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萬科董事長王石認爲,中國的國情使得萬科與大型國有企業進行合作是一個戰略決策。
面對宏觀調控,萬科有技術準備,有某些方面的標準化,很快就推出來。
“我們很開心,政策出來後拿了五塊地。因爲其他發展商都不投標,萬科以底價拿到五塊地,而且這些地都是我們過去很難拿到的。”萬科企業股份有限公司董事長王石在接受《第一財經日報》專訪時表示。
SOHO掌門人潘石屹表示“2006年是房地產商最受傷的一年”,王石卻認爲萬科已經用技術手段部分解決了政策問題。而接下來,作爲對金融支持以及資源要求頗高的房地產企業來說,尋找國有企業爲合作方不失爲一條不錯的途徑。
化解“90/70”的政策難題
“我們絕對不是說對‘90/70’政策一點困惑都沒有。但是我們不是研究怎麼打政策的擦邊球,而是政策層面的問題我們技術化地把它解決。”王石表示。
照萬科的理解,第一,“90/70”的政策是一個總的城市的發展,不可能每個項目都達到這樣的要求。根據萬科之前調查廣州市的結果,100平方米以下佔市場比重50%;上海纔到37%;北京是則不是35%。
萬科在對“90/70”的政策研究中發現,相比較而言,“90/70”做老年公寓、青年公寓是沒有問題的。
“我們研究,一個是大學生公寓,這是我們開發多年的‘螞蟻工房’。再一個我們研究老年住宅,我們認爲在中國,像在歐洲、北美那種單獨的一個社區,就是老年公寓,大片的開發不適合中國國情。一個是經濟能力上中國更多老年人不具備這樣的購買力。第二,這不符合中國人的倫理關係。反而我們認爲,在這混合社區裏開發適合老年人居住的老年公寓比較合適。”王石說。
同時,王石認爲,即使是“90平方米以下做到80%”,萬科也絕對不搞“雙拼”:“兩套90平方米住宅拼成180平方米。這是售貨員都能聽懂的道理,這樣的雙拼方法是非常浪費的。且不說這種雙拼180平方米非常不好用,萬科不能做這樣的事情。”
“萬科有技術準備,有某些方面的標準化,萬科會非常快地推出來,所以顯得有市場競爭力。”王石稱。
以此研究作爲支撐,王石前一段時間奉行的拿地原則是:“因爲‘90/70’多是限制你超過沒超過,我們90平方米以下做到80%。所以拿地的時候,很快就可以審覈通過。反過來,如果像‘偷’5平方米,反而會被政府反覆地審覈。”
最終萬科成了贏家。“在大家都懵懵的時候,萬科連續拿了五塊地,沒人競爭。例如有一塊地,原來我們研究對手會有六家投標,最後發現只有一家投標。”
等我們再進寧波就不會像以前一樣了,大家又知道還得搞,還得拿地,這個價格又會上去了。這是很經典的說明,萬科沒有任何投機,通過技術分析還是可以拿到地的。
與大型國企合作是戰略決策
“尋找大型國有企業作爲合作伙伴是萬科的一個追求。”王石稱。他解釋說,萬科目前最大的股東華潤是大型國有企業,同時,萬科和中糧投標五個項目,中糧也是大型國有企業。
“因爲我們認爲有很多資源是大型國有企業的,一個是人才資源,第二個是物質方面的資源,所以,對於中國市場來說,和大型國有企業合作是社會進行資源整合的重要方式。”王石說。
對於之前萬通與泰達的合作,王石認爲這是近期國內民營企業與國有企業合作的典型案例。
“當時馮侖徵求我的意見,說要引進股東,但是有點猶豫不決。我說我舉雙手贊成,因爲泰達開發區有很多土地,有人才資源也有物質資源。在宏觀調控的態勢下,一些民營企業遇到發展瓶頸,王石認爲就是要和大型國有企業合作。”
“所以中國的國情使得萬科與大型國有企業進行合作是一個戰略決策。”
王石點評目前房地產企業的生存狀況爲:像華潤、中信、中糧、保利等中資背景的企業現在都非常活躍,同時,相對受影響比較小的民營企業全是在香港上市的。最典型的綠城,上市了之後即刻就是鯉魚跳龍門。而同時,我們公平談順馳,如果它在香港上了市,它的情況不會是現在這樣的被動局面。