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2005年7月,在安徽合肥,號稱『房產中介航母』的桃園房地產代理銷售有限公司突然關門停業,數百客戶的4000多萬房款隨之銷聲匿跡。這是近年來全國二手樓市場發生的涉及金額最多、影響最大的中介卷走資金事件之一。
桃園地產事件一出,當地的房地產市場交易一度陷入停滯狀態,由此產生的房地產中介『信任危機』迅速擴散,給全國的二手樓市場帶來強烈震動。
驚訝之餘,人們開始反思,為什麼一個房地產市場還不是非常活躍的城市尚且如此,對於像深圳這樣一個二手樓交易『活躍區』是否也發生過類似的事件,或者已經處於危機四伏的狀態?
在深圳,類似的事件也曾有發生,今年上半年,寶安和龍崗的兩家二手中介就卷走客戶資金和『人間蒸發』。
業內專家分析,2005年,宏觀調控政策讓深圳的二手樓市場都經歷了一場大浪淘沙的考驗。依托於二手樓市發展的中介公司,在生存與死亡的壓力和挑戰下,一些新、舊問題不斷暴露出來。其中中介卷走客戶資金事件,已不是簡單的偶然現象,其背後暴露出的是目前普遍存在於二手樓市的『資金監管』問題。隨著二手樓市場的快速發展,『資金監管』帶來的弊端和危機將更加凸顯。
中介介入『資金
監管』大行其道
二手樓交易過程中,在完成房產過戶之前,買方將購房款交給中介托管,這是目前普遍現象。前幾年,銀行開始介入二手樓交易,設立專門帳號,提供『資金監管』服務。銀行本是最保險、最讓人放心的管理資金的機構,然而,記者了解到,在目前的深圳二手樓市,真正把購房款委托給銀行監管的少之又少,而與此形成鮮明對比的是,有80%購房款是交給房產中介監管。難道中介比銀行更安全、更有利嗎?專家指出:完全不是那麼回事!
據中聯地產總經理杜欣介紹,目前買方可以選擇的資金監管有三種:分別是銀行監管、由房產交易中心監管以及交給中介監管。張偉分析,銀行監管,這種方式不收取任何費用,有專門帳號管理,是目前最安全的一種途徑;第二種交給交易中心監管,這種方式安全系數也很高,但是手續繁瑣,不是特別方便;第三種交給中介監管:這種方式的好處就是比較方便、快捷,但買方利益不能得到充分保障,且買方還要交給中介資金監管的相應利息,所以風險最大,也最不合理。
為什麼最不合理、最不安全的方式反而是監管資金最多的呢?知情人透露,這是因為在交易中,大部分中介都是采取強制性手段,在合同中規定要求買方必須將其購房款交由中介監管。很多消費者不明就裡,在糊涂中就簽了合同;也有些買家已經意識到其中的風險,但無奈的是,目前深圳二手樓市,絕大部分中介是采用這種強制的辦法,客戶想躲也躲不了。
據了解,買賣雙方達成交易意向,買方的購房款劃入代理中介帳戶『委托保管』。一般1-3個月左右的時間,買賣雙方完成產權轉移後,賣方纔可以拿到買方先前支付的購房款。然而實際操作中普遍存在的問題是,即使買賣雙方已經完成產權轉移手續即過戶後,中介很有可能會以各種理由,延後一段時間,纔會把房款轉入賣方手中。這種放款不及時的現象也加重了交易的風險。
根據中原地產的數據顯示,2004年,深圳二手房全年的成交量約為59000宗,面積約為686萬平方米,金額達到270億元。其中通過中介成交的約佔80%,即216億元;而這其中有通過中介監管的金額約佔80%,即172億。2005年上半年,二手房成交量約為37000套,面積為422萬平方米,資金達到162億。按照上面的計算方法,今年上半年中介手中掌握的客戶的監管資金就達104億。
『資金監管』為中介敞開『挪用』之門
中介公司每天收取的『監管資金』動輒百萬、千萬、甚至過億,如此可觀的一筆財富,中介公司究竟如何『安置』?業內人士透露,中介手中掌握大量客戶的監管資金,很多就轉變為自己長期的流動資金。而利用『資金監管』之便,中介把這些『流動資金』挪作他用,已經成為目前中介公司運營的一個『潛規則』。
據了解,中介挪用這些資金,主要有三個『用途』:
第一是用來炒樓。中介用這些不是自己的資金,大宗購買自己代理的樓盤,人為造成房源緊張,房子熱銷的假象,以此來迷惑消費者,誘導其來購買自己代理的樓盤;同時也通過這種方式來肆意抬高房價,從中獲利。
第二是用於自身的擴張。擁有這麼大量的資金,中介公司可以開更多的地鋪,以此增加業務量,或者是投資其他項目,實現滾動贏利;另外,如果公司的自有資金出現周轉困難時,中介公司還可以拿這些資金給員工發工資、購買辦公用品、支付廣告費等,來維系發展;而即使不挪用,把錢直接放進銀行,利息仍然十分可觀。
第三是通過贖樓來賺取傭金。即如果買方一時沒有足夠的資金付足全部房款,中介會先行墊付這筆房款,並請擔保公司出面。中介將賣方的房子買下來,交給買方。中介公司只需要交付給擔保公司0.8%的資金擔保費。而買方需支付中介總房款的2-3%作為傭金。
另外,也出現一些不良中介會拿著這些監管資金,卷款走人的事情。早些時候發生在寧波、杭州等地的品牌中介卷走資金,就屬於前一種情況,而其他一些名不見經傳的『短期』中介卷走資金的事件更是難以統計。無論哪種情況,客戶都將受到巨大的損失,並且將很難彌補。
中介監管資金潛在危機
也許一些中介會非常慶幸,因為有如此數目可觀的『監管資金』可以任意使用。殊不知,這種『飲鴆止渴』的行為不管是對消費者還是中介行業本身,都潛伏著巨大的危害和危機。
首先,承擔的風險比其他如中介吃差價等不誠信行為,來得更大。舉例來講:如果買方看中一套房產價值90萬元,那麼中介即使兩頭吃差價,也只不過有10萬左右;而如果強制性將買方的購房款作為監管資金,那麼買方承擔的風險已經遠遠不止10萬,很有可能是全部房款,即90萬;其次,如果中介公司挪用這些資金用於炒樓,人為抬高房價,對消費者又是一大危害。
就中介本身而言,這種做法其實也引發了很多潛在危機。如把監管資金用於擴張地鋪或租用地鋪等,一些不良中介有可能會用高於地鋪正常的市場價格來購買或租用,這樣就人為引發了中介的價格戰,使得中介經營成本增加,造成惡性競爭的局面,給真正規范經營的品牌中介公司也帶來很多損失和傷害。
另外,對於中介公司來說,監管資金是滾動性的,只要有業務,就有可能源源不斷地獲得這筆監管資金。行情看好時,一些中介尚能保證業務,這樣就可以不斷挪用監管資金,或者有些中介通過拆東牆、補西牆的辦法,來維系發展;而一旦業務出現問題,這些中介的後續資金很可能就跟不上,造成資金鏈斷開,無法償還客戶的資金。繼而很有可能就發生公司倒閉,人財皆空的嚴重後果。
改變『資金監管』
現狀迫在眉睫
據了解,目前只有部分品牌中介公司會主動向客戶介紹『資金監管』。
中原地產副總經理王楚坤表示,目前真正安全、規范實施『資金監管』的中介企業還太少,『資金監管』其實已經成為整個行業的一個『安全隱患』。如果姑息下去,很有可能會造成更多涉及金額更大的中介挪用、卷走資金的事件,並很有可能成為一個社會問題,應該引起重視。
究竟怎樣纔能改變『資金監管』這一頑疾,保證消費者與中介本身的雙重安全?王楚坤建議,『資金監管』應該由獨立於買賣雙方及中介的其他獨立機構來實施,比如銀行等。
王楚坤介紹說,由銀行介入的『資金監管』措施其實是一舉兩得。一方面,這種方式消除了買賣雙方和中介三者之間的不信任,有助於恢復市場的信心;另一方面,資金從『中介賬戶』變為『銀行賬戶』,對正規中介並沒有任何的損失,反而減輕了中介公司的負擔。作為中介公司,賺取的是服務傭金,而不是客戶的樓款。相反,如果把錢打進中介公司的賬戶,還增加了公司的人力支出。所以資金監管模式亟待改善。
在現階段,在深圳的二手樓交易市場還不如香港地區、國外等地的二手樓市場來得成熟、規范,個人信用體系也還沒有完全確立時,消費者在買賣二手樓時應更加注意保護好自己的權益,做好資金監管。同時,市場也在呼喚更好的資金監管機構及資金監管方式,以便更全面、更系統、有保障地為二手樓市場上的買賣雙方服務。目前香港從事二手樓市場的地產中介,不接收任何資金監管;而國外也是設有專門的機構、賬號統一管理。這對於減少行業風險是非常有幫助的,值得深圳中介行業借鑒。
王楚坤認為,資金監管問題其實已經超出中介行業范疇。目前中介之所以能通過強制手段來進行『資金監管』,很大程度上是因為消費者在信息、風險知識方面處於非常弱勢的地位。消費者沒有能力來規避自己可能面臨的風險。
有關專家建議,政府、銀行、中介公司應加大宣傳力度,告知消費者相關信息,以此增加資金的安全性。
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