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房價從2004年,進入2005年,再到2006年,似乎是一路節節走高。於是,中央對於房地產市場終於下決心要出『狠招』了。尤其2006年,被人形象的稱作『房地產市場調控年』,一連竄房地產調控政策如『組合拳』般打向房地產市場,各種稅收、中介費、交易費使得買房的購房成本大增,而且暗藏的中介交易風險、交易糾紛也令人煩惱。
一方面傳統房產中介面臨被重新洗牌的困境,另一方面買賣雙方也在尋覓更方便省錢且安全的交易形式。於是,2006年,一種全新的二手房買賣租賃交易方式誕生了:房產之窗網絡房產中介模式,而最重要的,目前這一切都是免傭金的。
房產之窗這種免傭金網絡中介模式主要是將售房者視頻信息發布到網上,從而方便購房者獲取信息和交流互動。同時,房產之窗網將提供在線交易規則、法律諮詢和金融支持,在交易雙方建立意向後,由房產之窗網中介服務人員免費提供中間服務。
下面讓我們回顧下2006年國家針對二手房的調控政策:
直擊政策之一:二手房買賣之』營業稅』
2006年5月31日,國稅總局下發《關於加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》(國稅發74號文件),對『國六條』中二手房營業稅新政策的具體執行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執行調整後的個人住房營業稅稅收政策。2006年6月1日後,個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售,應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅的手續。
市場反應:
政策矛頭指向很明確,就是要抑制投機炒房者,鼓勵自住型消費力。政策發布當時還引起了一段過戶『小高潮』。
政策發布後的二手房市場呈現幾個變化:
一是不少賣家是采取對策,把營業稅『轉嫁』到買家頭上。但是在宏觀調控大環境下,這只是個美好的願望,僅少數熱銷或吃香的房源纔能得到買家的認可,而大多數買家今年處於觀望期,一般對於此種做法並不接受。
二是中介門店多了一個新的銷售賣點『免稅房』。免稅房指的房齡在5~10年的二手房。一方面此類房源不受新政影響。實實在在地『免稅』,(指普通住宅,非普通住宅5年以上需征收差額的5.5%營業稅),加上此類二手房總價面積往往很合適工薪階層購買。二是房齡可以接受,不像10-15年房齡的房屋,房型設計較老式,且部分房屋公用廚房衛生等,小區環境一般。特別是15年以上房齡的二手房一般都超出銀行貸款的審批范圍,在交易中還會遇到不少問題。因此『免稅房』在特定時期內的走俏就不足為奇了。
三是反而促進了租賃市場。一方面,營業稅政策實施後,將使部分短線投資者離市或改為長線投資;另一方面,大量無法拋售出去的二手房,改賣為租,退出買賣市場進入房屋租賃市場。而買方對國家一系列抑制房價的政策效果仍處於觀望狀態,在這段時間內大都會先租房以等待房價走勢的明朗,因此租賃市場上供給與需求量都有所放大。
直擊政策之二:二手房買賣之『個人所得稅』
2006年7月26日,國稅總局發布《關於住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(108號文),宣布從8月1日起,各地稅局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。而上海的細則是:無法出具原值憑證的房產,普通商品房按全額1%征收,非普通商品房按全額2%征收。其它符合108號文件規定的個稅繳納類型的交易,按差額的20%征收。
市場反應:
緊接營業稅之後出臺的,住宅轉讓所得稅,著實像一記重拳再次打向了二手房市場。當時大批房產中介公司面臨被重新洗牌、淘汰的危機。而幾周甚至一個月『顆粒無收』的中介也絕不在少數。更有不少中介包括像太平洋房屋、21世紀這樣的知名中介也面臨部分門店不得不關閉的尷尬處境。
而在實際二手房交易上,一是納稅人不提供房屋原值憑證,稅務機關可實行核定征稅,具體比例由省市確定,幅度為住房轉讓收入的1%到3%。(上海為1%~2%)這裡存在兩個漏洞,一是地方稅務部門的自由裁量權過大,二是賣房人會在『20%據實征收』和『1%到3%核定征收』兩個指標之間權衡、取其輕。
此舉同樣抑制了投機炒房的行為,同時使得市場觀望氣氛更濃重,交易普遍清淡。
直擊政策之三:九部委90平米政策
九部委『十五條』2006年5月29日,國務院辦公廳出臺《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,對『國六條』進一步細化,而且在套型面積、小戶型所佔比率、新房首付款等方面作出了量化規定,提出90平方米、雙70%的標准。
市場反應:
九部委發布的此條政策原意是針對新建住宅,一手房市場。但其實對二手房市場也帶來影響。
新政波及二手市場主要表現為三點:首先一手房未來90平米以下戶型供應的充足,會帶來二手交易中此類戶型交易的觀望;二是應在半年左右開盤的項目供應量減少,選擇有限,加之價格提昇,迫使部分中端客戶進入二手市場,將造成交投的活躍;三是新政對90平米的比例限定,在造成一手高端項目看好的同時,同樣提昇二手高端的預期。
同樣的新政也引導了住宅市場的總體方向:即90平米左右的實用型小戶型將成為市場主流。這在二手房市場同樣得以體現:近期面積在80~100平米的次新二手房,和小戶型老公房市場走俏,成交速度還是比較快的。而那些大戶型由於總價和面積因素,反而受到冷落。
直擊政策之四:限外政策
外資限炒2006年7月11日,建設部聯合其他5部委下發171號文件《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》,被業內稱為『外資限炒令』,加強了對外商投資企業房地產開發經營、境外機構和個人購房的管理。
市場反應:
『限外』對市場的影響主要有以下幾個方面:抑制部分中高檔一、二手房的需求;對境內個人投資投機者產生一種心理震懾,加速其離場;加強了普通購房自住者對房價下降的預期;開發商投資開發策略作出調整。
上海浦東陸家嘴地區、盧灣區和靜安區、徐匯區等中心城區都是高檔房雲集之地,限外政策出臺之初,由於並不明朗,因此反應平淡。但是將至年底,由於限外因素導致上述地區一手房價格下降,成交減少。同樣影響到二手房的掛牌價格和交易量,例如11月浦東新區和盧灣區的成交量下降幅度達到30%和50%,靜安區受影響較小,成交量與10月基本持平。而且若沒有利好消息,年底之前高檔二手房市場將維持低迷的走勢。
其他政策:
建設部《中國房地產經紀執業規則》
建設部正式發布了《中國房地產經紀執業規則》,明令禁止房地產中介『吃差價』。規則要求,『房地產經紀機構不得賺取差價及謀取合同約定以外的非法收益;不得利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用。』
國務院《關於加強土地調控有關問題的通知》
2006年9月5日新華社受權全文播發《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》,《通知》明確要求:進一步明確土地管理和耕地保護責任,切實保障被征地農民的長遠生計,規范土地出讓收支管理,調整建設用地有關稅費政策,建立工業用地出讓最低價標准統一公布制度,禁止擅自將農用地轉為建設用地,強化對土地管理行為監督檢查,嚴肅懲處土地違法違規行為。
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