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專家建議重點監管外資基金動向
仲量聯行有關人士說,跨境投資者正集中擴充在亞太區的資產組合,預料2006年餘下時間,投資者對亞太區的興趣及交易額均會大幅提高。
在亞洲,投資者鎖定以中國、越南及其他迅速發展市場的二三線城市為目標。相信2006年環球商業房地產直接投資將再創新高,預期總交易量達到6000億美元。
業內人士告訴記者,憑著穩健的回報,房地產業廣受基金經理青睞,事實上,不少基金經理調整投資組合並增加房地產資產的比重。
而多位專家指出,目前《意見》中的門檻並不高(外商投資設立房地產企業,投資總額超過1000萬美元,含1000萬美元的,注冊資本金不得低於投資總額的50%。),其實對財力雄厚的基金影響不大。純粹購買現有物業、對樓價推波助瀾的基金應成為監管的重要對象。
9月初出臺的《關於規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》,加強了外資購房結匯時的審核,建議在此基礎上加強對基金買賣房產的監督和管理。
中銀香港高級經濟研究員黃少明認為,總體房地產開發投資中,外資約佔5%,但若以物業買賣交易額計,外資則佔10%至15%。外資進入內地房地產業,對行業帶來不少正面作用,例如外資開發商進入內地建屋,有助於提高內地房地產的建築、設計、城市建設等整體水平。然而,一些房地產投資基金則純粹購買現有物業,對行業發展並無太大促進作用,反而對樓價推波助瀾。建議政府通過稅收、外匯管制、投資規模等手段,對基金進入內地進行有效監管。
要關注基金大批量買進賣出,直接拉昇房價,某種程度抵銷調控政策效果的情況。美聯集團執行董事兼中國部行政總裁郭應龍說,雖然外資佔整體內地房產市場比例不高,但在重點城市,所佔比例可達20%。其次,2005年宏調措施推出後,外資不僅沒有放緩投資,反而有所增加。據統計,外資去年投入中國房產業的110億美元中,約70%集中於調控政策出臺後的下半年,當中第四季度更佔全年投資總額一半以上。外資大量投入,直接帶動房地產價格上漲。
調控房地產的政策要注意人民幣昇值的影響因素。近年人民幣因各種因素刺激,己有昇值的預期,根據日本及臺灣經驗,本土貨幣昇值過程中,房產和股票均會令價格上漲,並吸引大量外資到房產及股票市場,從而進一步強化貨幣的昇值需求。由於現時人民幣匯率改革已經啟動,所以如房地產價格不斷上漲,意味國際資金將可通過投資內地房地產及炒賣匯率來賺取雙重利潤。匯率的穩定,有利於房價平穩。房地產政策的制定,要關注其他經濟和社會問題的連鎖反應。
也有專家建議,從尊重歷史的角度制訂地方細則。曾紀崇等專家認為,關於境外個人購房的限制,建議各個地方政府做進一步的細則區分。各地外資的進入規模、進入意圖並不一樣,像廣東地區和港澳地區的聯系緊密,廣東不少城市本身就是僑鄉,外資進入這些地方的房地產市場是有實際需要的。而且廣州正在成為國際化大都市,外國人、香港人來這裡工作定居也是對廣州經濟有信心的表現。
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