|
||||
歷史有時總是驚人的相似。3年前的情景仿佛一夜之間重回樓市。10月26日,有媒體報道稱,北京市銀監局已緊急叫停未封頂樓盤房貸。這條規定是對2003年央行121號文件(即《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》)的重申。
消息傳開,有開發商如坐針氈。『經歷宏觀調控,對於許多資金鏈本來就比較脆弱的開發商來說,這無異於雪上加霜。』當天,京城一位開發商在接受中國經濟時報記者采訪時表示。
另有開發商指出,倘若嚴格執行上述政策,很多開發商將不得不面對長達三個月甚至半年的『生死考驗』。
種種跡象顯示,監管部門正試圖進一步收緊『銀根』,實力較弱的中小房地產商將首當其衝,經受這輪宏觀調控的洗禮。
緊急叫停未封頂樓盤房貸
10月26日,記者致電北京市銀監局,求證緊急叫停未封頂樓盤房貸一事,相關人士對此守口如瓶或聲稱毫不知情。
26日及27日,記者又先後致電中國銀監會和中國人民銀行有關部門,兩部門相關人士均表示,最近從未下發過緊急叫停未封頂樓盤房貸方面的文件。隨後,記者從多個渠道證實,北京市銀監局緊急叫停未封頂樓盤房貸,確有其事,並非空穴來風。
『我們收到相關的文件已經有幾天了。』工商銀行北京分行昌平支行信貸處一位人士如是表示。不過,工行總行房貸部有關負責人士表示並未收到類似通知。
上述人士表示,北京市銀監局發文一般到不了工行總行,工行總行沒有接到相關通知屬於正常。這位人士同時向記者提供了一個細節——近日,北京市銀監局曾召開三季度聯席會議,會議內容向工行總行作了通報,股份制商業銀行都收到了緊急叫停未封頂樓盤房貸的相關文件。
『沒有收到相關通知,並不代表工行下屬業務部門不執行北京市銀監局的規定。』這位人士說。
據有關媒體10月26日報道,位於北京北五環一處樓盤,原本6家提供貸款業務的銀行如今只剩下了深圳發展銀行、興業銀行和中國銀行3家。在這3家銀行中,深圳發展銀行也接到了通知,『暫不接單』。
京城一位開發商在接受記者采訪時透露,目前尚能辦理個人住房貸款的民生、光大等銀行,也已知會相關開發商,將在10月底最遲11月初,停止主體結構未封頂樓盤的個人住房貸款業務。另外,浦發銀行北京分行有關人士也表示,該行目前已經停止了未封頂樓盤的貸款。
知情人士表示,9月27日,北京市銀監局召開了在京各股份制商業銀行『房地產貸款風險情況通報會』,對各股份制商業銀行下達了《現場檢查意見書》,並根據現場檢查情況要求各家銀行停止對未封頂樓盤發放房貸。
除規定一手住房項目均必須主體結構封頂後方可發放按揭貸款外,北京市銀監局還規定『對貸款購買第二套住房者,各商業銀行必須嚴格執行基准利率。』如發現違規問題將嚴肅處理,主要責任人就地免職。此外,北京市銀監局還要求各經營單位對現有的個人住房商業貸款業務進行排查,對不符合規定的貸款立即停止發放。
據悉,目前受上述文件限制的有興業銀行、招商銀行、華夏銀行、民生銀行等9家全國性的股份制商業銀行。這些銀行已下達了各自的處理文件,將陸續從未封頂樓盤項目退出。
預售模式遭遇挑戰
『這項政策其實早就有,只是一直沒有嚴格地執行。』全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生10月26日認為,北京銀監局上述舉動是對2003年央行121號文件(即《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》)的重申。
針對房地產過熱跡象,2003年6月央行出臺的121文件要求商業銀行加強個人住房貸款管理,重點支持中低收入家庭購買住房的需要。121號文明確指出:『商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。』
『有些開發商和銀行有關系,樓盤沒封頂就做按揭貸款,知道不能做,主要是想辦法進行變通。』聶梅生說。北京季景沁園銷售總監柯秀林坦言,實際上,當前未封頂就做房貸這種現象『具有一定普遍性』。
工行北京分行昌平支行一位人士分析,北京市銀監局之所以重申121號文件,一個主要的原因是『怕開發商出事』。這位人士說,很多開發商資金不足,主要靠拿銀行的錢去搞房地產開發,其中隱藏著巨大的風險。
聶梅生認為,北京市緊急叫停未封頂樓盤房貸,對北京所有開發商都有影響。『過去只要「四證齊全」,銀行就能給開發商發放貸款,開發商只有將房子賣出去纔能收回投資,若沒有封頂不能辦理房貸,有的開發商就會接不上氣兒,資金鏈可能會有問題。』
『對開發商來說,這個打擊太大了!』光大銀行公司業務部總經理徐金麟表示,封頂纔能做房貸意味著銀行放貸標准提高了,對銀行來說,是一件好事,可以防范風險;但是這種標准對開發商而言,要求太高了。『很多開發商資金本來挺緊張,這樣做(對開發商)肯定有很大的影響。』
陽光100常務副總經理范小衝強調,此次銀行提高門檻,對期房銷售模式將帶來很大挑戰。『在項目開發後期,開發商後續資金主要來自銷售回款,如果不能盡快實現資金回籠,資金按時回來,必定會對開發商造成很大壓力。即便是拿到預售證,銀行不給按揭,也只能收取定金、首付款,大錢還是下不來。』范小衝指出,封頂銀行纔給做房貸,不僅將直接給開發商現金流帶來非常大的壓力,而且將使開發商過去慣用的預售模式——即利用銀行杠杆,依靠大量回款,以很少資金撬動很大項目模式——無法故事重演。
中小房企艱難過『冬』?
有業內人士認為,北京市緊急叫停未封頂樓盤房貸事實上只是宏觀調控的一部分,隨著宏觀調控的深入,不排除各地特別是一些熱點城市銀行監管部門采取類似的行動。
接下來的問題是,一些中小房企或將面臨被迫退出市場的命運。
『原來有些項目還沒出地面,就開始向銀行貸款。』徐金麟告訴記者。另有業內人士表示,有的項目挖坑就向銀行貸款,導致這種現象除了當前銀行有放貸衝動,開發商資金不足,沒有實力往往是主要原因。
國家信息中心經濟預測部最新發布的《中國房地產業月度運行報告》顯示,今年1—7月,全國房地產開發企業累計到位資金14416.75億元,同比增長29.4%。其中,作為房地產開發的一項重要資金來源——定金及預收款,佔到了全部到位資金的27.8%。而去年同期,這一比重是38.2%,2004年則為43.1%。而購房者支付的定金及預收款,一半以上是個人住房商業貸款。設若將開發貸款也計算在內,人們不難發現,開發商的自有資金非常有限。
三年前,121號文件的出臺曾經讓不少開發商感到恐慌。北京華遠集團董事長任志強(任志強新聞,任志強說吧)就曾預言:『50%以上企業會垮臺,70%以上項目將無法繼續。』當時,這一說法得到許多地產業內人士的附和。121號文件也被稱之為『中國地產業十年來最苛刻』的政策而受到開發商的廣泛質疑。
分析人士指出,之所以任志強當年的預言沒有應驗,一個不可忽視的因素就是121號文件沒有得到認真的執行。
銀行業存在的問題如今已引起了有關部門的重視。近日,中國銀監會主席劉明康(劉明康新聞)在第四季度經濟金融形勢通報?電視電話?會上特別強調,銀行業金融機構要繼續貫徹落實宏觀調控政策,保持和維護銀行業穩健運行和發展,促進國民經濟持續健康發展。此前,劉明康還對銀行業風險發出警示,要求警惕三大風險,其中就包括房地產開發貸款和按揭貸款的不良率很可能進一步上昇。最近,銀監會又先後發出了《關於進一步加強房地產信貸管理的通知》和《商業銀行合規風險管理指引》。
種種跡象顯示,金融監管日趨嚴格,『銀根』日漸收緊。這對抗風險能力較弱的中小房企來說,如同遭遇寒冬。『過去蓋18層或28層樓房,最多蓋到10層左右,就可以通過銀行按揭回款,這次明確提出不管蓋多高的樓房都得封頂,否則銀行不給貸款。』范小衝估計,正常情況下,這將給開發商帶來三個月甚至長達半年『青黃不接』,現金流壓力空前,過了這道坎兒,纔能笑到最後。
『小的、沒有實力的開發企業,可能受(新政策)影響較大,其生存能力將大受考驗,特別是一些操作不規范的開發商,有可能退出市場,受影響嚴重的樓盤可能爛尾。』柯秀林說,開發商素質良莠不齊,『從長遠來看,篩掉一些本應該淘汰的開發商,也是一件好事。』
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||