|
||||
購房者名片:網友『木美』今天26歲,和老公都屬於外地來杭工作一族,分別在環城東路和蕭山上班。目前兩人的月收入在6000元左右,月消費在2000元左右。為了能在杭州生根,『木美』和老公努力攢錢,目前能湊到的首付是10萬元左右。揣著這10萬元,『木美』開始了自己的買房計劃:這套房子,最好兩人上班都能方便點;面積在60平方米左右。另外,身為外地戶口的他們,因為將來考慮要在杭州長期生活下去,一個杭州戶口也顯得彌足珍貴。
推薦購房方案
主城篇
關鍵詞:家庭居住成本最低
住在主城區,生活的便利程度是比較高的。不過首付10萬元左右,也就是房屋總價大約在40萬元。以市區目前的房價來看,只能買到小戶型的單身公寓。
考慮到該購房家庭的工作地點,如果把家安在主城區,城中、城東、城南或是濱江相對來說是比較合適的區塊。這四個區塊中,小戶型房源比較多的樓盤主要有廣廈·吉家單身公寓、華潤·西子中心、東方金座、西湖金座、萬新大廈、景江城市花園、現代印象廣場、南岸晶都等。
前面四個樓盤,地理位置都比較好,不過相應的,單價也比較貴,如朝暉路上的廣廈·吉家單身公寓,雖然房源挑選餘地還比較大,但1.4萬元/平方米的均價已遠遠超出該購房者的承受范圍。位於西湖大道、城站火車站附近的萬新大廈,小戶型有35平方米和66平方米兩種,均價約1.5萬元/平方米;三橋附近的景江城市花園精裝修SOHO起價8100元/平方米。這兩個樓盤的部分戶型,總價都在購房者的承受范圍之內,但房屋的使用功能可能不能滿足未來三口之家的需要。
相對來說,主城區比較理想的樓盤,還是濱江的現代印象廣場和南岸晶都。現代印象廣場位於濱江核心區,其單身公寓戶型大概在35-80平方米,均價7400元/平方米,比較適合經濟能力尚缺乏的年輕家庭購買。南岸晶都位於濱江區長河鎮,前不久推出了一幢60平方米左右的70年產權精裝修小戶型公寓,不少戶型都是全明設計,均價6980元/平方米,周邊醫院、學校、市場等配套一應俱全。從地理位置上來看,濱江位於杭州市區和蕭山的中間點,公交系統也比較發達。如果住在濱江,到兩邊上班都還比較方便的。
近郊篇
關鍵詞:戶口問題一起解決
如果想在杭州長期生活下去,沒有本地戶口,今後的生活和小孩上學會有諸多不方便。從這點上考慮,如果能買一套房子,同時把戶口問題也一並解決,顯然是非常不錯的選擇。目前,杭州推出購房入戶政策的主要是下沙、濱江和錢江新城。不過,這三個區域的入戶門檻都比較高:下沙房產總價在60萬元以上、濱江80萬元、錢江新城100萬元以上,纔有可能享受購房入戶政策。這樣的條件,對於該購房者來說,還是比較苛刻的。
另外一個可實現的選擇,就是購買近郊房產。根據相關部門的規定,蕭山區外人員在各鎮(城區除外)購買面積超過80平方米的商品房,符合在蕭山工作3年以上等條件,就可到當地派出所申請落戶。而在餘杭區,落戶條件更為寬松,一般來說,只要在城鎮買房辦妥房產證後就可申請落戶。
這兩個區域,有不少低價樓盤。例如,蕭山區戴村鎮的華瑞錦鴻苑,總建築面積6萬多平方米,戶型為105-160平方米,起價1888元/平方米,均價2300元/平方米,附近有蕭山第六中學和華聯超市等;西子三水公寓位於蕭山進化鎮03省道東復線附近,總建築面積7萬多平方米,戶型在130-220平方米,均價2400餘元/平方米,部分房源已經交付;位於江東開發區新灣鎮的金凌花園,總建築面積近6萬平方米,戶型面積為118-156平方米,起價1920元/平方米,均價僅約2100元/平方米;此外,義蓬鎮的中棟宏景園、巍巍如意公寓,河莊鎮的巍巍寶莊公寓、天宇景悅家苑,黨灣鎮的聖都東景苑,浦陽鎮的新盛浦江苑,瓜瀝鎮的寶盛恆安公寓,靖江鎮的江東黎明苑等樓盤,均價也僅約2000元/平方米左右。
餘杭區的近郊樓盤價格就要貴一些,除了徑山鎮外,各小鎮樓盤均價基本上都在每平方米3000元以上。徑山鎮上的低價樓盤有『東田翠谷苑』、『青城嘉苑』等,起價在每平方米2300-2400元之間。
這些樓盤都分布於繞城外圍10公裡內,但因為這些樓盤單個開發量較小,開發商基本上不做廣告宣傳,所以知道的人並不多。在那裡,100平方米的房子,總價只需要20萬元左右,首付僅6萬元,還能有餘錢購買一輛經濟型汽車,正好可以解決在市區上班的網友『木美』的交通問題。
置業顧問的買房經——買房方法論
可以換得比手機快,房子也是理財工具
經常聽見有人說,自己住的房子,漲跌無所謂。這種說法是大眾普遍缺乏資產管理能力的體現。房子是家庭最大件的資產,價格漲跌就決定了個人的資產數量。即使自住,房子也具有金融特性,自己的房子也需要和買基金、買股票一樣,進行資產管理。
我曾經在短短四五年之內,就因為自住,換了四套房子,換房子的速度比換手機還快得多。盡管是特例,但其過程可供大家參考。大致過程是:開始在城西買了第一套房子,住了一兩年,發現有價格明顯被低估的新房,於是賣了舊房按揭買了第二套新房;後來孩子需要上小學,正好有價格被低估的學區優質房產,於是再次按揭,買了第三套房;等這套房子交付時,我卻發現房子買得有點小,因為當時該樓盤二手房價格依然明顯低估,於是就按揭買了同個樓盤的大戶型;3個月以後,該樓盤漲價,就把小房子賣了,計算下來,雖然大戶型的房子面積比第三套小戶型多了50%以上,但實際支出的錢其實是一樣的。
在這個完全以自住為目的的換房過程中,結合按揭等工具,我不僅換到合適的房子,手頭還多出了大量現金。要達到這樣的目的,在對待房產這個問題上,思維模式要有所改變。現列舉部分:
首先,『現金是資產,房子也是資產』。大多數人都是把買房子當成了純支出,當成負債,流行的『房奴』說法就是這一想法的體現。但我認為房子就是資產,和現金的區別無非就是表現方式不同:一個是以現金的流動方式存在,而房子以固定資產方式存在,可本質上它們都是資產。所以,買房子並不應該有恐懼感。
其次,房價上漲期間,資產比現金更安全。『現金』和『房子』的價格影響不同。由於房改、允許個人按揭、通脹等因素影響,房子價格明顯漲得快。而由於通脹因素,從長期看,現金總是在不斷貶值。因此,從總概率來看,買房子總是比純拿現金合算。買房子有保值的意義,比如,房子可以代替保險:在通脹期間,買小房子出租,租金代替利息收益;萬一有大病等急需用錢的情況,可以賣了房子變現金,相當於提取保險。而手機汽車是易耗品,買來就貶值,從資產管理角度,不需要換得很快。
再次,『有了房子,就有現金』。固定資產特性是交易不變,不但可以賣了變現,利用其他工具也可以變現,重新獲得現金。比如上次我們談按揭工具,現在選擇按揭有幾方面因素:一是在通脹背景下選擇借款是劃算的,有的時候實際通脹率高於貸款利息,貸款實際還能得到社會補貼;二是按揭可以增加個人現金數量,防止個人出現現金流斷裂風險;三、在稅收等交易成本大增的背景下,除了選擇賣房子變現的方式,還可以選擇加按揭等變現方式。當然,利用按揭,還需要綜合考慮。簡單地說,『在控制總量的前提下,盡量延長按揭時間,提高按揭比例』是比較通用的選擇。
最後,就是關於風險的考慮。『預測不了房價,可以調整自己。』房價並不是永遠漲的,經常會出現大幅度調整。人們老是企圖去預測房價,期望房價等外在因素來決定自己的命運。任何時候,都要考慮風險的應對。基於這一考慮,在買新房的時候,為了控制房子總量,我會賣出舊房子。
在五年換四套自住房的過程,基本上就是按照上面的分析體系來決定的。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||