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一場整治風暴即將掃過二手房中介行業。
10月31日,建設部副部長劉志峰親自啟動了中國房地產經紀信用檔案、統一合同文本及經紀行業執業規則,從11月1日起,中國所有注冊經紀公司的信用檔案均可在網絡系統中查詢。
隨之,北京市建委、北京市工商局決定於今年11月初至明年6月底在全市范圍內聯合開展房地產經紀行業專項整治活動。
切斷挪用客戶資金的途徑
該項整治方案中,第15條規定:開展吞吐或變相吞吐房產業務,偷逃國家稅費,牟取不當利益的予以整治。同時,中國房地產估價師與房地產經紀人學會出臺的《房地產經紀執業規則》中也規定:房地產經紀機構不得以低價購進,高價售出等方式賺取差價。這些條款與建設部提出的『中介公司嚴格禁止吃差價』遙相呼應,這就使得『現金收房』行為成為了這次的整頓重點。
鏈家地產經紀公司市場總監金育松介紹,『現金收房』是中介吃差價獲取利潤的主要手段。一些中介利用購房者的信任獲取購房款,然後用於其他房屋的收購,利用已收購房屋轉手吃差價,低價買進高價賣出,從而獲取巨大利潤。中介主要活躍在二手房市場,而有的中介甚至將黑手伸向了一手房市場,這嚴重影響了市場的交易秩序。
『現金收房』導致的後果是,吃差價的誘惑促使一些中介佔用客戶的交易資金用來做『現金收房』的資金,利用客戶交付房款與過戶之間的時間差,將客戶的資金挪用進行現金收房業務在很多從事現金收房業務的經紀公司中普遍存在。
正是由於『現金收房』往往挪用客戶資金,因此一旦經紀公司出現資金鏈斷裂,被挪用資金的客戶就將陷於無休止的糾紛,因為這時客戶房款已付,而資金被經紀公司挪用不能及時填補,造成業主收不到房款這樣難於解決的局面。
目前暴露出來的很多中介卷走客戶的錢都是屬於這種情況,因此引起了監管層的高度重視,纔有了網絡管理和專項整治行動。
10月10日,北京中介協會召開內部會議討論取消『現金收房』,以避免中介吃差價的問題,並在協會內發出倡議。隨後,包括鏈家、我愛我家、信一天等多家中介公司都已經積極響應,給予回復。北京信一天房地產經紀公司市場部經理羅煜透露,制定的細則中除了取消『現金收房』外,還將有其他一系列對中介行為的管制內容。北京市中介協會副會長周宗楚表示,今後發現違法違規者將在網上公布,同時會在該經紀公司信用檔案上留下記錄。
目前,北京市加入中介協會的公司大概有200多家,中介協會出臺細則將對這些公司的執業行為有一定的約束。而此次北京市建委及工商局等行政主管部門以行政手段對全市范圍內的房地產經紀公司進行專項整治,其影響范圍上較中介行業協會更為廣泛,並且在行業協會提出的規范基礎上,更加細化了整治內容。
打破中介操作『潛規則』
『經過此次整治,一些非法經營、違規經營的經紀公司將難於生存,整個行業將面臨重新洗牌,正規操作的經紀公司將脫穎而出。』金育松道出此次整治的意義。
由於房地產經紀行業發展歷程較短,從事二手房代理的經紀機構准入門檻較低,從業人員素質參差不齊,整個行業魚龍混雜,所以很多違規操作一直伴隨其中。
如不法中介吃差價、簽兩方約、倒賣信息、非法經營、虛假廣告、亂收費、惡意佔壓、挪用房租房款等行為,這些行為擾亂了市場正常的交易秩序,損害了業主與客戶的利益,限制了行業的整體發展,使得涉及房地產經紀的糾紛、投訴數量也一直居高不下。更重要的是,部分不法行為甚至哄抬了二手房房價,高不可攀的房價引發的住房難已成為老百姓最頭疼的第一大難題和影響社會和諧的重要因素。
此次整治將讓整個二手房市場發生較大變化,例如將讓『透明交易』『簽三方約』成為市場主流;將促使從事房地產經紀行業的中介公司更加規范;將讓房地產經紀公司對經紀人的素質更加注重;將有效遏制一些『暗箱操作』危害消費者利益的行為,促使整個行業及二手房市場朝更加健康有序的方向發展。
行業發展不規范和巨大經濟利益的誘惑是吸引中介吃差價的主要因素。據羅煜介紹,正當中介應通過收取傭金獲利,傭金一般不超過3%。那麼僅靠賺取經紀服務費,對於很多經紀公司來說很難維持生存,所以一些中介公司便采用吃差價或『現金收房』行為牟取利潤。一旦叫停這些違規行為,相關企業要麼調整經營方向,轉移到正規操作上來,要麼面臨著重新洗牌。
但是,對於一個企業來說,調整經營方向看似容易,實則很難。對於很多經紀人來說,面臨巨大的經濟誘惑,而且很多想法已經根深蒂固,自上而下地改變經營方向成為很難的事情,況且還涉及到企業文化、經紀人從業素質等企業內部因素,乃至來自外部的消費者的信任等問題。
不允許『吃差價』的政策執行到位,將打破當前眾多經營不規范經紀公司的操作『潛規則』,使得這些不良經紀公司的經營『底線』被突破,必將會促使部分經紀公司的市場份額縮減甚至淘汰出局;而對於實現『透明交易』的經紀公司來說,該政策的實施將有助於其業務的更好開展。