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業主維權還在繼續,盡管業主已經懂得拿起法律武器為自己維權,但在多方利益的博弈中,業主付出了難以想像的代價,維權之路舉步維艱。
是什麼原因引發了『交付危機』?交房引發的眾多問題,究竟是誰的錯?由此引發的損失又有誰為之埋單?
誠信缺失是罪魁禍首
『我們是對業主負責任的,我們是講誠信的……』華苑產業園區某項目總經理助理的話言猶在耳。但是眾多業主至今還在等待中,企盼『奇跡的發生』。
實例說明,業主在與開發商協商的過程中,往往被開發商像皮球一樣踢來踢去,連解決問題的負責人都見不到。一個講誠信的企業,怎能以此種方式對待他們的客戶,對待因相信他們、看中他們信譽而購買他們項目的『上帝』?
其實,現在的業主已經不敢奢望體驗『上帝』的感受,只希望開發商可以嚴格執行合同內容。
『我是把自己的房子賣了,將自己的全部積蓄給了開發商,看好的就是他們的信譽,可以保證房屋質量。但是,現在房子出現這麼多問題,我真不敢相信。延期交付後,我們一家住哪去?』業主馬先生看上去已經身心疲憊。
與馬先生有類似經歷的業主,還有很多。他們有的因此延誤了婚期;有的被迫在外租房;有的退掉了早已定好的酒席和裝修。因房屋交付引發的各種問題,不僅給業主帶來了經濟上的損失,而且從時間和經歷來講,更讓他們難以承受。
『從根本上來說,交付危機的出現主要源於開發商的誠信缺失。』著名網絡房評人谷力接受記者采訪時介紹。
『無論什麼原因導致的延期交房或者合同問題,最終都表現為開發商是否誠信。誠信也成為當前樓市一個核心的問題。交付危機也許不可避免,但開發商對此的態度卻可以有很大的區別。』在谷力看來,如果問題已經發生,最應該做的,是如何按合同來兌現自己的承諾或維護自己的權益。
業主難抗霸王條款
『遺憾的是,目前市場在很大程度上是一種賣方市場,所以在現實中,往往會產生力量的不對等,業主處於弱勢。』據益清律師事務所王琳律師介紹,造成延期交房的原因很多,從類似的案例中可以了解,資金不夠充足或不到位,操作經驗欠缺以及不了解市場,都是導致延期交房的原因所在。而對於與合同不符的糾紛,多數是因為業主簽訂的合同不詳細,或者合同不夠規范造成的,而其中霸王條款現象更是讓不少業主感到無奈。
目前,購房者在買房時所簽訂的購房合同一般情況下,內容是統一的。很多業主因為本身知識的欠缺,而稀裡糊涂地走進了『圈套』。比如很多項目在交房時,存在多處配套設施不符合國家規定的現象。按照相關規定,高層住房應使用雙層鋼化玻璃;廁所、廚房要做防水等。但是,在實際應用中,很多項目在合同中只會注明,使用雙層玻璃而非鋼化雙層玻璃;廁所做防水層而廚房則沒有明確標注;窗磁系統在合同中不注明,等等。業主在不了解國家相關規定的情況下,往往不會提出補充合同內容,這樣就為業主日後維權帶來一定的難度。
有些業主明知問題所在,卻因為開發商以及市場大勢的壓力,權衡利弊之下,不得不無奈地簽字。
而其中最典型的就是關於收房過程的安排。根據專業驗房師趙小強經理介紹,正常情況下,應該是業主先查驗《住宅准許交付使用證》,然後檢驗房屋沒有質量問題後,交付相應款項,再簽字接收房屋。但開發商為了往前計算交房日期以及擔心日後糾紛,往往顛倒收房順序,讓業主先簽字後驗收。在此之前,業主已經交付了首付款等大量款項,加之收房心切,絕大多數業主最終都會屈服於這個『霸王』程序。而這些,也為日後的糾紛埋下了隱患。
政府監管不力備受質疑
據了解,2006年4月,市建委制定並下發了《關於進一步加強天津市新建住宅商品房准許交付使用工作的通知》。其中,明確規定,開發商如果沒辦理《准許交付使用證》,業主可以拒絕辦理入住。
『電梯、外延均明顯與合同不符,這樣也能交房?真不明白負責監理的部門都乾什麼了!政府的政策又有什麼作用?』在華苑產業園區某項目業主論壇上,每天都可以看到各種各樣的質疑。
就此,記者采訪了天津市建設管理委員會房地產處孫小姐。對於記者提出的相關監理職能,以及如何加強監管等問題,她沒有給予正面回答。她強調,在開發商可以出示《住宅准許交付使用證》的情況下,可以說明房屋質量是安全可靠的,業主可以安心入住。與孫小姐觀點相同,天津市建設管理委員會辦公室周女士向記者解釋道,《住宅准許交付使用證》是在施工、監理、設計、開發商四方共同驗收合格後纔能頒發的證書。在四方的監督下,完全可以保證房屋質量。
事實上,市場上很多存在交付危機的項目都具有《住宅准許交付使用證》,業主收房前已存在不少問題,入住後,其未來狀況更令人擔心。綜合具體實例,業主這樣的擔心的確在情理之中。
如果說房子延期有明顯的合同約定,那麼,對於類似更換電梯、改換外延材料的問題,在合同有明確規定的情況下,開發商竟能偷梁換柱以次充好?可以看到的配套問題已然如此,對於那些外表不能看出問題的房屋,其質量還能有保證嗎?監理部門是如何進行監管的?
一位不願透露姓名的業內人士認為,在政府沒有提高住宅工程驗收標准,實施對質量監督管理部門、監理公司的問責制的情況下,很難保證不出問題。因為,施工、設計、監理部門都是開發商支付費用,是為開發商提供服務的部門。在這種情況下,各部門雖然可以各司其職為開發商提供不同的服務,但遇到問題時,介於這種特殊的『合作』關系,問題往往會被遮掩,甚至會堂而皇之地不予理睬。
『在一定程度上,可以說政府的制度缺陷是造成市場混亂的根源。』谷力說。『再比如霸王條款,雖然其中有目前樓市是賣方市場的因素在裡面,但訴訟成本的高昂以及訴訟適用條款落後等因素,往往讓想維權的業主卻步。甚至於一些最終告贏了的業主入不敷出,反而更助長了一些不良開發商的猖獗。』
『如果他們再忽悠咱們怎麼辦?』;『我還要繼續請假,已經扣了很多錢了。』;『咱們打標語去找他們!』……
業主群每天都會有這樣的交流,困惑中的業主不知該怎麼辦?甚至一些極端非理性的想法不時在屏幕上顯現。等待,等待後的結果又將如何?
業主維權之路艱辛、曲折,他們是在用自己維權經歷,學習、尋找維權的方法。
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