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武漢二手房經紀公司『冬去春來』?
『房地產經紀機構不得賺取差價及謀取合同約定以外的非法收益;不得利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用』,10月31日,討論已久的《中國房地產經紀執業規則》(以下簡稱《執業規則》)終於在北京公布,規則禁令直指目前房地產中介存在的『吃差價』問題。
建設部副部長劉志峰指出:『有的虛構房地產交易、騙取銀行貸款;有的擅自挪用客戶的房租;有的通過壓低售價、抬高賣價,損害委托人利益』,他表示,房地產經紀機構今後不得再直接管理客戶資金,以避免客戶利益受侵害的情況發生。
11月1日,規則公布第二天,尚未落地武漢,已經引起漢城房地產業界一片嘩然,相關人士或懮或喜,武漢市房地產管理局辦公室相關負責人認為,『小的中介公司或將難以維系。』
起因緣於房價
據不完全統計,目前全國已有房地產經紀機構3萬多家,從業人員超過上百萬人。『林子大了,難免有「害群之鳥」,中央對房地產市場的調控,必然不會少了這一塊。』對於新出臺的《執業規則》,相關人士並無意外。
武漢國民經濟研究所房地產研究中心主任王濤認為,新規則的出臺對改善二手房市場的『混亂』,將起到實際作用。
王濤所謂的混亂,最為人所知的是中介公司『吃差價』。
差價,分為『明差』與『暗差』,明差即中介公司先與房產出售方(即賣主)談好價格,然後以高出上述價格的價格賣給買方,從中賺取高額的利潤。暗差和明差的相似之處是,中介公司必須先從賣方手中以相對較低的價格拿到相應房產,然後再加價出售。兩者不同之處在於,吃明差的過程中,買賣雙方至少有一方對價格差知情;而暗差則是買賣雙方對價格差均毫不知情。
這個『差價定律』早已是公開的秘密,甚至成為中介行業的一種『行規』,尤其是一些『房串串』『黑中介』,更是將『吃差價』當成了利潤的主要來源。『只要跟房地產有關聯的,這些年都在呈現價格上漲趨勢,可是中介收費標准一直都沒有變化』。業內人士指出,『差價』一直是二手房中介的一個重要『利益增長點』,武漢的二手中介市場上,也或多或少地存在『收取』差價的問題。
武漢市房地產管理局辦公室副主任謝平認為,『差價』是目前中介市場存在的最大問題,『控制下來將有助於規范整個市場。』
中介市場的『賬目混亂』已經不是一個省一個市單獨存在的問題,而是整個行業的『現象』。
時空轉到2005年的北京,中國房地產估價師與房地產經紀人學會二次會員大會上,建設部副部長劉志峰語出鋒芒:『目前,房地產經紀行為不規范,已成為擾亂市場秩序、損害群眾利益、影響房地產市場健康發展的重要原因之一』,有關部門認為,房價快速上漲脫不開二手房市場的『混亂』。
這已經是建設部向二手房市場的『亂局』提出的警告,而警告並沒有相應效果,房地產二手市場仍有問題不斷『暴露』,於是,『警告』開始成為這一次的『鐵律』。
整治從未間斷
『吃差價』不僅抬高了房價,當成為房產中介一種特殊的利益鏈和潛規則後,必然帶來很多的社會問題。『房產中介要擴大,最大的問題就是「信任危機」,這將導致整個行業的萎縮。』王濤指出,政府對房地產中介機構的整治,一定程度上是從整個行業未來而考慮的。
此言非虛,最近一次集中整改的消息就從10月10日,國務院法制辦和建設部有關司局在京召開的房地產經紀管理座談會上傳出,針對今年國內合肥、南京、天津等城市發生的多起房地產經紀機構違法案件,建設部、國家工商總局等部委將於近期聯合下發通知,旨在整頓房地產經紀市場,加強房地產經紀監管。
《通知》要求各地房地產管理部門結合整頓規范房地產交易秩序工作,積極會同工商部門進行一次房地產經紀機構調查摸底,嚴肅查處一批違法違規的典型案例並向社會曝光。
關於中介市場的整頓規范,武漢市相關部門一直都在努力,從前段時間舉辦的『誠信中介』評比,到10月底,針對二手房經營機構和代理機構召開了中介協會的常務理事會議,以及不定期的檢查都表明,中介市場的秩序成為房地產整個市場重要的一環。
近日,漢陽區房地產管理局開拓武漢『先河』,在其官方網站上集中曝光了81家『黑中介』。
31日在京舉行的房地產經紀信用檔案開通儀式,也可看做中央對這種信息公開制度的一個肯定。隨著房地產經紀信用檔案系統(http://jgsb.cirea.net.cn)的開通,以後房地產經紀機構的不良行為將記入『信用檔案』,社會公眾通過這一檔案,可以及時了解房地產經紀機構、經紀人的相關情況,以降低交易風險。
顯然,中介公司注意到信息公開制度對自己的影響,就在漢陽區房地產管理局官網曝光『黑中介』的次日,6家上榜『黑中介』迅速補齊了經營證件。
漢陽區房地產管理局有關負責人說,以前,每年都進行一次中介市場調查,但由於沒有對外公布調查結果,非法中介覺得『無所謂』。
這一『先河』也意味著,以後的整治工作不再是『關起門』來『打板子』,調查的結果將直接成為中介公司發展的『條件』。
中介『洗牌』在即?
關於房地產的相關政策與規則出臺後,市場反應的第一個問題:房地產市場將洗牌?
這一次,質疑也『如約而至』——『禁止賺取差價』是否會導致了房產中介行業大洗牌的提前到來?
『不能說「洗牌」,這是行業發展的必然階段。』站在行業的角度,武漢市房地產中介協會霍飛虎認為,《執業規則》的出臺規范了市場的經濟行為,雖然可能導致一些不正規的中介淘汰,但更積極的意義是促進行業的發展。
同樣觀點得到業內人士的認可,市場正如人類生存一樣,根據『達爾文定律』,一個市場,不斷有人進入的同時,也意味著不斷有人退出。
『目前最大的問題是信息不對稱,如果能控制這個問題,所有矛盾都將得到解決。』順馳置業武漢有限公司總經理運營助理李俊說,由於不同的中介公司有不同的經營方式,就造成了信息不對稱,消費者在無形中提高了交易成本,從而有了『吃差價』的事情存在,隨著信用檔案系統的開通,必然有效的控制這樣的行為,大公司可能會更加要求自己做好工作,而更多中小公司可能會選擇透明交易來適應新的規則,『這關系到生存』。
思路轉變可能是一個念頭,中介公司已經成型的業務模式如何轉型,可能會愁白幾位中介公司老總的頭發。
『改變業務模式即意味著放棄以前的「利潤點」,許多小中介公司可能將難以生存。』王濤說,『洗牌』是肯定會有的,只是看大小程度,但是就目前來看,中介公司肯定會先觀望,如果規則落實在地方,無法不實施的時候,中介公司必須想辦法轉型,不能轉型的只能被清理出局。
『洗牌』背後,將是中介市場長遠的發展,這一點,所有業內人士都不懷疑。
『中介市場的透明,將增加市民對整個行業的信賴,對於行業的發展,這是最重要的。』對於未來,李俊充滿信心,『中介成交數額肯定會增大。』
◆二手房交易稅費一覽
契稅:符合住宅小區建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的,視為普通住宅,征收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。
印花稅:買賣雙方各繳納房價款的0.05%。
營業稅:購買時間在兩年內的房屋需繳納的營業稅為:成交價×5%;兩年後普通住宅不征收營業稅,高檔住宅征收買賣差價5%的營業稅。
城建稅:營業稅的7%
教育費附加稅:營業稅的3%
個人所得稅:普通住宅2年之內:{售房收入-購房總額-(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房:5年之內,(售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%,其中經濟房價款=建築面積×4000元/平方米,土地出讓金=1560元/平方米×1%×建築面積。5年以上普通住宅免交。
提示:個人買賣住房時應持經房地產管理部門審核後的《房屋買賣合同》到房屋所在區域的地稅局交納各稅。納稅時,住房買賣雙方必須提供購房合同、發票、購房人戶籍證明等。
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