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日前,在天津市房地產業協會主辦的『2006年上半年天津房地產市場走勢分析及展望座談會』上,各位領導和專家對新政後市場整體走勢、天津房地產目前開發狀況及下半年的市場形勢進行探討,並且比較權威地對宏觀調控進行了分析解讀。
土地成本價格影響房價走勢
天津樓市是中國大城市房地產當中最穩定的,還談不上泡沫,談不上其他的城市遇到的各式各樣的問題。有20多家海外基金公司,他們對外投資除了北京和上海之外,下一個關注的焦點就是天津,他們認為現在的天津風險相對來說是最低的,但是收益比較是最大的。2006年,天津房地產市場是上昇市場,穩定發展,價格穩定上昇的大趨勢不會發生太大的轉變。從土地的供應上看,商業用地,包括綜合用地,很多集中在郊區,這些土地地價相對比較低。隨著一般客觀規律的轉換,以後的辦公出讓土地的逐步增加,土地成交會進一步向郊區轉移。濱海新區繼續成為市場的熱點,這個熱點將持續幾年。因為整個濱海新區和老城區的關系和很多城市的新區、老區不一樣,很多城市都是距離比較近,很多人可以在老區居住在新區辦公,但是濱海新區和市區住宅的可替代性非常差,所以濱海新區住宅的市場未來還會持續好幾年成為市場的熱點。天津市內六區的土地供應會減少,價格會上昇,土地價格明顯影響房價走勢。預計2006年土地價格和成交量都會和2005年持平。
由快速發展轉向平穩發展
整個房地產業的發展速度會由快速發展轉向平穩發展。從供應關系來說,房地產市場會明顯向自住商品房傾斜。從價格走勢來說,會有一個普遍上漲向平穩分化的發展。前幾年,價格上漲速度相當快,有的地方引起了一些矛盾,在當前形勢下,價格會逐漸地平穩下來,但是價格可能還會出現分化,比如說普通商品房將是政府控制的重點,非住宅這部分的價格就會相對放開。總之,價格會從過去普遍的上漲,轉向一個相對比較平穩,並且有所分化方向的發展。整個市場運行會向進一步規范化、完善化、專業化運作的發展轉變,市場秩序將進一步規范公開透明。從區域發展的態勢來看,在全國范圍內,房地產業波浪式發展這個態勢已經基本形成,在這個過程當中,整個市場會向二、三線城市進一步推進,這會為房地產市場持續發展帶來積極的意義。
整個產業轉型勢在必行
房地產整個產業轉型勢在必行。在宏觀調控以後,整個房地產市場處於調整期,應對的主要思路就是積極轉型。這種轉型是房地產市場發展態勢的必然要求,也是房地產持續穩定健康發展的需要,更是落實國民經濟總體指導思想方面的一個具體的措施。這個轉型的核心集中到一點就是要轉變行業粗放型發展的模式,加快從粗放型向集約型的發展,使之成為一個有計劃發展的現代產業。如何推動產業轉型,參考以下幾個觀點。
第一,從行業發展速度變化的情況考量,今後要更加重視健康、質量、專業。
第二,從供需調整的方面考量,要更加推動產品創新與住宅產業化發展的步伐。
第三,隨著整個市場價格趨勢的變化,作為整個產業來說,要更加注重向三個環節要效益。要向管理要效應,要向規模要效應,要向服務要效應。
第四,隨著整個市場運行的狀況變化,要注重向一些新的方向發展,比如隨著住宅市場利潤彈撥,我們對住宅的部分要加強研究,比如二手房市場以及整個流通服務市場,這一塊是整個房地產當中一個很重要的環節,值得我們研究。
樓市發展要穩步、公平、高質量
未來樓市的發展應該是:住房市場穩步運行,住房公平逐步實現,住房質量快步提高。首先,是住房市場能夠穩步運行,不大起大落。其次,住房公平逐步實現,人人要享有適當的住宅,體現住房的公平,這是一個逐步實現的過程。第三個是住房的質量要快步提高,這是一個非常迫切的問題,也應該是調控的預期目標。
樓市發展要有鮮明的政策取向,這種趨向就是要解決部分地區,特別是少數的大城市房價上漲過快問題。第二就是中小戶型和中低價位供應不足的問題,結構性的問題。還有一個就是市場秩序比較混亂的問題。調控的趨向就是要解決這幾個問題。應該研究中國房地產業的產業政策問題,從總體上設計系統的產業政策。在舊八條和新六條的基礎上,對某些措施要進一步完善和細化也是非常必要的。
宏觀調控應該尊重行業規律
住宅是生活必需品,是用於消費。宏觀調控應該尊重行業規律,回歸基本准則,回歸住宅是消費品的基本屬性。調控應該是鼓勵自住、抑制投機。1998年,我們實行了住房制度改革,這次改革的最大突破,就在於實現了住房的貨幣化分配,推進住房的商品化和社會化。商品世界裡面住宅又是一種商品,它是可以買賣的、它是可以用來投資以求回報的,是可以加以經營用來謀利的,所以現在的住宅有雙重屬性,既是消費品,又是投資品。目前,我們應該具備一個基本共識,就是在房地產供求較大的情況下,必須對過度的投資、投機加以抑制,這也是國外房地產市場管理的一個基本准則。
在提倡健康文明節約資源的消費方式的前提下,可以在政策調控下,為需要者,主要是高收入人群提供高檔住宅,這種鮮明的政策取向,就是要向高消費者課以高稅負。采用禁止的辦法不一定是好辦法,反過來用抑制的辦法、高稅負的辦法,可能更好地起到抑制的作用。既然要商品化、社會化,就應該為這種高檔消費留有一定的空間,滿足不同的需求,但是作為趨向來講,我們是主張健康文明節約資源這樣一種消費模式和方式,對高檔資源要進行必要的調控和抑制。
居住權是人權的重要內容,人人享有適當的住宅,是聯合國大會確立的目標之一,我們政府也是積極響應的,完全的商品模式是不可能實現的。社會上客觀存在著貧富之差,弱勢群體、低收入者的住房問題,必須得到政府的支持和直接的幫助。廉租房就是一種具有公共產品性質的保障性的住房,經濟適用房也有一定的保障性。
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