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根據國家統計局公布的數據,上半年我國房地產開發企業利用外資折合人民幣167億元,同比增長32.5%;而三季度的統計數據顯示,利用外資金額上昇到了259億元,同比增長更是達到46.6%。
外資大舉進入房地產業問題,早在今年7月就引起了政府有關部門的高度重視。為加強宏觀調控,規范房地產市場外資准入和管理,國家建設部等六部委在7月份發布了《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》(建住房[2006]171號,下簡稱『171號文件』),隨後又下發了相關配套措施。
盡管有了『171號文件』,但外資『攻城掠地』的步伐似乎並未有所減緩。10月27日,中國香港華人置業出價7.32億元人民幣,在成都拿下近140畝的土地;11月8日,德意志銀行的房地產和基礎設施管理業務分支機構RREEF宣布取得珠海中珠股份有限公司『中珠上城』項目50%的股權;11月16日,由摩根士丹利參股投資的首個商業開發項目——上海安信商業廣場正式入市,摩根士丹利與其合作伙伴安信置地(中國)有限公司共計投入了15億元。
外資成群結對的『殺』入我國房地產市場的根本原因是住宅開發的高回報率。海富陽物業諮詢有限公司研發部經理胡欣表示,由於外資進入中國市場享有優惠政策,使外資在中國市場存在一定優勢,目前在中國投資樓市收益又好,所以外商就進行了大規模的投資。
為什麼外資選在今年大舉進軍中國房地產業?一些外商認為,調控使中國房地產發展更加穩定,堅定了他們進入的信心。有媒體報道,瑞星思達投資集團董事長約翰·珀佰特就表示:『調控政策使中國地產市場風險降低,現在是投資的最佳時候。』
在他看來,中國針對過熱的房地產市場實施的一系列調控政策,包括『171號文件』的出臺,不僅沒有影響它們在中國的投資計劃,反而加強了他們的安全感。RREEF亞太區主管卡爾·魯道夫表示,中國政府的宏觀調控策略使他們相信,中國房地產的發展不再像過去那樣不穩定。
與此同時,國內房地產商手裡『缺錢』,需要融資。胡欣對記者說,政府近幾年對開發企業本身的調控,使得一些開發商在資金上出現了斷層,所以纔會加緊引進外資。
外資大舉湧入我國房地產市場,影響是顯而易見的。國家信息中心經濟師周景彤接受采訪時說,外資進入中國房地產,如果是個人自住自用,對中國房地產市場不會造成不好的影響,至多就是使房地產市場需求有所增加進而拉昇房價。但本輪外資進入中國地產市場除了小部分是自住需求外,其餘的要麼賭人民幣昇值,要麼直接在中國房地產市場進行投資和投機,不論哪種情形,都會產生負面影響。一是加大了人民幣昇值壓力,二是為部分地方已存在的房地產市場泡沫推波助瀾,急劇放大了房地產市場風險。胡欣則表示,由於外資進入的大都是商業物業和高檔住宅,這類產品的過度開發,會導致整個市場結構性失衡。
關於如何讓國家有關政策發揮應有作用的問題。周景彤認為,本輪調控中已經出臺了許多調控房地產業的政策,但調控的效果依然不甚理想。這主要是政策執行情況有問題。下一步,不在於要再出臺更多的政策,而在於把已經出臺的政策措施執行好,讓政策發揮出最大的效應。中大恆基不動產營銷總經理助理鄭建陽則認為,『171號文件』主要是針對外資購房進行限制,對外資投資房地產企業和項目是『規范』,而招商引資又是各級地方政府的頭等大事之一,得到地方政府的支持,出現外資高增長的情況並不奇怪。
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