確的維權意識。因為,一些配套與合同不符的糾紛,多數是因為業主簽訂的合同不詳細,纔為日後的維權帶來了隱患。
以華苑產業園區的某項目為例,多數業主沒有簽訂補充條款。
目前該項目出現的主要問題包括:延期交房;采用的電梯品牌並非合同中約定的富士電梯;外延材料不是合同約定的鋁塑板等。
而在業主簽訂的合同中,只有約定延期交房的賠付方法,但沒有約定其他配套設施的違約責任及賠付方法。在這種情況下,即使業主采取訴訟的方法維權,法院也是先進行調節,調節不成後會進行最後判決。
『從以往的經驗看,像電梯這樣的配套設施,重新更換的可能性很小。即使業主得到賠付,也不能從根本上完善配套,很有可能給日後生活帶來不便。』相反,王琳認為,如果業主詳細地簽訂了合同條款,明細了變更合同的違約責任,就會降低開發商違約的可能性。
王琳指出,現階段對合同格式條款監督的法律法規還不完善,需要通過各種辦法減少合同格式條款的不公平給消費者權益造成的損害。購房人應該提高維權意識,盡量在簽訂合同時,多一些合理的約束,細化、量化違約賠償條款,只有這樣,購房業主纔能降低維權風險。
她提醒購房者,簽訂房地產合同時,要特別注意交房條件的界定,是單項驗收,還是綜合驗收。另外,要明確約定各種配套設施擅自變更規劃的解決辦法,以及賠償責任。『對於像停車位、小區綠化率、樓間距、采光、通風等各種問題都要詳細約定。驗房時,要按交房約定合同上的約定內容標准對照進行驗收,若房產不合乎條件則不予接收。』王琳講。
沒有『三書一表』可拒絕收房
除合同之外,在房屋正式交付時,業主還要進行驗收,這也是最後一道保證房屋質量的屏障,因此,對於業主來講顯得尤為重要。
不久前,天津電視臺『都市報道』報道了景悅公寓因交房引發的糾紛。在鏡頭下,一些業主仍然不能控制自己的情緒,向開發商工作人員大聲嚷嚷著,雙方僵持不下。
景悅公寓業主認為,應該先驗房後簽字,而開發商堅持要求業主先簽字後驗房。那麼,正常的交房流程如何?為此,記者采訪了正信裝飾工程監理有限公司趙小強經理。
『開發商為了保證交房時間,一般會先要求業主先簽字拿鑰匙,然後纔能驗房。』趙小強說。據了解,目前很多項目有延期交房的現象,一般合同中會注明延期交房違約事項,即開發商需向業主支付違約金。因此延期交房日期的界定顯得尤其重要,這也是很多開發商要求業主先簽字後驗房的原因。
對於延期交房時間的界定,目前還沒有統一的規定。趙小強認為,根據經驗判斷,業主應以收到《住宅准許交付使用證》上的時間為依據,計算開發商延期交房的時間。
『向景悅公寓那樣未驗房先簽字拿鑰匙的事情,如果業主簽了字,說明已經同意收房,再發現房屋質量問題,開發商可以不再負責維修。』趙小強感觸頗深。
首先,開發商要將房屋交給購房者,必須通過竣工綜合驗收,在取得《竣工驗收備案表》的情況下,纔能在一定程度上保證房屋的安全性能。因此,查看開發商是否能提供《竣工驗收備案表》是驗房前的必要過程。
另外,在交房時,開發商應提供有資質測繪單位出具的《商品房面積實測技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。業主要注意查看其內容是否與合同有出入,如果有不符合規定之處,可以拒絕收房。
有的開發商在雙方約定的日期同意交房,但是實際上並不具備交房的基本要求,即不能出示『三書一表』(非復印件),購房人可拒絕接收房屋,開發商應承擔延期交房責任。
完善管理促進市場規范
有了專業驗房師的幫助,省去了業主因不了解工程而帶來的麻煩,但是據記者了解,目前驗房師還處於民間自發階段,沒有勞動部門頒發的任何資質證明,他們所出具的驗房報告不具備法律效力。
所以業主如果真的請了驗房師發現了房屋質量問題,還需要請國家相關職能部門再次鑒定。無形中,增加了業主收房成本。
『交付危機』中受傷最深的是業主,責任最大的是政府。『谷力對自己的這一觀點表示自信。作為市場的管理者,政府有責任為大家提供一個良好有序的市場環境,查證一些違法亂紀問題,它有責任為樓市的健康發展制定並執行科學合理的制度、規則。』
就目前的現狀,谷力認為,最關鍵的是如何找到一種可操作的管理辦法,讓政府的交房驗房工作真正獨立起來,而不受制於開發商,或者過於曖昧?另外,與此相關的法律需要進一步完善,降低業主維權的成本,加大對開發商違法違規的懲罰。
近日,記者從天津市建設管理委員會了解到,天津市從2006年11月1日起,施行《天津市住宅工程質量分戶驗收管理規定》。該規定一改曾經抽查為分戶查驗,從程序上進一步保證了房屋驗收質量。與此同時,而因交房引發的各種問題,已經引起了市建委的重視。
日前,市建委對18家違規開發企業進行了處罰,並對22家違規企業下達了整改通知書。
在嚴懲違規企業的同時,記者從天津市新建住宅准入管理工作會上了解到,目前,市建委正在組織修訂准入管理實施細則,並起草《商品房違規入住行政處罰裁量辦法》,此辦法將明確新建商品房住宅小區准入管理過程中各方責權,同時為違規行為處罰制定裁量尺度。
相信,『分戶驗收』、問責制的制定,會在一定程度上降低『交房危機』的發生,也為業主維權指明了方向。
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