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12月11日後,外資銀行覬覦已久的人民幣業務終於可以上手操盤。偉家安捷房屋貸款擔保公司總經理康勝表示,二手房貸業務將是外資銀行快速拓展房貸市場的切入口。
『盡管此前外資銀行的二手房貸業務幾乎為零,不過在今年的秋季軍博展會上,已經出現了東亞銀行等外資銀行的身影,說明部分外資銀行已經開始在二手房貸市場進行先期的宣傳及試探。』北京鏈家房地產經紀有限公司市場總監金育松表示。
業務重點為非房產交易融資
康勝指出,個人房貸是銀行最優良的資產之一,不良率僅為2?~3?。並且在一二手房貸中,二手房貸的優良率要好於一手房貸。且其收益率是非常高的,遠遠高於風險率。
一直以來,二手房貸市場均是中資銀行的天下,特別是國有四大商業銀行佔有房貸市場的絕大多數份額,外資銀行二手房貸的份額幾乎為零。
康勝認為,從目前外資銀行運作模式及國內開發市場的模式來看,外資銀行短時間內無法啟動一手房貸業務,轉而傾向二手房貸業務。『這是因為涉及風險因素,外資銀行暫時不會向開發商提供開發貸款,也就意味著其無法取得一手房的按揭貸款。由於二手房貸業不涉及開發貸款內容,只要與市場中的經紀公司展開合作,完全可以快速地切入到房貸市場中獲得業務。』
一直與外資銀行如東亞、匯豐等合作的21世紀中國不動產金融部副經理李璐璐表示,在一手房貸業務上,外資銀行一直在與國內比較高端的物業合作,但僅限外籍人士。人民幣業務開放後其快速地切入市場的方式將是與經紀公司合作,發展二手房貸業務,這項業務是他們在國外就已經運作非常成熟的。『他們有此意,也很積極。』
目前在個人二手房貸業務上主要分為按揭業務和非房產交易融資(抵押貸款)。康勝進一步指出,外資銀行介入後,將會重點拓展非房產交易融資。
對於外資銀行來說,一是對中國的房地產交易不熟,會謹慎接單;二是盡管可以與經紀公司或貸款公司展開合作,由於其屬於後進者,諸多經紀公司不會拋棄已合作多年的國內銀行轉而大部分投向外資銀行;三是這對它們來講進入市場門檻較低,也較成熟,因為其在國外已運作多年。
據偉家安捷提供的數據顯示,目前按揭業務和非房產交易融資的成交額各佔市場總量的50%。非房產交易融資產品,如抵押留學、抵押消費貸款等,市場需求很大。
『這是因為宏觀調控下,國家出臺了一系列金融與稅收政策抑制投資性交易,但對抵押貸款融資並沒有實制性的限制,反而推動了非房產交易融資的活躍。』康勝說,『這塊業務的利潤回報甚至比按揭還要高,因其利率水平較高。』
據康勝透露,此業務傾向是其在合作過程中所了解的,目前這些銀行均有意切入非房產交易融資市場。『他們在國內市場潛伏多年,知道從這個細分市場進入風險最低,最容易進入。這已經成了外資銀行業拓展二手房貸市場的默認方式。』
『一手房貸、二手房貸,包括抵押貸款業務,東亞銀行都會關注。盡管目前市場中90%的貸款業務為一手房,我們也會加重對二手房貸業務的關注。』東亞銀行北京分行副行長褚曉路表示。
『目前中資銀行對房產抵押業務也處在探索過程。但外資銀行由於有很完善的個人資信評估體系和系統,這項業務上他們將很有優勢。』李璐璐表示。
確立經紀公司品牌格局
盡管取得了人民幣業務經營權,但外資銀行需要渠道商,由於其網點布局在短期內無法達到國內銀行的狀態,需要與經紀公司或貸款擔保公司合作。
『沒有網點布局,就意味著無法最廣泛地接觸到業主層面,利用與專業貸款公司或經紀公司的合作可以達到其布點的要求。包括他們已經有意通過渠道推銷他們的產品,正在與經紀公司和貸款公司溝通。』康勝指出。
業內人士指出,盡管國內銀行推出直客式貸款模式,網點較多,但仍有70%的業務來自經紀公司和貸款擔保公司。內資銀行直客式貸款比例僅為30%,更何況剛剛進入國內的外資銀行,更需要渠道的幫助。這也是市場成熟的表現。
盡管外資銀行有了准備,但康勝認為,外資銀行進入二手房貸市場後,對市場的規模影響有限。盡管宏觀調控下收縮銀根,抑制了部分業主的購房意向,外資銀行進入可以提供資金,可能間接地促進二手房市場交易的活躍,但不會促進市場規模擴大。
但對各經紀公司的市場格局將產生影響,在選擇合作伙伴時,會更傾向於品牌和實力型公司。這就像國內銀行一樣,為規避市場風險,往往與實力型公司合作,使客戶更集中於品牌公司,從而促進幾大品牌公司佔領更多的市場份額,在成熟國家,市場中60%以上的份額均由品牌公司所佔據。宏觀調控、客戶認知度及外資銀行的選擇性合作都會促進經紀公司寡頭趨勢的形成。
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