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問題二
『貨不對板』也要業主收樓
收樓時發現問題,理所當然應該讓開發商整改好了之後再收樓。可是現實中,遇上不講理的開發商,卻提出更離譜的要求:『不收樓,就不幫你整改。』這個時候,應該收還是不收呢?
於小姐(化名)敘述了她收房時的親身經歷:她買了某大型開發商在海珠區的樓盤,並按約定在收樓當天約了幾個業主一起去收樓。驗房過程中,大家都發現開發商『三書一證』不齊全,而且樓盤還是臨電、信箱沒有裝好,單元內部的裝修也存在一些問題。於小姐便和其他業主商量,等整改好之後再收樓。誰知發展商方面陪同收樓的工作人員卻告訴於小姐,如果不收樓,整改日期很難定下來,如果現在收樓了,很快就能幫他們弄好。可是,幾個業主都不願意在臨電和開發商證件不齊全的情況下收樓,但發展商還通過電話告知於小姐,如果她不收樓,並且鼓動其他業主不收樓,那麼當初買樓給她的98折優惠就要重新查驗。
於小姐覺得非常氣憤,發展商交樓時貨不對板,業主完全有權利拒絕收樓,現在卻遇上如此蠻橫的發展商,小業主該如何是好?
專家支招??
律師導購網法律顧問林小冰:『先收樓再驗樓』不可以
按照正常收樓程序,業主應先驗房,再簽文件,後交收樓費。但目前發展商能讓買家先驗樓後辦手續的並不多。通常的做法是讓業主先在收樓文件上簽字,再發批條,讓業主到物業管理處去拿鑰匙。
林律師認為,發展商采取『先收樓再驗樓』的做法,將可以取得更大的主動性,購房者難以取得實質性的保護,因為購房者先簽收樓紙,就視為對樓宇質量的認可。業主進入單位後一旦發現房間出現質量問題需要維修、甚至需要退房或日後若是出現訴訟,往往會處於被動狀態。因此,業主在收樓時一定要非常謹慎。
林律師告訴消費者,業主收樓前首先應要求開發商出示:《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》等文件和證明,這是通常所說的『一證三書』。業主確定該樓已驗收合格,並且與購房合同一致纔能簽署入住單、收樓。
碰到發展商硬性要求業主簽收文件纔予驗收房子,或者房屋出現質量問題的,而且該房屋又未符合合同約定的交樓條件(如未取得任何驗收合格文件,未達到合同約定質量標准的),則業主有權拒絕收樓,由此造成遲延交付的違約責任由開發商承擔。所以於小姐的做法是符合法律規定的,也能更好地維護自己正當權益。
最常見的『貨不對板』現象
1、面積出現重大誤差。
按照法律規定,如果建築面積、套內面積的誤差比絕對值在3%以內(含3%),根據產權登記建築面積結算房價款。如果建築面積、套內面積誤差比絕對值中有一項超出3%(含3%),那麼購房者可以有兩種選擇:一是補足房價款(產權登記建築面積大於合同約定建築面積時,建築誤差比在3%以內部分)或要求返還房價款(產權登記建築面積小於合同約定建築面積時,建築面積誤差比絕對值在3%以內部分);二是退房。購房者選擇退房的,發展商應在購房者提出退房之日起30日內將購房者已付款項如數退還,並按一定的利率付給利息。因樓盤設計變更造成面積差異,雙方不解除合同的,還應當簽訂補充協議。
2、配套設施『人間蒸發』。
開發商促銷宣傳時作出的種種美麗承諾,包括車位、會所、幼兒園、小學、泳池等配套設施在交樓時得不到兌現,也是目前交樓時貨不對板的一大問題。
律師導購網林律師稱,對此,小業主在最初簽訂購房合同時,就應向相關專業人士諮詢或者到相關政府部門去查詢小區的詳細規劃圖;並且保留好銷售廣告和宣傳資料。如果開發商拒不兌現承諾,那麼消費者可以向法院提起訴訟,要求發展商承擔違約責任。
3、房屋質量存在問題。
如果業主在收樓時發現房屋出現質量問題影響居住,或是房屋的裝修交付標准不符合合同約定。那麼業主有權不交納各項收樓費用,不簽收開發商的收樓文件,不簽收鑰匙,並要求開發商按照約定交付符合條件的商品房,同時一並追究開發商的遲延交樓的違約責任。
此外,針對裝修質量上經常出現的『貨不對板』,張啟軍律師還指出,業主必須與開發商簽訂一份關於屋內裝修的補充協議,在協議中,與開發商對附屬設備與屋內裝修項目的標准、品牌、型號、價格、顏色等做出詳細約定。如果是進口的材料或設備,還要在合同中寫清楚原產地。對開發商承諾贈送的材料和設備,也要通過書面形式明確下來。
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