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現在銀行推出的各種各樣的按揭貸款可謂琳琅滿目。
從傳統的等額本息、等本遞減,到創新的雙周供,浮動利率,固定利率,浮動+固定利率等等,最近中信銀行還推出了一個的『階段性固定利率』貸款。
那麼究竟選擇哪種貸款方式更劃算呢?
要了解這點,首先得搞清楚銀行貸款的利息計算方法。
我想我們必須得明確的一點就是:銀行貸款的計息方式是復利!
可能你的銀行客戶經理不大喜歡對你坦白這一點,但你必須無條件的接受這個事實--也就是人們常說的利滾利!
鑒於我國已經處於社會主義了,所以『利滾利』用『復利』代替,以下同!
復利的計算不是簡單的本金單乘利率單乘期限,而是本息乘利息因子的時間的立方。方乘的出現,決定了復利的利息一般要大於單利的利息。
那究竟復利比單利多多少呢?
舉例:50萬貸款,按揭240期,每期等額供款。到期之後,如果單利計算利息小於80000元,如果是復利計算利息則是346890元。
你自己做個加減就知道多多少了!
提到復利,就不得不提個著名的72法則:如果年利率為r,則r/72年之後,本金翻番!
舉例:如果年收益6%,則12年後本金翻番。
對銀行來說,復利的魅力在於它可以在你不知不覺中讓你付出多的不可思議的利息,更大的魅力在於它甚至可以讓你滿懷欣喜的去主動接受。
以下,我們就通過對各種貸款方式的比較來看看這個魅力是怎麼發揮的。
其實無論是傳統的貸款方式,還是創新類的無非是在還款方式上以及利率預期上給出了一些個性化的選擇。
我們知道,影響貸款的利息因素主要有本金,利率,期限。因此,如果你的目標是節省利息,則應該著重從這三個方面入手。
利率這個東西,我們無法控制,而且對於利息的影響並不能明顯的顯現出來。所以對於固定利率或浮動利率貸款我不建議大家選擇,這個技術含量太高了,除非你能預先知道利率的走勢。但可以明確的是,你選擇這類貸款方式要比普通的方式付出更高的即期成本。
從理財的角度出發,本金和期限,是我們可以拿來規劃的。因為這兩個東西是事先明確的。
目前的雙周供就是在期限上做了手腳,你可能覺得每個月的供款沒有受到影響,但它卻讓你被動的加速了還款周期。
我到現在都一直鄙視那家極度不負責任的銀行對普通老百姓們所做的虛假宣傳。什麼號稱減少利息,減輕負擔,甚至還拿個極具迷惑性的例子來擺弄一翻。
一年12個月,1個月4周,那麼請問一年有幾周?答案是48周。
如果你也是這樣回答的話,估計你也就快上他們的當了。
正確答案應該是52周。如果你覺得這個答案別扭,你完全可以現在就去翻翻你家的日歷。
當你選擇了雙周供的同時,似乎每月供款額度沒有改變,但是你卻被動的選擇了一年要26次供款。再算回來,相當於你每年供了13次款。還款周期增加,貸款期限減少,當然你的利息減少了,可你的供款負擔卻被無形的加重了。
如果你不選擇創新類的貸款方式,你的銀行客戶經理可能會建議你選擇等本遞減,因為這樣可以節省利息。並給你打出一些供款模擬表比較,最後再告訴你,你越到後期,供款負擔越小。
等本遞減確實在最後的結果上看,利息總和是節省了。但是我們到底值不值得為了節省這部分利息去選擇等本遞減呢?
對於普通的工薪買房一族,等本遞減並不一定合適。
舉例:50萬貸款,20年240期按揭,如果用等額本息還款,每月還款3528,總利息346890。如果用等本遞減還款,第一個月還款4183,總利息253048。簡單加減等本遞減比等額本息減少利息支出93841。
看完上面例子,如果你閉上眼睛回憶一下上面的數字,估計你大概記得最清楚的就是93841這個數字了。但是如果現在請你簡單的算一下利息佔本金的比例,你就不會忘記這20年你要付出了的利息了--無論哪種還款方式的總利息比都在50%以上。如果你只習慣於單利的計算,恐怕你會驚詫獲得50%以上收益率的投資機會原來在銀行也存在!所以,93841這個數真的不算多,要灘到每個月也不過375。難道你真的要為了這93841去承擔累計長達7年零7個月之久每月平均都供款在3800以上?
好累啊~房奴就是這樣形成的!
那我們到底該選擇什麼樣的貸款方式纔劃算呢?
答案是:你單純的選擇哪種還款方式都不劃算!
如果一定要最劃算,那就請選擇一種最簡單,最方便計算的貸款方式,然後最大限度縮短貸款期限,最後最大限度的提前還款。
同上例,50萬貸款,20年240期如果改成19年228期,等額則每月供款3627,每月比240期多供100元,但總利息就馬上節省約2萬。並且再減一年再少約2萬,以此類推。到15年180期,則等額每月供款4169,比20年240期等額等本遞減的第一個月4183負擔還要少。而且總利息是250456,結果比253048好要少。供款期間,如果再加上經常性的提前還款,這個負擔還會隨之減少!
需要提醒的是,盲目的選擇最少的期限,不計後果的提前還款,雖然能讓你的利息費用成倍的減少,但也可能會讓你出現財務危機,影響你的正常生活。
所以,當你准備了在銀行按揭,建議你遵照以下步驟規劃:
首先確定一下在不影響你生活的前提下最高供款額度,而不是首先確定貸款年限。然後再根據貸款金額和已確定的供款額度測算一下最合適的貸款年限,最後選擇最簡單的等額本息還款方式,並為將來的提前還款做好規劃。
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