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為了應對加息帶來的負面衝擊,各家銀行被迫拾起『0.85倍』這一『救命稻草』,盡量擴展優惠利率適用面。除了樓市萎靡給增量業務帶來的減損外,每一次加息都會掀起提前還款小高潮,從而大大加劇房貸餘額掉頭向下的速度。
短暫回暖之後,上海房貸餘額再度掉頭向下。上海易居房地產研究院認為,股市、外匯等其他投資市場『牛市』跡象凸顯,不斷分流房地產市場資金量,加上投機性需求反復遭受政策打壓,預計7月份起,上海個人房貸餘額將再次出現負增長。
中信嘉華銀行副總裁廖群甚至認為,受宏觀調控影響,銀行今後兩三年的按揭業務都可能受到影響。
『金九銀十』風光不再
『前期行政舉措頻頻出臺,地產界原本以為8月後可以喘一口氣,結果,金融政策又出臺了。加上夏季天氣熱,本來已是地產業的淡季,因此,預計這段時間成交量萎縮會加劇。傳統的「金九銀十」旺季,今年也肯定要變淡了。』金豐易居上房銷售副總裁丁祖昱不無懮慮地表示。
事實上,這一頹勢在上次加息及『國六條』出臺後就已顯現:6月份,上海全部簽約房源共16245套,較上月暴跌35.6%,7月份的成交量又在此基礎上再度下跌一成;價格方面,7月份,上海房產交易價格比去年同期下降3.5%,繼續領跌全國樓市。
通常來說,因為從交易雙方達成購房協議到銀行發放按揭貸款,中間約有1至2個月的時間差。而銀行計算按揭貸款是以發放時間為准,而非房屋成交時間為准。所以,二季度上海個人住房貸款餘額雖然出現短暫回昇,但這不過是此前樓市成交量抬頭的滯後反映。
8月18日出其不意的加息再次形成利空因素。雖然說,央行加息同時又將房貸利率下限擴大到基准利率的0.85倍,所以對多數自住型購房者而言,其利息負擔增幅有限(以貸款20萬元、期限20年為例,如果按照新的下限利率5.814%,其利率僅比原先的5.751%高出0.06個百分點,分攤至每個月只需多還7.2元錢)。不過業內人士普遍認為,連續加息將使購房者形成強有力的預期,未來歲月央行可能還會多次使用加息手段。
『經過兩年來連續四次加息,民眾對於未來幾年內持續處於加息周期已經沒有太多懷疑,原本所有的一點點佼幸心理將蕩然無存。』某國有銀行客戶經理如是表示,『因此,只要有可能,他們將大大推遲購房行動。』
上海中原地產研究諮詢部經理馬冀表示了類似的意思。他認為,這次加息政策的影響,將遠遠大於4月份那次加息。4月份加息更多只是一個信號,這次則會造成市場觀望情緒更加嚴重。
除了樓市萎靡給增量業務帶來的減損外,每一次加息都會掀起提前還款小高潮,從而大大加劇房貸餘額掉頭向下的速度。來自上海銀監局的消息稱,『受個人住房貸款利率上調影響,今年上半年上海中資銀行個人房貸的提前還款現象明顯增多』。而據某國有銀行支行反映,今年4月以來,該行房貸還款額中80%來自提前還款。
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