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《物權法》的草擬過程一直備受關注,住宅用地滿70年後到底該怎麼辦也是備受關注的焦點之一。日前,又有消息稱,對住宅用地滿70年續費的條款被刪,那麼刪除這一條款到底有怎樣的合理性?70年後的房子到底該如何續期?
關於建設用地使用權的續期問題,《物權法(草案)》五次審議稿規定:『住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。『建設用地使用權續期後,建設用地使用權人應當支付土地使用費。續期的期限、土地使用費支付的標准和辦法,由國務院規定。』然而,住宅建設用地續期後,住戶還要支付土地使用費,這樣規定是否合理?全國人大法律委員會研究認為,這一問題需慎重對待,目前以不作規定為宜。因此,70年後的房子自動續費的條款被刪。
這一條款被刪具有一定的合理性。房子是大多數老百姓一生中最大的消費開支,所以,70年期滿後到底要不要續費,或者怎樣續費一定要慎重對待,這是一個很現實但也很復雜的問題。不過,刪除這一條款可能與開征物業稅有關。對房產來說,早晚要征收物業稅,而征收物業稅必須明確產權,進行土地制度改革,如果70年後續費條款存在於《物權法(草案)》中,勢必會對下一步開征物業稅和進行土地制度改革帶來制約和影響。因為從目前來說,物業稅該如何征收,住宅用地70年後到底要不要續交土地使用費,都一時難以拿出妥善的解決辦法,所以,在這種情況下,貿然將相關規定收進《物權法》中,將來可能要面臨修改剛出臺的《物權法》的窘境。在指定《物權法》的時候,我們必須具有長遠眼光,以免為未來造成不必要的麻煩。
那麼,刪除住宅用地70年後續費這條,是否意味著住宅用地70年到期後就不用支付費用,而可以一直使用下去了呢?然而,問題仍然存在。因為土地屬於國家所有,轉讓給消費者的只是房屋的使用權,一直使用下去顯然不可能。同時,相關法律也給出了具體規定,《土地管理法》第54條,對建設用地通過劃撥和出讓方式取得做出了明確界定,按照此規定,普通住宅用地只能由出讓方式取得,既然出讓取得,就必然有出讓使用年限。那麼,70年後到底該怎麼辦?如果還要交費的話,其費用又該如何計算,如何規定?都是懸而未決的問題。
同時,70年代的住宅用地自動續期後,即使交納了土地出讓金,也不排除收回土地的可能性。因為,《物權法(草案)》同時規定:『建設用地使用權人需要繼續使用土地的,除因公共利益需要收回該土地的外,出讓人應當同意。』也就是說,國家因『公共利益』可以收回土地。但公共利益如何界定,《物權法》草案沒有給出答案。『公共利益』在不同領域內、不同情況下,其概念是不同的,且情況相當復雜。《物權法》是調整私法的法律,不宜同時也難以對各種公共利益作出統一規定。然而這正是公眾最為擔心的問題,擔心行政機關濫用公共利益的名義與民爭利。同樣令人遺憾的是國家收回土地對土地使用人和地上物所有人如何補償未做明確規定。是按照市場價值補償還是政策性補償,這些都是公眾關注的問題。現行的《土地管理法》第58條僅僅規定了適當補償。
所以,70年後的住宅用地自動續期後還會采取什麼樣的配套措施,再次成為大家關注的焦點。同時,70年後到底要不要交土地使用費,如果交,該如何交?如果不交,又該如何辦?成為未來不得不面對的問題。隨著物業稅的征收、土地制度的改革,這個問題將有望得到解決,屆時,其解決方案也要根據社會經濟發展水平而定。
作者簡介
徐鴻雁:天津擊水律師事務所律師,曾經在房管部門工作多年,擅長房地產糾紛、合同糾紛等案件,曾經代理過物業管理糾紛,商品房買賣合同糾紛,並在房地產開發公司從事法律服務工作多年。
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