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文前提要:2006年,中國的樓市一方面調控措施可以說是不斷出臺,另一方面市場房價的漲勢卻依然不變。那麼進入2007年之後,房地產市場又會出現一些什麼變化呢?這是當前大家十分關心的話題。
政策面依舊不寬松
回顧過去是為了更好地展望將來,2007年房地產市場究竟會如何變化肯定也是一個大家非常關心的話題。要回答這個問題,我們首先要對2007年的政策面有一個判斷,因為大家都知道這樣的道理,任何一個市場的趨向首先還是要看相關政策冷暖。綜合各方面的動向分析,今年政策面的調控仍然不會放松,並且呈現出逐漸加緊和收縮的態勢。
值得引起我們注意的是,央行不久前公布的《2006年中國金融穩定報告》首次以專欄形式對房價下跌可能引發的金融風險做出預警。報告指出,在房價攀昇和房地產信貸規模較大的情況下,需關注房地產價格波動帶來的潛在風險,另外此前召開的中央經濟工作會議已經把房地產作為了2007年調控的重點。而從當前房地產現實形勢來看,政府的調控效應雖然有所體現,但房價上漲趨勢以及房地產行業諸多不合理問題並沒有得到有效控制,國務院更是組織多部委赴全國檢查房地產調控落實情況和調控效果,相信2007年將進一步加大政策調控的執行力度。
專家認為,今年的房地產調控會主要集中在四個方面:首先應該是抑制投資過快增長和房價過快上漲。如果房價過高及房地產收益過高,必然會吸引社會上各種資源紛紛湧入房地產市場,引致房地產和相關產業的投資衝動增加,誘發全面的新一輪投資過熱;其次是調整住房供應結構,構建多層次的住房保障體系;三是強化市場監管,加強房地產開發建設、銷售的全程監管,加大對違法違規案件的查處力度,嚴厲查處那些囤積房源、哄抬房價、渾水摸魚的奸商。四是強化政策的執行力度,落實中央調控政策,提高執行力,需要從制度上規范地方政府的行為,切斷其與房地產業過於緊密的聯系。
中國社科院金融研究所研究員易憲容明確表示,2007年房地產市場仍是政策市,他認為,如果延續2006年的房地產市場政策的話,將會在圍繞改變房地產發展模式、調整產品結構這個思路下繼續深化調控。
左右夾擊中求生存
那麼在宏觀調控的背景下,2007年房地產市場的態勢又會如何呢?記者覺得用一句話來概括可以說是頗為貼切,那就是市場在左右夾擊中求生存。
在政府控制房價、調整住房結構、加強土地控制、信貸控制的影響下,2007年房地產開發投資的增速將受到影響,特別是在當前中國經濟面臨戰略性結構轉型(將經濟增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜)的背景下,對其他諸多重點行業拉動效應明顯的房地產投資將受到政府的嚴密控制。同時我們必須看到的是,被旺盛需求推高的房價,在2007年仍將面臨一系列新的上漲壓力,而來自宏觀調控對房價的控制亦將加大力度,兩廂夾擊之下,今年的房地產形勢將更加動蕩和復雜多變。
近日,記者就碰到不少熟人,他們向記者打聽有無關於房價的『內幕』消息。為此記者采訪了北京、上海、廣州的多位專家,從中我們可以得出這樣一個觀點,那就是2007年房價的漲幅將會得到控制,市場也可能出現一定程度的調整,但並不可能出現大的下跌。
國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員廖英敏認為:『至少,在2007年上半年之前,房價不會下跌。』她認為,由於北京市場的剛性需求非常強勁,同時供需之間也存在一定的差距,因此在2007年房價上漲局勢難以改變。而能夠改變的是房價的上漲幅度。她觀察到,從2006年下半年開始,北京的房價上漲幅度開始減弱,在政策的作用下,這種趨勢會保持下去,因此可以預測,在2007年,北京房價的上漲水平要比2006年低。
對於上海市場,復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授認為,上海的房價雖然在2006年出現了微調,但這是正常的周期性調整,由於巨大剛性需求的支橕,房價調整幅度不大,在2007仍然保持這種態勢。不過,如果具體到各個區域,尹伯成認為應該區別對待,如市中心區域由於供應量的持續減少,因此在2007年價位會堅挺一些,回調幅度不大,而外圍區域則由於此前的購買力透支,可能出現較大幅度的回調。
廣州的房價在2006年出現了不小的漲幅,那麼2007年會出現怎樣的變化呢?當地的專家出現了兩種聲音。看空派認為在2007年房價會出現回調,廣州知名房產專家韓世同在接受記者采訪時表示,廣州的房價經過近兩年的強勁上漲之後,已經處於高位,因此在2007年將會盤整。他表示,目前廣州的房價已經只是少數高收入者所能承受,這樣的樓市是非常危險的,而同時由於限制外資的進入,勢必使得高位運行的態勢難以持續,因此他判斷房價將會出現小幅的回落。但是看多派卻認為廣州的房價依然會保持溫和上漲的態勢,廣東省房地產協會市場研究室主任黃福新認為,由於廣州是一個開發性的城市,外來人口較多,同時由於本地經濟實力不斷增強,因此廣州的房價不會出現回落跡象,在2007年繼續保持上漲的局面。
各地市場仍有差異
從目前來看,中國房地產市場的區域化特征正表現得越來越明顯,也就是各地市場的表現會出現較大的差異,而這一點也會在2007年進一步地體現出來。這種狀況也是由多方面因素造成的,比如地區發展的不平衡,所處的市場周期不一樣,面臨的政策條件和機遇也有差異等等。
北京房價在2006年出現了強勢上漲態勢,上漲幅度超過全國平均水平。這種現象表明,在2007年內,平抑房價已經成為北京市政府的當務之急。廖英敏認為,北京將會加大控制房價上漲的力度。這主要從兩個方面入手,首先是打擊投資性需求,再就是收緊銀根,如近期傳出的對大面積物業征收『保有稅』,以及已經出臺的未封頂樓盤禁貸令等,都是出於這方面的目的。
而上海則是在調整中趨向深化,尹伯成認為,上海房地產市場的調控方向將以穩為主,穩中有微調。他認為上海的房地產市場已經進入周期性調整的范圍。根據國家發改委、國家統計局公布的統計數據顯示,上海的房價在2006年前三季度一直處於下跌通道,房屋銷售價格下降幅度達到了6.4%(分別為2.5%、2.8%、1.1%)。在尹伯成看來,這是上海房地產市場處於周期性調整的具體表現形式,而這種趨勢還將延續一段時間,至少到2007年底。此外,在2007年,隨著深化對原有政策的執行,上海將會出現大量面積小於90平方米的物業,這對於普通收入家庭來說是福音。
廣州的情況比較特殊,將會以促進供需平衡為主旋律。這個地區的市場在2006年的1?7月份,房價出現快速上漲情形,雖然在8、9、10三個月內出現回調,但在11、12月份又有所回昇,因此總體來看2006年房價還是上漲的態勢,韓世同認為年漲幅在20%?30%之間。而針對廣州此前地根緊縮的局面,廣州市場供需之間存在不小缺口,而滿足普通購房者需求的物業不多。因此,廣東省房地產協會市場研究室主任黃福新認為,2007年廣州將會在加大市場供應結構調整的力度,嚴格執行『90、70』政策(即新開工項目90平方米以下的物業佔總量的70%),來滿足中低收入者的需求。
結構調整逐漸顯現
對於房地產市場,很多人一般都會把目光集中在房價上,而通過以上的分析我們可以看出,未來市場的結構調整將會是非常重要的一個方面,政策的作用會慢慢地顯現出來。
一是2006年的房地產調控中對住房供應結構提出了具體的90/70標准,國六條和國十五條的導向就是重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房,繼續抑制房地產的投資和投機性需求。2007年的住房供應結構將繼續調整,普通住房和經濟適用房供應將增多,別墅等高端住房的投資和供給將受到限制。
二是房地產企業的調整,值得注意的是,2006以來定金及預收款首次出現了負增長,這反映出的現實是房地產預銷售同比開始出現下降,房地產企業未來資金回籠的壓力在加大。而政府繼續執行緊縮銀根的政策短期內不會變化,房地產企業資金壓力不容小視,不少企業就會面臨一定的風險。另外,土地供給將更加制度化、規范化、透明化和市場化。在這種情況下房地產行業『強者恆強』的局面將得到進一步的體現,行業集中度也將進一步提高。
三是當前階段房地產開始從過於趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜,可以這樣認為,政策在二者之間的傾斜情況,將對短期內的房地產價格預期產生較大的影響,如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的,溫和的,則2007年房地產價格增幅將穩中放緩,如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的,變革性的,則房地產價格的短期波動將加大。
多重懸念值得關注
不過在這一年中樓市仍然面臨著許多不確定因素,多重懸念也值得大家多加留意。
首先,2007年是否會有新的調控措施出臺。對此中原地產認為,政府對於宏觀調控正漸趨理性,可謂是『步步為營,穩步向前推進』。雖說具體實施的准確時間還未公布,但是預計也不會是空穴來風,2007年中上旬起應該會有政策陸續跟進。比如像征收物業稅的呼聲日漸高漲,所謂的保有稅其實就是物業稅的『變種』。一個越來越普遍的共識是,由於物業稅遲遲不出臺,客觀上助長了房地產暴利和投機行為的盛行。房屋持有的低成本不僅引發購房者『貪大求闊』,更直接導致多套房屋持有者待價而沽,造成北京等地二手房市場房源充足,卻交易嚴重低迷的怪現象。
其次,政策執行力能否得到切實加強。在飛漲的房價和膨脹的房地產業中,部分地方政府近年來扮演的『角色』耐人尋味:由於自身利益和眼前利益,過多過深地介入房地產業,往往置中央的部署於不顧,使調控政策的『執行力』大打折扣。政策分析人士認為,從2006年9月的國家十部門聯合檢查各地調控效果,到即將開展的專項督查,表明中央政府問責的『劍鋒』已明確指向『政策執行力』。
另外,90平方米住宅會以何種『面目』出現也是一個大家頗為關心的話題。從目前來看,在一些大城市的中心城區等這一政策的實施還有不小的難度,另外在房型設計上也存在著不少難題,所以現在有不少開發商都抱著『等著看』的心態。而在2007年隨著不少地塊建設的逐漸明朗化,我們也有了目睹這一變化的機會。另外大房型住宅未來會何去何從,同樣也是一個值得大家觀察和留意的方面。
購房者需以靜制動
總體來看,2007年的樓市還將在調控發展,與此同時也充滿了不少變數值得我們期待。對於投資者來說就要以靜制動,注意留意政策面和市場的變化,以便能夠做出正確的投資抉擇。
從這一點來說,投資者也需要用以變應變的心態來應對未來的樓市。未來的市場無疑是在不斷地變化著的,而每一個變化所產生的影響又是有所不同的,政策的變動會對人們的投資行為產生收縮,而房價與租金的變動也會對投資的收益產生影響,區域的變動也將成為人們購房選擇時的重要參考因素。面對新的變化,我們的投資行動也需要有許多新的理念,在具體的執行過程中也要運用許多新的方式。
其實歸根到底,目前出臺一系列調控政策雖然目標直指投資性購房,然而其中我們要認識到的是,這些政策同樣也會對自住購房帶來深遠的影響,從這一角度來說,我們可以從這樣幾個方面去把握。一是購房的利息成本正在不斷被提高,此前房貸利率的幾次提高已經使這一情況凸現了出來,而從未來來看,在防止經濟過熱的大背景下,還存在進一步加息可能,從而會進一步加重購房者的負擔;二是在交易成本越來越高的情況下,自住購房同樣也要樹立『長線思維』,買了房子就要准備一段相當長的持有時間,頻繁的『換房』顯然是不合時宜的;第三是從目前市場的發展來看,樓市的交易將可能會日趨清淡,在這種情況下『買房易賣房難』的情況就有可能會出現,所以投資者在購房前就一定要做好規劃,謹慎小心。
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