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中央批復天津市城市總體規劃後,新規劃的內容、未來天津的發展方向,成為市民最為關心的話題。上期我刊對新規劃內容作了解析,並對一些熱點區域作了詳解。其中,老城廂地區不僅被定義為城市復興的原點,更將會成為未來城市發展的新源頭。這裡不僅吸引了眾多開發商的目光,而且此區域的房價也是在幾年內直線上揚,未來這裡會發展成什麼樣?趨勢如何?
開發商搶灘老城廂
老城廂區域主要指由東、南、西、北馬路四條道路所圍成的中心區域及其南、北的部分輻射區域。老城廂是天津市的發祥地,具有深遠的文化底蘊和歷史淵源。這裡不僅有幽靜的小巷,有青磚灰瓦的老屋,還有斑駁滄桑的老牆。
其實,早在上世紀九十年代,老城廂東南角一帶便順利拆遷,原址建設了新安花園和購物廣場。老城中更已重建了鼓樓和鼓樓商業街,為天津再增一文化景觀,成為天津溝通大胡同商圈與和平路商圈的重要商業街。
曾經很少有人問津的區域,在幾年內竟然變成了房地產市場的寵兒。進一步完善的商圈規劃,掀起了投資開發熱潮。目前老城廂板塊內已知的項目有廣州富力集團的富力城,天房發展集團的城南新世家,香港隆橋地產的銅鑼灣花園,中新置地集團的Town中堂,中新集團的後現代城與即將面市的城上城,上海靜安地產的天津壹街區等。其中大部分項目已經上市銷售,約有100餘萬平方米尚未推出,板塊潛在供應量巨大。
去年老城廂板塊還只有富力城一枝獨秀,而今年這一區域迎來百花齊放的春天。今年老城廂板塊中3號地、10號地、13號地、14號地和15號地都開工建設新項目,總建築面積近65萬平方米。
『未來老城廂地區將規劃出一個「新城」。』中新置地集團有限公司副總裁成衛東在接受記者采訪時表示,老城廂屬於城市的中心區域,區位價值明顯,該區域不僅有成熟的商圈,還有教育、醫療資源,配套完善,不久將成為一座『新城』,投資潛力巨大。
環境改造促使區域昇值
按照『新規劃』的要求,路網改造將作為城市規劃的重點,而老城廂區域將成為多條地鐵線路的換乘站,便捷的交通環境,進一步提昇了該區域投資價值。
由於老城廂整體規劃住宅部分置於區域外圍,多處於地鐵服務區域中心,因此未來地鐵的興建運營將使板塊內住宅部分的收益更為明顯。按照規劃要求,未來地鐵1號、2號、4號線分別途徑老城廂板塊的西側、南側與東側,並在東北角、東南角、西北角、西南角以及城廂中路設有站點,其中1號線與2號線在西南角站可實現直接換乘,2號線與4號線在東南角站也形成相交。隨著1號線的開通運營,地鐵的這些優勢更加直觀體現,其沿線房產價值得到較大的提昇與認可。
2005年7月,天津富力城及時搶進,項目臨近地鐵1、2號線的西南角站,成為購房者追捧的熱點。今年3月開始,老城廂多個新項目宣傳攻勢猛烈、二三季度將迎來上市高潮。這些新項目大多定位於高端,整體檔次進一步提高。
以Town中堂為例,該項目提倡新中式住宅的傳統特色外,還在功能上及布局上借鑒了現代的規劃手法和理念,講究人與自然結合,規避了舊時『津派建築』的表面和膚淺。在別墅的整體規劃設計中,是完全按照老城廂原有的歷史面貌進行恢復,現有的建築物布局保持了拆遷以前的結構,交通系統也遵循著歷史上原有的脈絡。雖然建築物、景觀園林、道路都是全新的,但卻是通過恢復原有建築布局的方式完成了對歷史責任的承當。
除此之外,老城廂的很多項目都定位為高端,住房品質在不同程度上有很大的提高。由天津靜安地產有限公司投資開發的老城廂14號地天津壹街區項目,一期產品類型為具有海派建築風格的高檔高層公寓,目前已經開始銷售。該項目充分考慮到人的群居性和與社會文明的融合性,嚴格按照國際化水准量身定制,不過分追求華而不實的裝飾效果,而是更尊重各使用空間的尺度與關系、各使用功能上的人性化,從而體貼、細致地關注居住者的生活習慣。
除此之外,由天津上投置業發展有限公司開發的老城廂10號地項目,已經亮相,產品類型為低密度高檔聯排別墅。由中新華誠投資開發的城上城高檔豪宅,也即將推出。在老城廂區域,未來不僅有面向頂級客戶的低密度豪宅、別墅,還有面向白領階層的舒適型居所,以及面向年輕客群的中小面積城市公寓等高端產品。
老城廂板塊比較梅江板塊、海河沿線的部分項目在地段配套方面有很強的競爭力。另外,板塊未來整體規劃的向好性以及所具備的潛在供應量,為板塊未來住宅價格水平上昇提供了基礎。價格必然得到進一步的拉動。
未來房價將持續上漲
老城廂區域價值提昇的同時,該板塊內項目也出現熱銷的情況。據了解,Town中堂作為區域首家新中式別墅,在7月28日的『大戶人家』叢書啟動儀式後,即收到了近30份訂單,目前,項目一期已經銷售了近九成。由中新集團開發的後現代城一期項目,同樣一經上市即引起轟動,開盤不久即全部售罄,出現供不應求的現象。
一時間,老城廂板塊房價漲聲一片,具有文化氣息的老城地段稀缺,且具有得天獨厚的區位、交通優勢,在巨大投資潛力下,房屋價格是否會上漲?未來趨勢又是如何?
目前,板塊內在售項目均價多在7500元/平方米以上,天津壹街區項目均價達到了8000元/平方米,富力城均價為8300元/平方米,而像TOWN中堂、老城廂十一號公館這樣的別墅項目,均價已經達到16000元/平方米和17200元/平方米。
在高房價的同時,該區域的房價也有明顯的漲幅,例如,後現代城項目今年九月開盤,開盤價在7100元/平方米以上,目前均價已經達到7500元/平方米。金茂現場9月份開盤價約7500元/平方米,而目前價格在8000元/平方米左右。可以看出,這些今年開盤的新項目,在短時間內房價都有較明顯增長。
一些業內人士預測,該區域普通商品房房價將在明年漲到10000元/平方米。南開大學城市與區域經濟研究所高進田對該區域表示了認同。他認為,天津老城廂改造工程計劃需要5年時間,目前改造工作還未完成,土地價值還沒有完全體現,目前的房價也只是呈現中心城區價格,板塊優勢還未體現,因此,未來房價會在此基礎上繼續上漲。
另外,高進田指出,未來房地產調控政策越來越緊,在保證土地價格上昇的基礎上,房價漲幅不會很大,不會出現快速增長的現象。
具有昇值潛力的老城廂區域,無論未來房價會發生怎樣的變化,老城已然成為了眾人矚目的焦點。這裡,不僅可以看到具有歷史風情的老宅,還可以看到具有現代氣息的休閑商務區。未來的老城廂將打造成具備文化休閑、生態居住、酒店旅游、特色商業、商務金融等多元化的『新城』。
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老城廂的房價在穩步上漲.